Kích cầu bất động sản bắt đầu “ngấm”
Nhãn: Phân tích
LUÔN ĐỒNG HÀNH PHÁT TRIỂN CÙNG SỰ SÁNG TẠO
Nhãn: Phân tích
Nhãn: Dự Án
Doanh nghiệp cần tạo niềm tin bằng chất lượng
Bất động sản đóng băng, sản phẩm tồn kho tăng vọt cũng là lúc khách hàng thực sự lên ngôi thượng đế, các doanh nghiệp BĐS dùng đủ chiêu để giành giật khách hàng. Những chiêu khuyến mãi khủng như mua nhà tặng ô tô, mua nhà “biếu” thêm sàn thương mại, hỗ trợ lãi suất 100% khi mua căn hộ…được các chủ đầu tư tung ra ồ ạt trong 6 tháng đầu năm 2012.
Theo CBRE, đối với các chủ đầu tư, vấn đề thường được đặt ra là nên cạnh tranh bằng chất lượng hay bằng giá, và điều này thường định vị đẳng cấp và thương hiệu của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, cạnh tranh bằng chất lượng nên được ưu tiên.
Cạnh tranh bằng giá sẽ khiến người mua chờ đợi giá tiếp tục giảm hoặc chờ những hình thức khuyến mại hấp dẫn hơn khi các chủ đầu tư tìm cách vượt lên trên cuộc đua bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi lớn hơn nữa. Thay vào đó, chủ đầu tư nên tập trung định vị chỗ đứng của mình bằng những nét độc đáo riêng của dự án.
Tuy nhiên, việc khuyến mãi, giảm giá, triết khấu trong thời điểm hiện tại cũng đang là con dao hai lưỡi. Chiến lược này một mặt thể hiện nỗ lực vượt bậc của chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại có thể đưa ra thông điệp rằng công ty đang thiếu tiền mặt trầm trọng. Người mua ở những dự án này sẽ được hưởng lợi từ những khoản giảm giá lớn, nhưng phải chịu rủi ro tiềm ẩn về chất lượng hoặc bàn giao chậm nếu dự án không thu hút đủ vốn từ việc bán hàng.
Theo quan sát của CBRE, nhiều chủ đầu tư, thường là những chủ đầu tư với tầm nhìn dài hạn, không vội vàng tham gia vào cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt này, mà vẫn âm thầm giữ tiến độ xây dựng tốt trong khi chờ đợi thị trường đổi chiều, đồng thời cân nhắc giải pháp tốt nhất. Phản ứng của họ có thể chậm, nhưng thường được cân nhắc kỹ càng.
Khách hàng nên thận trọng
Giá cả có vẻ là mối bận tâm duy nhất đối với người mua nhà hiện nay. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, giá cả có thể đánh lừa người mua. Sau khi xem xét tất cả các yếu tố liên quan, mức giá thấp có thể trở thành đắt đỏ. Ví dụ, căn hộ có thể được bàn giao thô hoặc được trang bị các trang thiết bị không rõ thương hiệu.
Vì vậy, theo đánh giá của CBRE việc mua các căn hộ “chưa hoàn thiện” cũng giống như việc đầu tư vào tương lai. Nếu sản phẩm được bàn giao có chất lượng thấp hơn so với kỳ vọng, người mua đang phải trả quá đắt cho sản phẩm đó. Một người mua thông minh phải nghiên cứu danh tiếng của chủ đầu tư cũng như các dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện trong quá khứ, vì một chủ đầu tư có uy tín sẽ có nhiều thứ để mất hơn khi đánh mất lòng tin của khách hàng.
Bên cạnh đó, khách hàng nên lấy tiến độ xây dựng tốt và thiết bị hoàn thiện có thương hiệu rõ ràng cũng là các cơ sở để đánh giá chất lượng sản phẩm tương lai. Không quá khó để nhận ra rằng nếu một chủ đầu tư thực sự có trách nhiệm và muốn đưa ra thị trường những sản phẩm tốt, họ luôn chuẩn bị sẵn sàng cho mọi tình huống có thể xảy ra, và sẽ không từ bỏ các cam kết của mình khi con đường gặp trở ngại.
