27/03/2012

Vấn đề 'cốt tuỷ' cho hoạt động bất động sản

1. Ở Việt Nam, nguồn vốn thực hiện một dự án được nhà đầu tư lấy từ:
1.1 Tiền của nhà đầu tư chiếm từ 10 - 20% chi phí đầu tư,
1.2 Vay ngân hàng 20 - 40%
1.3 Thu dần của người mua nhà, từ 40 - 60%.
2. TTBĐS của các nước phát triển: Họ có một định chế cho vay tiền để người giàu cho người ít tiền hơn có tiền mua nhà. Đó là biến món nợ 20 năm của người mua nhà thành chứng khoán (chứng khoán hoá - securitization) và đưa nó ra thị trường trái phiếu. Ngoài ra, chính phủ của họ có chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo. Ở đó TTBĐS ăn nhịp với mức độ tăng trưởng kinh tế.
3. TTBĐS của Việt Nam
3.1. TTBĐS của VN là nơi kinh doanh của một số nhỏ người giàu, trong đó có nhiều nhà đầu cơ nên trong khi nhiều người cần nhà thì vẫn có không ít nhà bỏ hoang.
3.2. Hiện nay TTBĐS bị đóng băng vì nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng để làm cho xong nhà, do chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ
3.3. Về tình trạng TTBĐS, trừ lần này bị tác động bởi tình hình kinh tế (một tác động gián tiếp); các lần trước nó bị tác động trực tiếp bởi các quyết định của chính quyền, ví dụ: hạn chế chuyển nhượng đất đai hoặc tăng tiền sử dụng đất và cấm phân lô bán nền.
3.4. Nếu phân tích cơ cấu giá bán nhà thì thấy có sáu yếu tố: tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục, phí tổn xây dựng, chi phí vay tiền, thuế các loại, lời lãi mong đợi của nhà đầu tư và tiền chênh lệch mà nhà đầu tư muốn. Trong các yếu tố trên chỉ có ba yếu tố cuối có thể giảm do vậy giá nhà khó giảm.
3.5. Nếu ta phân biệt các loại nhà trong TTBĐS thì các căn hộ cao cấp bị "lạnh" vì phân khúc sai các khu căn hộ cao cấp thì chưa chắc đã bán chạy
3.6. Vai trò của Nhà nước thường được đề cập như: định hướng sản phẩm; thấu hiểu hơn các nguyên tắc vận hành của TTBĐS để nó vận hành trơn tru, có sản phẩm có giá thành tốt nhất; tăng quỹ đất; hỗ trợ tài chính, hỗ trợ về quy trình thủ tục. Đòi hỏi như vậy là quá sức Nhà nước về mặt công việc và về mặt tâm lý!.
3.7. Hiện nay, qua báo chí ta thấy có một số ngân hàng thương mại cho vay tiền mua nhà trả góp trong 20 năm. Cơ chế cho vay mua nhà của ngân hàng này là dành cho mọi cá nhân khi đã gửi tiết kiệm vào ngân hàng được từ 30% trở lên của giá trị nhà. Mức vay bằng 30 lần trên tổng số tiền gửi, lãi suất chỉ bằng một nửa lãi suất thị trường, thời gian trả góp là 20 năm.
4. Kết luận: Tiên đoán tình trạng sắp tới của TTBĐS.
4.1. Kịch bản xấu nhất là các nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng; họ không thể làm xong nhà, còn nhà đã làm xong thì khó bán trong khi họ vẫn phải trả lãi cho ngân hàng!
4.2. Đến hạn trả nợ, ngân hàng sẽ đảo nợ và ngân hàng lại vượt mức tín dụng hay có thêm nợ xấu. Khó khăn của nhà đầu tư được chuyển sang ngân hàng.
4.3. Khi ngân hàng bị lôi vào nợ xấu của TTBĐS, mà họ nắm tiền, do vậy túi tiền của đa số dân cư sẽ bị ảnh hưởng vì phải chia sẻ khó khăn với ngân hàng (thanh khoản, lãi suất, lạm phát...) làm đời sống của người dân đắt đỏ hơn lên.
Tác giả: LS Nguyễn Ngọc Bích
Trích nguồn : www.vef.vn

Nhãn:

Các liên kết với bài này:

Tạo một Liên kết

<< Trang chủ