31/08/2012

TT BĐS có bị “kích” quá đà?

Chỉ riêng tháng 7 vừa qua, các ngân hàng thương mại liên tục đưa ra các gói kích cầu bất động sản lên tới hàng nghìn tỷ. Liệu dòng tiền dồi dào như vậy có khiến thị trường bất động sản vốn đang èo uột quá “căng” vì no vốn?

Trước kia, ngân hàng tham gia thị trường bất động sản dưới hình thức cho chủ đầu tư vay để triển khai dự án và cho nhà đầu tư vay để tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư nhưng trong giai đoạn hiện nay, ngân hàng rất hạn chế cho vay mới đối với chủ đầu tư. Các gói kích cầu bất động sản đang được triển khai là sự kết hợp của hai yếu tố: chủ đầu tư giảm giá, đưa ra các gói hỗ trợ khách hàng nhằm tiêu thụ sản phẩm và thu tiền về; ngân hàng đưa ra gói hỗ trợ khách hàng về lãi suất.

“Kích” vì cầu cao

Theo số liệu thống kê đầu năm 2012, tính riêng khu vực đô thị có khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2. Nhu cầu này được ước tính sẽ gia tăng hàng năm khi xu hướng dân số ngày càng chuyển dịch ra vùng đô thị. Nhu cầu nhà ở của người dân không chỉ có thực mà còn thực sự rất lớn.

Các gói kích cầu nghìn tỷ từ hàng loạt các ngân hàng lớn như: VietinBank, Vietcombank, BIDV, VIB,… với nhiều ưu đãi đã tạo cú hích lớn cho thị trường. Đại diện VietinBank cho biết, chương trình 5.000 tỷ tín dụng cho vay nhà ở hiện đang triển khai là chương trình ưu đãi lớn nhất dành cho khách hàng cá nhân từ trước tới nay của ngân hàng này.

“Trường hợp nhu cầu thị trường tăng mạnh, chúng tôi sẵn sàng gia tăng giá trị gói ưu đãi nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng hoặc cung cấp các gói ưu đãi mới với giá trị lớn hơn”, đại diện VietinBank cho hay.

“Kích” để làm tan băng nhiều ngành?

Nền kinh tế hoạt động theo nguyên lý cung cầu tạo thành một chuỗi hệ thống có quan hệ mật thiết với nhau. Bất động sản đóng băng tất yếu sẽ kéo theo nhiều hệ lụy khác.

Trong khi đó, nhu cầu tín dụng tiêu dùng của người dân, đặc biệt là nhu cầu mua nhà đang có xu hướng tăng lên bởi lãi suất tiết kiệm giảm mạnh, các kênh đầu tư truyền thống không còn sức thu hút như trước nữa nên người dân chuyển dòng tiền sang đầu tư bất động sản hoặc mua nhà để ở. Động thái đồng loạt bơm vốn cho thị trường bất động sản của các ngân hàng đã tiếp thêm dòng tiền cho thị trường, giúp cân bằng cung - cầu và tăng tính thanh khoản của thị trường.

Kích an toàn và kích đúng đối tượng

Trong hoàn cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, nguồn tín dụng của ngân hàng cho thị trường được đánh giá là yếu tố quan trọng để vực lại sức mua của người dân khi khả năng tài chính là hạn chế. Tuy nhiên, phải đánh đúng đối tượng để tránh đưa thị trường trở lại tình trạng bong bóng như trước. Quan điểm của nhiều ngân hàng hiện tại là nới lỏng van tín dụng cho khách hàng nhưng không có nghĩa là cho vay dễ dãi.

Đối tượng khách hàng cá nhân cho vay mua nhà của ngân hàng phải là những người có nhu cầu thực, tức là mua nhà để an cư lạc nghiệp thay vì đầu cơ bất động sản.

Nhìn chung, chủ trương mở rộng tín dụng với một số đối tượng mua bất động sản “phù hợp” để “kích cầu” sẽ đảm bảo thị trường không bị vỡ. Tuy nhiên các gói kích cầu được triển khai đến đâu lại phụ thuộc lớn vào người mua. Chỉ khi có người mua thực sự thì các gói kích cầu của ngân hàng và chủ đầu tư mới phát huy tác dụng tối đa.

