04/05/2012

'Bắt' cơ hội từ đáy khủng hoảng

Đây là khẳng định của TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2012: Những cơ hội từ khủng hoảng” do VCCI, Bộ Xây dựng, báo Diễn đàn Doanh nghiệp và Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức vào sáng nay (24/4), tại Hà Nội.

TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chia sẻ với doanh nghiệp tại hội thảo
“Chúng ta nên xem đây như một cơ hội để thanh lọc lại thị trường BĐS, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, là liều thuốc thử để tạo bản lĩnh cho các DN, nhà đầu tư BĐS cũng như tạo bước đột phá để thị trường chuyên nghiệp hơn, đưa BĐS về gần nhất với giá trị thực, từ đó tạo nguồn cầu bền vững cho thị trường” - TS Vũ Tiến Lộc khẳng định.
Giá BĐS đã có dấu hiệu chạm đáy
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường gần như đóng băng, giá BĐS giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy. Nguồn vốn rời bỏ khỏi thị trường từng được đánh giá là có khả năng sinh lợi cao nhất này.
Theo nghiên cứu của ông Cấn Văn Lực - Cố vấn cao cấp HĐQT BIDV: “Căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn. Nhà đầu cơ ngắn hạn rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn” – ông Lực cho hay.
Đồng quan điểm trên, ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo nhóm ngành BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do đó nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn cổ phiếu có cơ bản tốt và đặc biệt phải có thông tin hỗ trợ mới kỳ vọng về một đợt tăng giá mới.
Ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thuyết trình về Mở "van" tín dụng cho thị trường BĐS