Haad
http://land.cafef.vn
Nhãn: Chiến lược
Trong 6 tháng đầu năm 2012, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã được triển khai hạ tầng cũng như mở bán khá nhiều trên địa bàn các tỉnh như: Nha Trang – Khánh Hòa, Đà Nẵng, Hạ Long, Ba Vì – Hà Nội.
Nhãn: Chiến lược
Thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay đang mang lại nhiều cơ hội cho người mua khi họ có nhiều lựa chọn để sở hữu một căn nhà với mức giá hợp lý, thiết kế nội ngoại thất đẹp đi cùng các tiện ích sẵn có. Ngược lại, các chủ đầu tư lại phải đối mặt với ngày càng nhiều thách thức nhằm cung cấp các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng tốt, tính cạnh tranh cao.
Ảnh: Haad
Nhìn chung, trong hơn 6 tháng qua, điều kiện kinh tế ở Việt Nam đã cải thiện đáng kể với lạm phát giảm mạnh, lãi suất cũng hạ nhiều... Tuy vậy, thị trường nhà ở vẫn diễn biến chậm.
Ông Stephen Wyatt, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank chỉ rõ lý do: thứ nhất, các ngân hàng duy trì việc cho vay một cách miễn cưỡng, trừ khi người mua/chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt.
Thứ hai, hầu hết các chủ đầu tư đã bán một nửa dự án trong 2 hoặc 3 năm trước tính theo từng m2, và điều đó không còn thực tế với điều kiện thị trường hiện tại, đẩy họ vào thế kẹt giữa 2 phương án hoặc là tiếp tục bán, làm mất lòng người mua tại thời điểm ban đầu hoặc cố nắm giữ cho đến khi thị trường hồi phục.
Thứ ba, trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao, khi cộng thêm chi phí xây dựng, nhiều dự án đến nay đã trở nên không khả thi.
Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho rằng các yếu tố vĩ mô dần cải thiện đã khiến người mua nhà bắt đầu tìm hiểu thị trường để tìm kiếm cơ hội, thể hiện qua số lượt khách hỏi mua nhà tăng. Tuy nhiên, cho đến nay số lượng giao dịch thành công vẫn chưa tăng rõ nét.
Để cải thiện tình hình bán hàng ảm đạm từ những quý trước và thu hút sự quan tâm của thị trường, các chủ đầu tư đang nỗ lực giảm giá bán bằng các gói giảm giá, khuyến mãi, cùng các ưu đãi cũng như khuyến khích người mua thanh toán trước tiến độ để được hưởng các mức chiết khấu tốt hơn.
Thêm vào đó, người mua nhà có nhiều lựa chọn về điều kiện bàn giao nhà, bao gồm hoặc không bao gồm nội thất nhằm đáp ứng nhu cầu và khả năng tài chính của người mua.
Những yếu tố chính có thể tác động đến quyết định mua là: giá cả hợp lý, tình trạng xây dựng (đã hoặc sắp hoàn thành) cùng thương hiệu của chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án hạng C đạt 20%, hạng B đạt khoảng 10%, hạng A đạt 2%.
Thị trường vẫn chưa mấy cải thiện khiến đa số doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ. Có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn. Tình hình này làm cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố rơi vào tình trạng khó khăn, khủng hoảng dù ở các mức độ khác nhau, trong đó doanh nghiệp vay vốn càng lớn, đầu tư càng nhiều thì nguy cơ vỡ nợ, phá sản càng cao. Nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thu hẹp, cơ cấu lại danh mục bất động sản đầu tư.
Đánh giá về thực trạng trên, ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM phân tích, tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế, tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10 - 15 năm, ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng điều kiện thị trường ảm đạm trong thời gian qua là cần thiết để thị trường tự điều chỉnh và loại dần những đơn vị tham gia thiếu kinh nghiệm, tăng tính minh bạch và hướng tới nhu cầu thực.
Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng giảm nhẹ giá bán tại các phân khúc hạng trung và bình dân, giảm mạnh tại phân khúc cao cấp. Số lượng giao dịch trong quý 3/2012 được kỳ vọng sẽ tốt hơn. Lãi suất thấp ở mức 9%/năm, trong lúc lãi suất cho vay đang giảm dần cùng với các biến động của thị trường vàng, ngoại tệ sẽ khiến cho việc gửi tiết kiệm và các lựa chọn đầu tư khác ít hấp dẫn hơn.
