27/04/2012

BÀI 1: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1, Các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐSVN):
- Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.
- Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở.
- Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
- Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư.
- Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006.
- Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư).
2, Thị trường BĐS Việt Nam với những cơn sốt:
- Giai đoạn 1993~1994: Trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới và dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở => tâm lý lạc quan của người dân => đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.
- Giai đoạn 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, cộng với sự ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM => BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai
- Giai đoạn 1/11/2007: VN trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên
Kết luận: yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là
- Sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn.
- Quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng => thu hút mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng.
3, Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản
a, Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản
- Bất động sản: bao gồm có đất, các công trình xây dựng bao gồm các hạ tầng kỹ thuật và các kiến trúc bên trên đất như các KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,…
- Cung cầu: bao gồm các cá nhân và tổ chức kinh doanh có nhu cầu bán hoặc mua BĐS.
- Luật và các chính sách bất động sản.
- Thị trường tài chính cung cấp vốn cho các dự án BĐS. Bao gồm các nguồn vốn từ trong dân, và từ nước ngoài.
- Các chủ thể tham gia vào thị trường: Các công ty, pháp nhân kinh doanh bất động, các cơ quản quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản, các cá nhân, tố chức có nhu cầu về nơi ở, văn phòng làm việc, có nhu cầu đầu tư, đầu cơ,…
b, Các yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản:
- Hàm số giá trị của bất động sản là: Giá trị BĐS = f(x) + g(y) + k(z) +…
- Giá trị bất động sản bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,…
- Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, yếu tố đầu cơ.
- Giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác (tư liệu sản xuất, lao động, công cụ lao động) mà còn là kết tinh của: Thiên thời, Địa lợi, Nhân hòa.
- Của quá trình lịch sử của quốc gia mà bất động sản đó tồn tại.
4, Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay:
a, Thuận lợi:
- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN.
- Sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế.
- Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính
- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh mẽ
- Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm). Cộng với các chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại VN
- Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN.
- Pháp luật và thủ tục chính sách về Bất động sản ngày càng được cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn.
=> Đánh giá: thị trường bất động sản Việt nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong vòng 50 năm nữa, và tăng trưởng nóng trong 10 năm tới
b, Khó khăn:
- Số lượng dự án nhiều nhưng qui mô thường nhỏ, thiếu qui hoạch đồng bộ, thống nhất, hạ tầng không theo kịp có thể gây ra hệ quả nặng nề cho xã hội, gây ra nguy cơ vừa thừa vừa thiếu cung trong tương lai.
- Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết.
- Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin chưa được công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường
- Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS,
- Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực sự của người dân, chưa phát triển càng làm cho mâu thuẫn ngày một gay gắt.
- Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, còn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn do không theo kịp với tình hình biến động của thị trường.
- Giá dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt.
- Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời.
5, Phân tích, đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, và một số đề xuất:
a, Phân tích chung:
- Sự phát triển của thị trường BĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản của VN rơi vào cơn sốt sau những thời điểm mà độ mở của nền kinh tế được kéo rộng ra.
- Chính năng lực hấp thụ, tiêu hóa các các nguồn lực là tác nhân cơ bản để duy trì mức độ tăng trưởng hay đóng băng thị trường bất động sản
- Thông qua sự phân tích ở trên chúng ta có thể rút ra một số đánh giá sau:
+ TTBĐSVN phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt.
+ Chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý bầy đàn.
+ Sự tăng trưởng của thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư.
+ Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá BĐS lên quá cao.
+ Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường BĐSVN sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng.
b, Đề xuất:
- Chúng ta cần tiếp tục xác định mức độ còn có thể mở của nền kinh tế, cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế.
- Theo dõi các chuyển động của các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, giá trị BĐS để có phương hướng đầu tư phù hợp.
- Đồng thời, thị trường luôn biến đổi, do vậy cần phải nghiên cứu tìm hiểu các nhân tố mới xuất hiện có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS trong tương lai.
Còn nữa...
Haad sưu tầm và biên tập


Nhãn:

Các liên kết với bài này:

Tạo một Liên kết

<< Trang chủ