Haad.vn

http://vneconomy.vn

Nhãn:

30/08/2012

BĐS tuần 4 tháng 8

Thị trường BĐS tiếp tục khó khăn đã gia tăng số vụ kiện tụng giữa chủ đầu tư và khách hàng trong thời gian gần đây.
Tin tức nổi bật

- Siết quản lý tài chính các quỹ đầu tư BĐS
: Theo nghị định 58/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán, từ ngày 15/9, các quỹ đầu tư BĐS sẽ bị siết lại với những quy định chặt chẽ hơn như: Các quỹ phải đảm bảo tối thiểu 65% tài sản ròng (NAV) phải đầu tư vào bất động sản, loại hình bất động sản được và không được đầu tư...Thêm nữa, các quỹ đầu tư sẽ buộc phải giữ khoản mục đầu tư trong thời gian tối thiểu là 2 năm kể từ ngày mua.

- Công bố Bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở thu nhập thấp
: Bộ thiết kế này gồm 3 tập thiết kế cơ sở mẫu nhà ở xã hội (nhà thuê, thuê mua); 10 tập thiết kế cơ sở mẫu nhà ở cho người có thu nhập thấp; 5 tập thiết kế cơ sở mẫu nhà ở phục vụ di dân; 3 tập thiết kế cơ sở mẫu nhà ở học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và 4 mẫu thiết kế cơ sở mẫu nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung.

-
Tập đoàn FLC lập tổ đòi nợ khách mua nhà: Năm lần bảy lượt gửi thông báo mời khách hàng tới nhận nhà nhưng số người tới nhận chỉ đếm được trên đầu ngón tay, cực chẳng đã chủ đầu tư tòa nhà chung cư cao cấp FLC Lanmark Tower phải lập tổ đòi nợ với thông báo gây “chấn động” thị trường bất động sản: sẽ bán phá giá những căn hộ chủ đầu tư không chịu nộp tiền đợt cuối để nhận nhà.

-
Hàng loạt dự án có vấn đề: Cùng với khó khăn chất chồng lên các doanh nghiệp (DN), hàng loạt dự án trên địa bàn Hà Nội cũng “đổ bệnh” càng khiến thị trường BĐS trở nên ảm đạm hơn trong “tháng cô hồn”. Điển hình là vụ khách mua Good House treo băng rôn đòi nhà.

-
Nhà đầu tư thứ cấp chạy đua cắt lỗ bất động sản: Thị trường bất động sản khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư hạ giá bán để cắt lỗ, nhà phố, đất thổ cư, các dự án đô thị cũng đều bị nhà đầu tư thứ cấp “đua nhau” bán tháo. Một số dự án đang được chào bán thấp hơn mức giá chủ đầu tư đưa ra như: KĐT Bắc An Khánh-Splendora, KĐT Nam An Khánh, Dự án chung cư Dương Nội (quận Hà Đông).

Dự án mở bán


-
Mở bán 2 dự án Nhân Phú và Tăng Phú House: Tổng Công ty Cổ phần Phong Phú vừa chính thức mở bán đất nền thuộc 2 dự án Nhân Phú và Tăng Phú House tại quận 9, Tp.HCM với bán từ 16,4 triệu đồng/m2, nền nhà liên kế của dự án Nhân Phú có giá từ 14,4 triệu đồng/m2.

-
Chào bán căn hộ Nha Trang Center: Hiện Công ty TNHH Hoàn Cầu Khánh Hòa đang mở bán trên 140 căn hộ cao cấp Nha Trang Center với giá từ 40 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích đa dạng từ 34,6m2 đến 240m2.

-
Mở bán 20 căn hộ Him Lam Riverside: Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam đang mở bán 20 căn hộ cao cấp Him Lam Riverside với giá từ 29,8 triệu đồng/m2.

-
Chào bán căn hộ Cantavil Premier: Hiện Công ty Cổ phần Nhà Daewon – Thủ Đức đang chào bán hơn 30 căn hộ cuối cùng thuộc khu phức hợp Cantavil Premier tại quận 2, Tp.HCM với giá từ 36 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích từ 111m2 – 321,96m2.

-
Chào bán biệt thự Villa Park: Hiện CBRE Việt Nam cùng Sàn bất động sản SunLand đang phân phối 22 căn biệt thự thuộc dự án Villa Park với giá từ 3,7 tỷ đồng/căn. Các căn biệt thự liên lập có diện tích từ 125,7m2 – 197,7m2, biệt thự song lập có diện tích từ 139 – 328,4m2 và biệt thự đơn lập có diện tích từ 206,4m2 – 606,3m2.