“Những yếu tố này được cho là sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản trong cuối năm nay”, ông Colin Luff, Giám đốc Bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn của Công ty Knight Frank nhận định.
Haadgroup
Theo VnEconom
Nhãn: Phân tích
Kết quả khảo sát mới đây của Cty BĐS Savill cho thấy, nguồn cung cấp căn hộ trong quý 2 vừa qua tại TP HCM đã đạt con số 13.700 căn, tăng 11% so với quý trước do sự xuất hiện của một số dự án hạng C và các dự án mới được mở bán trong quý này khi chủ đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi do lãi suất giảm xuống.
Nhãn: Phân tích
Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2012 của Haad như sau
1- Số dự án theo đuổi : 32 dự án (Trung bình 5,3 dự án/ tháng)
2- Số dự án thực hiện: 11 dự án (Trung bình 1,8 dự án/ tháng)3- Số dự án hoàn thành: 06 dự án (trung bình 1,0 dự án/ tháng)
Nhãn: Công Ty
Việc xác định khoản tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp theo sát giá chuyển nhượng trên thị trường là chưa hợp lý vì trước đó doanh nghiệp đã phải bồi thường một lần tiền cho người quản lý sử dụng đất, việc này cũng khiến giá đất trên thị trường liên tục tăng...
Ảnh: Haadgroup
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, quy định người mua nhà sau khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải thực hiện cấp giấy chứng nhận, lập hợp đồng mua bán rồi mới được chuyển nhượng… đã gây thiệt hại tới quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư BĐS thứ cấp cũng như ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường BĐS. Lý do, người mua nhà không có lỗi trong việc chưa được cấp giấy chứng nhận nhà ở, mà trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền.
Tiếp đó, quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn với chủ dự án BĐS một lần để được nhận lại một căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc biệt thự. Các lần góp vốn sau đó sẽ chỉ được nhận khoản lợi nhuận được phân chia bằng tiền, cổ phiếu. Theo ông Châu, tình trạng này cũng đang làm hạn chế đầu ra của thị trường BĐS và hạn chế quyền dân sự của người dân.
Về thuế, dù là BĐS sẽ hình thành trong tương lai, nhưng chỉ cần người dân có chuyển nhượng hợp đồng là phải thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong khi đó, quy định chỉ miễn thuế thu nhập cá nhân với những người chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất đã được cấp giấy chứng nhận.
Đại diện chủ đầu tư dự án BĐS, ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn – Gia Định tỏ ra băn khoăn khi Luật Đất đai không cấm việc tạm cấp sổ đỏ hoặc cấp sổ đỏ từng phần cho khu đất của dự án. Tuy nhiên, với những dự án có quy mô 15 – 20 ha, DN đã bỏ ra 400 – 500 tỷ đồng, đền bù được tới 90% diện tích; phần còn lại tranh chấp kéo dài nhưng vẫn không được cấp quyền sử dụng đất cho phần đã giải tỏa xong để giúp chủ đầu tư có cơ sở pháp lý để thế chấp, vay ngân hàng trong tình hình khó khăn về vốn hiện nay.
Góp ý về cơ chế định giá đất cho DN BĐS, Ths - LS Nguyễn Thị Cam, Hiệp hội BĐS thành phố nêu ví dụ, nếu giá đất ban đầu chỉ có 2 triệu đồng/m2; giá đất sau quy hoạch là 5 triệu đồng/m2 và giá đất sau khi đã được đầu tư hạ tầng là 8 triệu đồng/m2 thì giá đất ban đầu thuộc về người có đất bị thu hồi hoặc người đang quản lý sử dụng đất; giá đất sau khi đã đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc về chủ đầu tư. Nhà nước chỉ nên thu trong khoản tiền chênh lệch 3 triệu đồng/m2 do quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng đất.
Nhưng cũng không nên thu hết mà cần chia đều lợi ích cho các bên và dành một phần để hỗ trợ người có đất bị thu hồi. Cụ thể, Nhà nước chỉ nên thu ở mức 20 – 25%; 60 – 65% dành cho người có đất bị thu hồi và phần còn lại chủ đầu tư được hưởng.
