17/05/2012

Chu kỳ thăng trầm của TT Bất động sản VN( kỳ 1)

Chu kỳ thăng trầm của TT Bất động sản VN( kỳ 2)

Xem xét chu kỳ bất động sản cũng là một cách rất hữu ích để dự báo xu hướng thị trường bất động sản.

Chu kỳ kinh tế (business cycle) từ lâu đã được các nhà kinh tế nghiên cứu một cách kỹ lưỡng vì nó có vai trò dự báo rất quan trọng để đưa ra quyết định trong đầu tư và hoạch định chính sách đối với doanh nghiệp và kể cả quốc gia. TT bất động sản là một phần của nền kinh tế nên nó cũng có tính chất tương tự .

Kể từ đầu thập niêm 90 của thế kỷ trước đến này TT bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng. Có thể tạm xem đây là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của TT bất động sản. Mỗi bước thăng trầm của TT thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản. Căn cứ vào sự biến động của TT trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 3 giai đoạn.

Cơn sốt 1993-1994 và đóng băng 1995-1999

Cơn sốt đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Trước đó, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm. Do vậy, các hoạt động mua bán thường diễn ra ngấm ngầm và hoàn toàn tự phát. Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến TT bất động sản ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất.

Một nguyên nhân khác có thể lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực. Chỉ số GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, còn 1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đó. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế.

Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam

Luật đất đai ra đời mở ra một chương mới đối với bất động sản. Ảnh minh họa

Giai đoạn đóng băng 1995 – 1999: Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.

Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng.

Tuy nhiên, có lẻ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô. GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Lúc đó các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm.

Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994.

Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997.

Chu kỳ thăng trầm của TT Bất động sản VN( kỳ 2)

Còn nữa....

Haad sưu tầm và biên tập

Nguồn: http://cafeland.vn

Nhãn:

0 Nhận xét:

Đăng nhận xét

Đăng ký Đăng Nhận xét [Atom]

Các liên kết với bài này:

Tạo một Liên kết

<< Trang chủ