Nhãn:

29/08/2012

BĐS: Một bước tiến, hai bước lùi…

Khi thị trường trầm lắng, nhìn vào đâu người ta cũng thấy những vấn đề cần giải quyết, phân khúc nào cũng tồn tại những bất cập. Phân khúc cao cấp dư cung đã được nói nhiều, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê cũng vậy,… Tất cả khiến cho khả năng bật dậy của thị trường chưa thể thành hiện

“Sóng” giá rẻ tan nhanh

Dự báo “sóng” căn hộ giá rẻ sẽ không bền xảy ra nhanh hơn cả những gì người ta lo ngại, ít nhất là ở thị trường Hà Nội. Chưa đầy hai tháng kể từ ngày gây “sốt nhẹ”, khi hàng trăm người chen nhau đăng ký mua căn hộ giá rẻ của khu đô thị Đại Thanh, nhiều người phải mua cao hơn giá gốc hàng chục triệu đồng, nay tình trạng “xả hàng” đã đến và người bán vẫn nhiều hơn người mua.

Nhu cầu của người thu nhập thấp về căn hộ giá rẻ là rất lớn và vì vậy, cả chủ dự án lẫn các nhà đầu tư thứ cấp đều xem đây là “lối ra” của thị trường, khiến phân khúc này sôi động trong thời gian qua. Nhưng cũng chính tâm lý muốn kiếm lời nhanh chóng, hào hứng với cơ hội làm ăn khả dĩ trong thời buổi khó khăn, đã khiến một số nhà đầu tư thứ cấp nhanh chóng nhảy vào rồi lại bỏ cuộc khi thấy giá không tăng như kỳ vọng.

Khi hào hứng, các nhà đầu tư quên rằng từ nhu cầu thực đến bỏ tiền ra mua là một khoảng cách xa. Những người có nhu cầu và đủ tiền để mua không nhiều - dù chỉ là căn hộ giá rẻ - không những thế họ còn có tâm lý chờ đợi giá rẻ thêm, khiến lực cầu không cao như một số người từng kỳ vọng. Càng nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ, căn hộ giá rẻ càng rẻ hơn và càng chứng tỏ việc những người có nhu cầu nên tiếp tục chờ đợi là hợp lý.

Đó là chưa kể các dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội ở khá xa trung tâm, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông còn kém nên chưa thu hút được người mua. Và điều quan trọng nhất là thời hạn giao nhà tại nhiều dự án quá dài nên người mua buộc phải tính toán đến tiến độ, chất lượng của công trình.

Khi các dự án căn hộ trung, cao cấp gần hoàn thành mà nhiều chủ đầu tư còn không đủ tiền để hoàn thiện, thì khả năng đúng tiến độ của các dự án căn hộ giá rẻ cần được đặt dấu hỏi. Những yếu tố kể trên khiến căn hộ giá rẻ trở nên bớt hấp dẫn, dù không thể phủ nhận đây vẫn là phân khúc phù hợp nhất hiện nay, được rất nhiều người quan tâm.

Xám nhiều hơn sáng

Dự kiến, từ nay đến cuối năm, còn có thêm khoảng 12 ngàn căn hộ tham gia thị trường thủ đô, một nửa trong đó thuộc phân khúc trung và cao cấp. Rõ ràng, việc dự báo thị trường không chính xác trong những năm trước, làm ra sản phẩm mà không quan tâm đến khả năng tài chính của người có nhu cầu đã dẫn đến tình trạng dư thừa căn hộ cao cấp hiện nay. Các hình thức khuyến mãi, giảm giá, liên kết với ngân hàng… của các chủ đầu tư thời gian qua chưa tạo được hiệu ứng tích cực. Giải quyết thanh khoản cho phân khúc này vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay và vài năm tới, những người đủ khả năng mua căn hộ cao cấp rất ít, vậy con số “một nửa nguồn cung” ấy nói lên điều gì?

Tâm lý đầu cơ còn nặng nề trong thị trường bất động sản, lan sang cả các nhà đầu tư nước ngoài. Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư nước ngoài khi xin cấp phép dự án bất động sản đã đăng ký vốn lên tới 3-4 tỉ USD nhưng số vốn thực sự đưa vào Việt Nam chỉ khoảng 30%, chủ yếu là chi phí giải phóng mặt bằng, đổ móng... Sau đó, nhà đầu tư ngoại sẽ huy động vốn trong nước hoặc chuyển nhượng dự án để thu lợi.