Việc xác định khoản tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp theo sát giá chuyển nhượng trên thị trường là chưa hợp lý vì trước đó DN đã phải bồi thường một lần tiền cho người quản lý sử dụng đất. Việc này cũng sẽ khiến giá đất trên thị trường liên tục tăng và giá nhà ở không thể giảm về gần mức thu nhập do tiền sử dụng đất là một trong năm yếu tố đầu vào, cấu thành nên giá nhà.
Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu đã đề nghị: Nếu vẫn giữ cách nộp tiền sử dụng đất hiện nay thì Nhà nước cần cho DN BĐS được khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà DN đã chi phí trên toàn bộ diện tích dự án. Bởi hiện tại DN BĐS chỉ được khấu trừ theo khung giá đất do địa phương quy định nên phần lớn chi phí bồi thường, chi phí nộp tiền sử dụng đất DN bỏ ra đã không được tính mà còn phải chịu thêm khoản thuế thu nhập DN đối với số tiền thực chi này.
Tuy nhiên, theo ông Châu, Nhà nước nên bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất và thay bằng sắc thuế “Sử dụng đất do giá trị sử dụng đất gia tăng từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch”, thuế suất đối với loại thuế này ở mức 10 – 15% là phù hợp.
Ông Đặng Đức Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP HCM, Tổng giám đốc Công ty BĐS Dream House góp ý: Muốn điều chỉnh thị trường BĐS đi vào ổn định theo hướng chuyên nghiệp thì cần phải cơ cấu lại nguồn vốn cho vay đầu tư BĐS từ hệ thống ngân hàng. Để có đủ nguồn vốn cho đơn vị đầu tư, kinh doanh BĐS chuyên nghiệp và có uy tín vay, các ngân hàng cần nhanh chóng thu hồi lượng vốn đã cho vay dàn trải hiện nay; kiên quyết không cho vay đầu tư làm dự án BĐS với những DN đầu tư trái ngành nghề...
Haadgroup sưu tầm
http://infotv.vn
Nhãn: Chiến lược
Nhãn: Dự Án
Đâu là giá thực của bất động sản vẫn đang là một câu hỏi khó. Nhưng chỉ khi nào trả lời được câu hỏi này, bất động sản mới có thể tìm được lối thoát trong tình hình bế tắc hiện nay.
Nhãn: Phân tích
|
Nhãn: Xu hướng
Nhãn: Phân tích
Nhãn: Dự Án
Đại diện một số văn phòng môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội chung nhận xét, bất động sản không lên được tý nào trong giai đoạn điều chỉnh giảm lãi suất vừa qua. Những sản phẩm càng lớn, giá trị càng cao thì càng ít người hỏi thăm.
Thông tin lãi suất tiền gửi ngân hàng có thể xuống kịch kim 8%/năm khiến nhiều người có tiền hoang mang tìm kênh đầu tư sinh lợi. Mặc dù vậy, nó cũng không đủ kích giá và giao dịch của thị trường vốn dĩ đã trơ lỳ như bất động sản. Thậm chí, nỗi lo giá tiếp tục đi xuống vẫn hiển hiện.
Tiếp tục mất giá nặng
Lãi suất huy động đã giảm không ngừng, từ mức 14% hồi đầu năm, qua 4 tháng, xuống còn 9%/năm. Tới đây, nhiều khả năng lãi suất sẽ giảm tiếp xuống còn 8%/năm. Lãi suất trần cho vay cũng vừa được chốt ở mức 15%/năm. Tuy nhiên, những con số này lại chưa có tác động nào trong việc kích thích nguồn tiền chảy vào bất động sản.
Có hai lý do cơ bản, đó là thực tế khó vay vốn giá rẻ và nội tại còn ốm yếu chưa biết khi nào chấm dứt cơn mất giá của bất động sản.
Đối tượng duy nhất hiện nay là người ngoại tỉnh - có tiền tầm 1-2 tỷ đồng - mua những ô đất nhỏ vùng ven, các căn chung cư giá thấp. Lác đác có người quan tâm tới những căn hộ diện tích bé, song, với biệt thự tầm giá 10 tỷ đồng thì im lìm như không hề tồn tại.