Nguồn vốn và việc... nấu bánh chưng
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự án BĐS cần 70 - 80% vốn đầu tư là vốn vay ngân hàng.
Ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Nhà nước để giá đất cao như này là phi lý. Lúc này chính quyền phải hạ giá đất, như vậy mới hạ được giá BĐS. Theo kinh nghiệm của Trung Quốc, thị trường lành mạnh hay không phụ thuộc vào đội ngũ môi giới. Phần lớn vẫn là cò nhà, cò đất nên Bộ Xây dựng phải chấn chỉnh ngay khâu này”
Ngay sau khi nhà nước mở “van” tín dụng cho BĐS, hầu hết các DN đều khẳng định họ chưa tiếp cận được ngay nguồn vốn. Tuy nhiên động thái này trước hết cải thiện niềm tin của thị trường.
Tác động trực tiếp là các ngân hàng có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS.
Ở khía cạnh khác, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội ví von việc sử dụng nguồn vốn với lý thuyết “nấu bánh chưng” trong việc phát triển BĐS.
Thành phần cho bánh chưng gồm gạo, đỗ xanh và nhân thịt thì phần dành cho BĐS gồm vật liệu xây dựng, nhà thầu. Khi luộc bánh làm sao cho chín và đẹp, thì BĐS cần có đội ngũ marketing, sales chuyên nghiệp cho người mua hiểu được dự án và lôi cuốn bởi dự án đó. Điểm cuối cùng khi luộc bánh phải có củi tốt thì trong BĐS cần nguồn vốn lâu dài. Đây là điều quan trọng nhất.
Ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội ví von việc sử dụng nguồn vốn với lý thuyết “nấu bánh chưng” trong việc phát triển BĐS
Vậy DN BĐS có thể huy động nguồn vốn từ đâu? Trong thời gian vừa qua, các DN BĐS VN thường sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng. Các DN niêm yết trên sàn chứng khoán có thể huy động được thị trường chứng khoán. Các DN lớn, uy tín và lành mạnh có thể huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh ngân hàng, thậm chí phát hành trên thị trường quốc tế.
Cũng trong thời gian qua, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) phát triển mạnh mẽ thông qua các sàn chứng khoán và trực tiếp với các DN BĐS lành mạnh, có các dự án BĐS pháp lý chặt chẽ và hiệu quả đầu tư tốt.
'Cửa' sáng cho bất động sản
Ngay khi kinh tế vĩ mô bắt đầu có dấu hiệu ổn định, NHNN đã chính thức hạ lãi suất trần huy động lần thứ 2 trong vòng 1 tháng, tiếp tục xuống 12%/năm từ ngày 11/4/2012, tạo nền tảng để kéo thấp lãi suất đầu ra cho vay đối với các DN. Khi đó, khách hàng hưởng lợi trực tiếp là chủ đầu tư các dự án quy mô khu đô thị, chủ yếu khu vực ven đô, cho quá trình đô thị hóa. Gián tiếp là các khoản vay trên được loại trừ khỏi hạn mức 16% tổng dư nợ, các ngân hàng trước đây đang bị khống chế ngưỡng 16% sẽ có thêm dư nợ được phép cho BĐS, dẫn đến nhiều DN BĐS sẽ có các khoản vay mới.
Bàn chủ tọa tại hội thảo
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng lạc quan cho rằng, thị trường BĐS có những diễn biến theo chiều hướng khả quan. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, được dự báo dần đi vào ổn định sẽ giúp BĐS có cơ hội phát triển.
Bên cạnh đó, khảo sát của Grant thornton (Q4/2011) về mức độ hấp dẫn trong lĩnh vực đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong 2012 thì BĐS là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.
Bản đánh giá của Ngân hàng HSBC Việt Nam về kinh tế vĩ mô và triển vọng thị trường tháng 4/2012 cũng cho thấy, lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh trong nửa cuối năm.
Cho phép xây dựng căn hộ 25m2
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, trong những năm qua thị trường BĐS còn nhiều bất cập. Điển hình như: Quy hoạch chung vừa phê duyệt, quy hoạch phân khu mới có dự án đã mọc lên; tín dụng chưa hoàn thiện, thiếu vốn chung hạn và dài hạn, lãi suất cao, thủ tục vay chặt chẽ. Năng lực của DN còn hạn chế, đặc biệt, riêng cho vay nhà ở xã hội, ngân hàng nhiều dự án không đảm bảo vốn chủ sở hữu, tài sản thế chấp dẫn tới khó khăn của DN. Thủ tục hành chính gây khó khăn cho DN, thiếu chế tài xử lý, định hướng...
Cũng theo ông Ninh, từ nay đến 2015, Bộ sẽ tập trung hoàn thiện thể chế, công tác trọng tâm, xây dựng luật đô thị, sửa đổi luật xây dựng, nhà ở, rà soát dự án, tái cơ cấu thị trường BĐS, khuyến khích tăng sản phẩm nhà ở có quy mô nhỏ, hoàn thiện nghị định quản lý phát triển đầu tư tại đô thị. Chỉ đạo tập trung nhà ở cho 8 nhóm đối tượng: Người có công, người nghèo, người công nhân, sinh viên, cán bộ công chức nhân sĩ, sĩ quan lực lượng vũ trang,…
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của chính phủ, Bộ cũng tiếp tục rà soát cho vay các dự án thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nghiên cứu thành lập cơ quan tái thế chấp chứng khoán hoá BĐS, tìm ra hướng hình thành nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS; sửa đổi bổ sung chính sách thuế, xem xét thuế thu nhập cá nhân, sửa đổi bổ sung Luật chứng khoán quy định hỗ trợ thị trường BĐS phát triển.
Tiếp tục cho phép các chủ đầu tư miễn giảm thuế xây nhà xã hội. Đồng thời rà soát đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS. Tập trung vào phân khúc nhà ở, khuyến khích đẩy mạnh nhà chung cư, nhà cho thuê, tập trung nhà thương mại và nhà ở xã hội. Đề xuất mô hình nhà ở theo Trung Quốc, nhà đầu tư làm dự án, nhà nước tạo cơ chế đất đai, xin nộp thuế theo nhà nước ban hành...
Ông Ninh cũng cho biết, trong quý II, Bộ sẽ trình chính phủ cho phép xây dựng căn hộ 25m2 trở lên với số lượng nhất định trong dự án, khuyến khích phát triển quy mô nhỏ.
Hội thảo thu hút hàng trăm doanh nghiệp đại diện cho các ngân hàng, quỹ đầu tư, các đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS
Ở khía cạnh khác, Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra kiến nghị NHNN nên tăng cường thúc đẩy Quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các DN BĐS, tập trung các DN có chỉ số tín nhiệm cao;
Tiếp tục nới rộng các nhóm đối tượng BĐS ra khỏi khu vực “không ưu tiên” bị khống chế 16% tổng dư nợ; tiếp tục duy trì việc hạ lãi suất trần huy động và các giải pháp nhằm hạ lãi suất cho vay; sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở;
Còn theo TS Cấn Văn Lực, Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế; quyết tâm cải tiến môi trường kinh doanh; xem xét tiếp tục giảm thuế, miễn 1 số thuế và phí; tạo hành lang pháp lý và nâng cao vai trò tổ chứ mua – bán nợ xấu; giãn lộ trình tăng các chi phí đầu vào (xăng, điện...). Và điều đặc biệt, cho phép thành lập các quỹ đầu tư BĐS: Quỹ TK nhà ở, quỹ tín thác BĐS. Đối với DN: Tự hoàn thiện (tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, tăng NSLĐ...); hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhằm giảm khả năng khách hàng dựa vào lý do pháp lý để trì hoãn thực hiện trách nhiệm; đa dạng hóa nguồn vốn và tận dụng mọi nguồn vốn khác...
Ông Lực cũng đưa ra 6 “ngón” giúp DN vượt qua khó khăn gồm: Cắt giảm chi phí; nhìn ra bên ngoài; sử dụng các hình thức tiếp thị “ít tốn kém”; liên kết kinh doanh; quay lại những bài học cơ bản trong kinh doanh; và không mắc lại lỗi lầm, học từ lỗi lầm và đi tiếp.
Ở khía cạnh nghiên cứu thị trường, ông John Gallander cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến làm việc. Chính sách này không chỉ tốt trong ngắn hạn mà cả trong trung và dài hạn.
P Nhà nước và Chính phủ phải nhanh chóng sửa đổi Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất để nhanh chóng đưa giá đất về sát với thị trường. Bên cạnh đó, DN và ngân hàng nên bắt tay nhau vượt khó. Có như vậy thị trường BĐS cuối năm mới có hy vọng khởi sắc.
Nguồn cung thiếu hụt
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quý I/2012, cả nước hiện có khoảng 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20ha - 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông như: khu đô thị mới Dương Nội (174,23ha), KĐT mới Lê Trọng Tấn (101,37ha), khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco (133 ha), KĐT mới Nam An Khánh (181ha), KĐT mới Bắc An Khánh (264,40ha); KĐT Thanh Hà A (195,51ha), Thanh Hà B (193,22 ha)...
Với hàng loạt các dự án được cấp giấy phép đầu tư, dự báo trong 2 – 5 năm tới khả năng thị trường sẽ bội thực nguồn cung. Tuy nhiên, việc thiếu hụt nguồn vốn đầu tư đang khiến cho là rất nhiều dự án BĐS lớn bị tạm ngưng hoặc giãn tiến độ thi công. Do vậy trong ngắn hạn, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt.

Nhãn:

0 Nhận xét:

Đăng nhận xét

Đăng ký Đăng Nhận xét [Atom]

Các liên kết với bài này:

Tạo một Liên kết

<< Trang chủ