Tuy nhiên, sau khi triển khai xong được thủ tục xin dự án thì thị trường bắt đầu trầm lắng, giá bất động sản sụt giảm liên tục khiến họ không thể huy động vốn để tiến hành dự án theo đúng tiến độ. Dù các cơ quan chức năng có đưa ra nhiều quy định chặt chẽ như tỷ lệ vốn đầu tư chung phải đưa vào, có tài khoản riêng mở tại Việt Nam và phải thực hiện được 30% tổng số vốn đầu tư đăng ký đối với dự án cụ thể mới được huy động vốn của người mua... nhưng thường khi cấp phép xong việc quản lý không còn nghiêm túc nữa nên mới xảy ra tình trạng trên.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tình hình có vẻ khá hơn, với chỉ khoảng 47 ngàn căn hộ các loại hiện chưa có người mua. Các căn hộ tại khu đô thị giá rẻ, hoặc đất nền kèm nhà giá từ 700 triệu đồng đến một tỉ đồng tại thành phố này và các tỉnh lân cận vẫn có nhiều người quan tâm, giao dịch mua bán vẫn được ký kết. Đó là tiền đề cho việc thị trường sẽ hồi phục theo hướng trở về với giá trị thực một cách ổn định, dù chưa phải trong tương lai gần.

Haad.vn

http://cafeland.vn

Nhãn:

28/08/2012

Lối ra cho BĐS : Bán cái thị trường cần

Đó là quan điểm của các chuyên gia tại buổi tọa đàm có chủ đề: “Thị trường bất động sản: Hiện trạng và giải pháp kinh doanh” do Báo Đầu tư tổ chức tại Hà Nội cuối tuần qua.

Theo GS - TS. Đặng Hùng Võ cho rằng, đây là lần đầu tiên có sự suy giảm tại tất cả các phân khúc thị trường. “Thị trường bđs nước ta hiện đang thể hiện đầy đủ các đặc trưng của một nước đang phát triển và có nền kinh tế chuyển đổi”, ông Võ nói, “Đây cũng chính là cơ hội để thiết lập lại thị trường bất động sản”.

Theo ông Võ, thị trường bđs suy giảm như hiện nay có nguyên nhân trước hết từ các cơ chế, chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập trong một thời gian dài. Có một thời, nhà đầu tư chỉ cần “xin” được đất làm dự án là đã có lợi nhuận rất lớn. Vì vậy, các chủ đầu tư tìm đủ cách, kể cả phải chi những khoản “bôi trơn” để có đất. Tiếp đó, các nhà đầu tư lại vay vốn của ngân hàng (vốn ngắn hạn, có lãi suất cao) để đổ vào các dự án bđs lẽ ra cần những khoản đầu tư dài hạn. Dễ kiếm lợi nhuận nên các chủ đầu tư không quan tâm đến việc tạo ra sản phẩm chất lượng tốt với giá thành hợp lý nhất.

Vì “cứ mua được là có lãi” nên các nhà đầu tư thứ cấp lại tiếp tục vay vốn ngân hàng đổ vào mua các sản phẩm bất động sản, kể cả các sản phẩm hình thành trong tương lai. Vòng xoáy đó như những cơn sóng, mà cơn sau còn cao hơn cơn trước, đã đẩy giá bđs trong một thời gian dài lên cao ngất mà không cần quan tâm đến nhu cầu và sức mua thực thụ của người tiêu dùng.

Những tư duy lệch lạc từ nhiều phía kể trên lại gặp lúc nền kinh tế rơi vào khó khăn do tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, theo ông Võ, đã khiến thị trường bđs nước ta “tuột dốc không phanh” và cho đến nay vẫn chưa xác định được điểm dừng. Đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải cứu thị trường bđs như “mở van tín dụng”, nhưng theo ông Võ, “đừng loay hoay với giải pháp tín dụng nữa mà phải tìm cách huy động được nguồn vốn trong dân mới là bền vững”.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội đã đưa ra các con số để chứng minh thị trường bđs không đóng băng như nhiều người nghĩ. “Trong quý II/2012, tại Hà Nội, các phân khúc văn phòng, bán lẻ, căn hộ cho thuê vẫn có giao dịch tăng so với quý trước đó, nhưng giá lại giảm. Phân khúc căn hộ và đất nền, biệt thự thì cả giao dịch và giá đều giảm”. Ông Trung cho rằng, những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và tiến độ triển khai đảm bảo vẫn thu hút được sự quan tâm và xuống tiền của khách hàng.