"Lãi suất xuống nhiều cũng không tác động nổi vì người dân đã sợ rồi. Nguồn cung nhà đất trên thị trường quá nhiều làm nhiễu lựa chọn của người mua. Lượng người đầu tư bất động sản mất đi đáng kể, kinh doanh nhiều lĩnh vực thua lỗ thất bát, kinh tế khó khăn, giá chưa biết khi nào lên. Nhiều người chột dạ chỉ biết bảo toàn" - anh Dương Văn Thành, một môi giới BĐS - nói.
Vẫn vay vốn giá cao
Trong bối cảnh đó, nút thắt khó vay vốn ngân hàng vì các điều kiện cho vay ngặt ngèo, cho vay ít ỏi với mức lãi suất cao hơn các thông tin mà cơ quan quản lý đưa ra khiến những người có nhu cầu nản chí.
Với những người cần vay tiền thanh toán mua nhà, việc chứng minh tài chính, khả năng thu nhập là rào cản lớn nhất. Hạn mức cho vay, đánh giá thấp tài sản đảm bảo, hồ sơ lọc rất khắt khe, không còn căn cứ trên khai báo của khách hàng mà dựa trên xu hướng thu nhập trong tương lai.
Ví dụ khách hàng đang có thu nhập thật nhưng chỉ là thời điểm hiện tại, ngân hàng nhìn vào tương lai 6 tháng nữa nếu thu nhập giảm đi, không ổn định thì cũng khó cho vay. Điều này thể hiện rõ rệt nhất ở những người có thu nhập từ tiền thuê nhà hay những người làm việc trong các lĩnh vực mà thu nhập của các doanh nghiệp đang trên đà giảm sút như kinh doanh, xây dựng.
Dù biện hộ thế nào, việc điều hành chính sách tiền tệ chưa ăn nhập với thực tế cũng là một yếu tố làm mất lòng tin của người dân. Giải quyết độ trễ giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đã được đề cập từ nhiều tháng nay mà vẫn chỉ dừng lại ở mặt hình thức.
Về vấn đề này, hồi cuối tháng 5, ông Trương Đình Tuyển - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, đã từng góp ý, việc vin vào độ trễ chính sách là sự lợi dụng khái niệm để tạo lợi ích cho ngân hàng. Độ trễ - có thể chấp nhận chênh lệch trong vài tuần chứ không thể đến vài tháng sau khi hạ lãi suất huy động mới đến lượt hạ lãi suất cho vay ra.
"Ngân hàng nói do độ trễ là ngân hàng quản trị rất kém. Thực tế bản thân các ngân hàng nói chung cũng không tự nguyện chấp hành hạ lãi suất cho vay vì nhiều lý do như tỷ lệ nợ xấu, tiêu chuẩn tín dụng mà điều đấy họ có cái lý của mình. Ngân hàng Nhà nước nếu không thể ra chỉ thị cơ cấu nợ, phải có đoàn công tác đến từng ngân hàng, nhất là những ngân hàng thừa thanh khoản và có nợ xấu lớn để rà soát, tạo sức ép" - ông Tuyển nói.
Haadgroup
nguồn: http://vef.vn/
Nhãn: Phân tích
Thị trường bất động sản khó khăn, nhiều doanh nghiệp (DN) lách luật hoặc liều đầu tư căn hộ dưới 45m2, dù vi phạm Luật Nhà ở. Trong khi đó, Bộ Xây dựng tỏ ý “bật đèn xanh” cho DN xây căn hộ nhỏ dưới 45m2.
Nhãn: Xu hướng
Thị trường bất động sản tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM đã có dấu hiệu ấm lên khi các giao dịch nhà dưới 1 tỷ đồng xuất hiện nhiều hơn. Tại Tp.HCM, nhiều doanh nghiệp công bố một loạt dự án bất động sản bao gồm: Đất nền, nhà phố, căn hộ đã hoàn thiện và sẵn sàng giao nhà ngay... Được niêm yết với giá từ 700 - 950 triệu đồng, tùy theo diện tích. Tại Hà Nội, các căn hộ ở khu Đại học Công Đoàn, Thanh Xuân, có giá từ 1-1,2 tỷ đồng/căn với diện tích 25 - 35m2. Các căn hộ có diện tích trên dưới 30m2 tại khu Cầu Lủ, Kim Giang chỉ còn chưa đến 1 tỷ đồng.
