Mới
đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ Tờ trình Đề nghị phê duyệt Chiến
lược phát triển thị trường BĐS. Theo đó, đã chỉ ra 10 nguyên nhân khiến thị
trường này bộc lộ những yếu kém, bất cập, đồng thời chỉ ra những giải pháp nhằm
khắc phục chúng.
10 nguyên nhân yếu kém
Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ
công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động
sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn,
bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến
thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Thứ hai, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có
kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công
tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập. Bên cạnh đó, chất lượng lập và thực
hiện quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, các quy hoạch chuyên ngành chưa
phủ kín và không đồng bộ. Việc cấp phép đầu tư các dự án chưa theo quy hoạch,
thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới quy hoạch.
Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự
phù hợp, vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động
sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. Chính sách tài
chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Thêm vào đó,
việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất
động sản như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người
dân, đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.
Thứ tư, hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn
thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách
tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như
người dân. Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động
của người dân có nhu cầu. Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định và
rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng
vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều
lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Thứ năm, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực
sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế
đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo
thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.
Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về
năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động
thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp
kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị
trường.
Thứ bảy, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi
nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc
biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi nhà nước cũng chưa có chính
sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù
hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng
lệch pha cung - cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và
nhà ở xã hội.
Thứ tám, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị
trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích
với thị trường bất động sản, vì vậy chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản
phát triển một cách ổn định.
Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không
thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như
bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Chưa có hệ thống
theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, hệ thống quản lý và thống
kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ từ Trung ương
đến địa phương, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành, đề xuất giải pháp
để điều chỉnh cũng như định hướng thị trường bất động sản.
Thứ mười, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định
hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường
bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Công tác thanh tra, kiểm
tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử
dụng đất đai, giao dịch bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục. Thủ tục
hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất,
hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…
còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.
9 giải pháp phát triển
Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị
trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Trong đó có đề
xuất thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục, tin
học hóa hệ thống đăng ký để người dân tự nguyện đăng ký, được Nhà nước bảo hộ
và dễ dàng thực hiện các quyền đối với tài sản theo quy định của pháp luật.
Hai là, về công tác quy hoạch, Bộ này đề xuất đổi mới công tác lập
quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và
quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát
triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất
động sản một cách tự phát. Do đó, một trong các yêu cầu là các dự án phát triển
đô thị, nhà ở, bất động sản phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phù
hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời,
công khai quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển đô thị, điểm dân cư nông
thôn để các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin...
Ba là, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và
sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất
động sản phát triển bền vững. Trong giải pháp này, sẽ đẩy mạnh hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bốn là, tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các
loại hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị
trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản,
chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an
sinh xã hội. Trong đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn
nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư
đủ năng lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các
loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.
Năm là, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát
triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính
sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị
trường bất động sản. Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo
hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn
vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường
bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn
định có khả năng mua nhà ở.
Sáu là, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới bất
động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch chính thức
trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà
nước. Điều này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định
về lệ phí trước bạ liên quan tới bất động sản.
Bảy là, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể
tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động
một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư nước
ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp như khách sạn hạng cao cấp, các
khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn
đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù.
Tám là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động
sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định
chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin, bảo
đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Trong đó,
quy định trách nhiệm cung cấp thông tin về dự án bất động sản, tiến độ thực
hiện, tình hình giao dịch của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản...
Chín là, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối
với thị trường bất động sản. Trong đó, đáng lưu ý là có yêu cầu về công khai
các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở
hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao
đất, cho thuê đất; Thực hiện triệt để cơ chế “một cửa” trong các thủ tục hành
chính liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, chuyển dịch sở hữu, thế chấp, giải
chấp bất động sản.
Haad.vn
Nguồn: batdongsan
Nhãn: Nhận định