Chủ đầu tư các dự án cần tự tìm lối ra cho mình, thay đổi sản phẩm, phương thức bán hàng để đáp ứng nhu cầu của thượng đế, thay vì ngồi chờ cứu cánh từ chính sách. Cả hai chuyên gia trên đều nhất trí rằng, để thiết lập lại thị trường bất động sản, trước hết, các nhà đầu tư phải biết thay đổi tư duy, bởi trong suốt một thời gian dài, họ chỉ làm và bán cái mình có, mà không cần biết người tiêu dùng cần gì. Hai ông còn đưa ra lời khuyên “nếu không làm được thì đừng cố mà hãy chuyển cho những người khác có năng lực thực hiện”.

Thời điểm này, tại Savill, nhiều khách hàng nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia vẫn đưa đơn đặt hàng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Song theo lời ông Trung, họ không vì giá rẻ mà đặt bút ký hợp đồng mua dự án, mà chú ý nhất đến yếu tố khả thi, sinh lời của dự án.

Về nghịch lý tồn tại trên thị trường bđs hiện nay, người mua đã nộp phần lớn tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư nhưng chờ dài cổ, dự án không được triển khai, trong khi ở một số dự án chung cư đã hoàn thành, khách hàng không chịu đến nhận, theo ông Võ và ông Trung, đây là biểu hiện sinh động và rõ nét nhất về những “lỗ hổng” trong quy định pháp luật về bđs hiện nay. Với những quy định không rõ ràng về mặt pháp lý giữa bên mua và bên bán như hiện nay, rủi ro pháp lý sẽ nghiêng nhiều hơn về người mua.

Nhãn:

27/08/2012

Sắp có luồng tiền đổ mạnh vào bất động sản

Cushman & Wakefield nhận định, sắp tới sẽ có luồng tiền đổ vào bất động sản do lãi suất giảm mạnh, các kênh đầu tư khác đang dần kém hấp dẫn.

Ảnh: haad.vn

Công ty nghiên cứu Bất động sản Cushman & Wakefield cho biết, từ quý II đến nay, thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn không mấy sáng sủa, thậm chí có thể nói là gần như đóng băng, dù Ngân hàng Nhà nước đã ban hành chính sách ưu đãi, cắt giảm trần lãi suất huy động xuống còn 9%/năm. Các công ty bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn cũng như kích thích nguồn cầu.

Giá một số dự án chung cư tại Hà Nội thấp hơn nhiều so với thời gian trước, tuy nhiên, số lượng các giao dịch thành công rất thấp. Hiện tại, chỉ có căn hộ giá rẻ dành cho người thu nhập vừa phải, với mức giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2 là có giao dịch. Chẳng hạn như chung cư Đại Thanh (quận Hà Đông) vừa mở bán đợt 1 và bán rất chạy, giá chủ đầu tư đưa ra chỉ 14,2 triệu đồng/m2.

Trong ngắn hạn, giá các căn hộ hạng A, B được dự đoán sẽ tiếp tục giảm, hay các dự án ở những vị trí có nguồn cung cao như quận Từ Liêm cũng có xu hướng giảm giá (cùng với quận Cầu Giấy, Hà Đông là các khu vực có nguồn cung lớn).

Để kích cầu, không ít chủ đầu tư áp dụng chương trình giảm giá, khuyến mãi, đồng thời hợp tác với các ngân hàng thương mại để đưa ra gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà. Tuy nhiên, người mua vẫn còn tỏ ra e ngại với tâm lý chờ đợi xu hướng “thiết lập đáy mới” từ thị trường.

Nguồn cung căn hộ bán được dự đoán sẽ tăng lên, với khoảng 35.000 căn vào năm 2014 nếu như các dự án được xây dựng theo đúng kế hoạch.