Về thị trường văn phòng cho thuê, các tòa nhà văn phòng ở trung tâm thành phố có hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy trên 85% cùng với giá chào thuê cạnh tranh và nhiều chương trình ưu đãi để thu hút khách thuê. Tại Hà Nội, Tòa nhà Hapro Building (quận Đống Đa) được chủ đầu tư giảm trực tiếp 3 - 5% giá thuê, miễn phí từ 1 - 5 tháng tiền thuê, tùy theo hình thức, diện tích và thời hạn thuê. Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng tại Bitexco Financial Tower đã giảm xuống từ 1,2 triệu đồng/m2 xuống khoảng từ 600.000 đồng/m2 đến hơn 900.000 đồng/m2.
Mặc dù thị trường bán lẻ Việt Nam đã rớt khỏi Top 30 quốc gia đang phát triển có mức độ hấp dẫn nhất đối với thị trường bán lẻ toàn cầu nhưng theo dự báo, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam có thể đạt 6%/năm trong thời gian tới cùng với dân số trẻ chiếm tỷ lệ cao và các doanh nghiệp nước ngoài đang có nhu cầu mở rộng kinh doanh tại đây là những yếu tố quan trọng tác động tích cực đến thị trường bán lẻ cũng như mặt bằng bán lẻ.
Nhìn chung, tình hình kinh tế vĩ mô đã có sự chuyển biến tích cực như: Động thái hạ trần lãi suất tiền gửi và các lãi suất chính sách khác của Ngân hàng Nhà nước, thị trường chứng khoán có cải thiện nhẹ,…Điều này sẽ góp phần gia tăng niềm tin đối với các nhà đầu tư.
Nhãn: Phân tích
Nhãn: Dự Án
Trong quý II/2012, xu hướng giảm giá diễn ra ở hầu hết các khu đô thị tại Hà Nội. Có nơi, mức giảm lên tới 30% so với quý trước.
Trong quý II/2012, xu hướng giảm giá diễn ra ở hầu hết các khu đô thị tại Hà Nội. Có nơi, mức giảm lên tới 30% so với quý trước. Điều này khiến nhiều người cho rằng, đây đã là đáy thị trường, và hiện đã xuất hiện những dấu hiệu hỗ trợ cho thấy thị trường có thể hồi phục.
Chủ đầu tư thay đổi chiến lược
Theo báo cáo của CBRE, quý II/2012, thị trường chung cư ghi nhận 1.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung của quý I, gồm 1.100 căn. Mức tăng nguồn cung này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp từ 14% xuống 9% chỉ trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng, do 3.000 căn được cung cấp mới trong nửa đầu năm 2012 là mức rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011.
Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp, với 100% số căn chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m², và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Với nỗ lực thu hút người mua không đi kèm chiết khấu giá bán trực tiếp, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược mới bằng cách thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thất liền tường cơ bản thay vì hoàn thiện đầy đủ nhằm giảm giá bán lên tới 30%.
Biện pháp này đã bước đầu phát huy tác dụng do lượng khách hàng tiềm năng được mở rộng tới cả những người có ngân sách hạn chế hơn. Một chiến lược khác tận dụng được các đợt giảm lãi suất liên tiếp gần đây là việc chủ đầu tư hỗ trợ người mua với lãi suất vay mua nhà. Trong khoảng thời gian ưu đãi, thường đến khi bàn giao căn hộ, lãi suất này có thể xuống đến mức 6 - 7%/năm, so với mức hiện tại 15%.
Một diễn biến mới trong thị trường quý này là xu hướng người mua đã cân nhắc giá cả đi kèm rủi ro. Trong vài quý trở lại đây, người mua chủ yếu quan tâm đến khoảng giá dưới 20 triệu đồng/m², khoảng giá xuất hiện ngày càng nhiều do các chủ đầu tư cạnh tranh quyết liệt về giá.
Tuy nhiên, những dự án như vậy thường đang trong giai đoạn khởi công, và về sau có tốc độ xây dựng khá chậm. Điều này đã hướng mối quan tâm của người mua sang khoảng giá 30 triệu đồng/m2 tại những dự án đã hoàn thiện khối móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng. Nói cách khác, người mua đang chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lại rủi ro thấp hơn và cam kết tin cậy hơn từ chủ đầu tư.
Trên thị trường thứ cấp, ghi nhận của CBRE cho thấy, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào quý II/2011. So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần đây nhất vào năm 2008, tình hình thị trường năm 2011 - 2012 trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng. Điều này khiến nhiều người tự hỏi liệu đây đã phải là đáy thị trường?
Hoàn thiện 9.000 căn biệt thự, liền kề
Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, vấn đề thanh khoản tiếp tục là áp lực khiến giá chào bán thứ cấp giảm. Xu hướng giảm giá diễn ra ở khắp các khu vực quận huyện, trong đó mức giảm lớn nhất lên tới 30% so với quý trước được ghi nhận tại một số dự án tại huyện Mê Linh, khu vực có tiến độ xây dựng chậm và cơ sở hạ tầng còn thiếu. Các tín hiệu vĩ mô tích cực như cắt giảm lãi suất và chính sách tín dụng nới lỏng hơn cho khu vực BĐS vẫn chưa cho thấy nhiều tác động do các nhà đầu tư, đầu cơ từ giai đoạn trước vẫn đang tiếp tục tìm cách cắt lỗ.
Về nguồn cung, trong thời gian gần đây các chủ đầu tư dường như bắt đầu có những động thái chiến lược mới để thích ứng với điều kiện thị trường đang thay đổi. Gần đây Sudico (chủ đầu tư một số dự án khu đô thị tại Hà Nội, trong đó có dự án khu đô thị Nam An Khánh) đã tuyên bố sẽ “xây dựng trước khi chào bán sản phẩm”, cho thấy các chủ đầu tư định hướng dài hạn hơn, và chú trọng đến chiến lược marketing, tạo dựng thương hiệu, cũng như đảm bảo chất lượng dự án hơn trước đây.
Trong quý này, một số chủ đầu tư, cả trong và ngoài nước, đã thể hiện cam kết với dự án của mình thông qua các hoạt động như tiếp tục triển khai dự án (giai đoạn 2 của dự án Splendora) hay hoàn thiện dự án (bàn giao nhà giai đoạn 1 của dự án khu đô thị An Hưng).
Theo đánh giá của CBRE, năm 2012 dự kiến một lượng lớn khoảng 9.000 căn biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị được hoàn thiện. Ước tính khoảng 30 - 40% trong số này sẽ không hoàn thiện đúng tiến độ, trong khi các căn hoàn thiện sẽ ít có người vào ở. Tình trạng các khu đô thị mới vắng người ở một phần là do nhiều người sở hữu nhà là các nhà đầu tư, đầu cơ không có nhu cầu ở thật, và một phần là do các cơ sở hạ tầng và dịch vụ tiện ích còn thiếu tại các khu đô thị này. Vấn đề đồng bộ hạ tầng tiện ích, khi được cung cấp đầy đủ, có thể sẽ giúp giải quyết vấn đề thanh khoản.
Hiện đã xuất hiện những dấu hiệu hỗ trợ cho thấy thị trường có thể hồi phục. Người mua có vẻ đang quay trở lại thị trường, với số lượng khách hỏi mua tăng lên trong quý II. Dễ thấy, thị trường BĐS thường trở nên hấp dẫn hơn khi lãi suất giảm. Đặc biệt, lãi suất vay mua nhà hiện đã giảm từ mức đỉnh từ giữa năm 2011 (23%) xuống mức trước khủng hoảng vào năm 2010 (15%). Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định thị trường sẽ sớm đảo chiều, khi tương lai của nền kinh tế vẫn chưa rõ ràng. Chủ đầu tư cần tiếp tục bám sát thị trường nhằm có được lợi thế đón đầu thị trường. Với những người có ý định mua căn hộ, đây có thể là thời điểm tốt để bắt đầu. Ngoài ra, giá bán thấp cũng có rủi ro tiềm ẩn, do đó, người mua cần cân nhắc kỹ cả hai yếu tố giá cả và chất lượng.
Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE
Haadgroup sưu tầm
http://batdongsan.vietnamnet.vn
Nhãn: Phân tích