“Ở thời điểm nhạy cảm này, không ai có thể đưa ra kết luận, khi nào thì thị trường bất động sản sẽ tan băng, nhưng với việc lãi suất giảm nhanh và các kênh đầu tư khác trở nên kém hấp dẫn hơn, rất có thể một luồng tiền sẽ vẫn được đổ vào”, báo cáo nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ được chuyển biến theo hướng các dự án có diện tích nhỏ, từ 40-66m2 và giá thấp sẽ trở thành tâm điểm thu hút khách hàng. Những người mua có khoảng 1-2 tỷ đồng trong tay ngày càng có nhiều lựa chọn, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ được tiếp cận các gói hỗ trợ tín dụng từ phía chủ đầu tư và ngân hàng.

Cushman & Wakefield nhận định, sắp tới sẽ có luồng tiền đổ vào bất động sản do lãi suất giảm mạnh, các kênh đầu tư khác đang dần kém hấp dẫn.

Ảnh: haad.vn

Công ty nghiên cứu Bất động sản Cushman & Wakefield cho biết, từ quý II đến nay, thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn không mấy sáng sủa, thậm chí có thể nói là gần như đóng băng, dù Ngân hàng Nhà nước đã ban hành chính sách ưu đãi, cắt giảm trần lãi suất huy động xuống còn 9%/năm. Các công ty bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn cũng như kích thích nguồn cầu.

Giá một số dự án chung cư tại Hà Nội thấp hơn nhiều so với thời gian trước, tuy nhiên, số lượng các giao dịch thành công rất thấp. Hiện tại, chỉ có căn hộ giá rẻ dành cho người thu nhập vừa phải, với mức giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2 là có giao dịch. Chẳng hạn như chung cư Đại Thanh (quận Hà Đông) vừa mở bán đợt 1 và bán rất chạy, giá chủ đầu tư đưa ra chỉ 14,2 triệu đồng/m2.

Trong ngắn hạn, giá các căn hộ hạng A, B được dự đoán sẽ tiếp tục giảm, hay các dự án ở những vị trí có nguồn cung cao như quận Từ Liêm cũng có xu hướng giảm giá (cùng với quận Cầu Giấy, Hà Đông là các khu vực có nguồn cung lớn).

Để kích cầu, không ít chủ đầu tư áp dụng chương trình giảm giá, khuyến mãi, đồng thời hợp tác với các ngân hàng thương mại để đưa ra gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà. Tuy nhiên, người mua vẫn còn tỏ ra e ngại với tâm lý chờ đợi xu hướng “thiết lập đáy mới” từ thị trường.

Nguồn cung căn hộ bán được dự đoán sẽ tăng lên, với khoảng 35.000 căn vào năm 2014 nếu như các dự án được xây dựng theo đúng kế hoạch.

“Ở thời điểm nhạy cảm này, không ai có thể đưa ra kết luận, khi nào thì thị trường bất động sản sẽ tan băng, nhưng với việc lãi suất giảm nhanh và các kênh đầu tư khác trở nên kém hấp dẫn hơn, rất có thể một luồng tiền sẽ vẫn được đổ vào”, báo cáo nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ được chuyển biến theo hướng các dự án có diện tích nhỏ, từ 40-66m2 và giá thấp sẽ trở thành tâm điểm thu hút khách hàng. Những người mua có khoảng 1-2 tỷ đồng trong tay ngày càng có nhiều lựa chọn, đặc biệt là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ được tiếp cận các gói hỗ trợ tín dụng từ phía chủ đầu tư và ngân hàng.

haad.vn
http://infotv.vn

Nhãn:

25/08/2012

BĐS tuần 2 tháng 8: Căn hộ giá rẻ ồ ạt cắt lỗ

Sau màn dạo đầu sôi nổi, giờ đây, hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội đang bị giới đầu tư “cắt lỗ”, với mức giá bán thấp hơn 5% đến 10%.
Tin tức nổi bật

- Hàng trăm nhà liền kề Gamuda bị bán "lúa non": Mặc dù công tác giải phóng mặt bằng của dự án chưa hoàn tất nhưng theo phán ảnh của nhiều nhà đầu tư vào tháng 6 vừa qua, chủ đầu tư dự án Công ty Gamuda Land Việt Nam đã tiến hành công khai mở bán, thu tiền đặt cọc của hàng trăm khách hàng, nhà đầu tư.

- Hàng loạt căn hộ giá rẻ cắt lỗ: Sau màn dạo đầu sôi nổi, giờ đây, hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội đang bị giới đầu tư “cắt lỗ”, với mức giá bán thấp hơn 5% đến 10% giá bán của chủ đầu tư như: chung cư Tân Tây Đô (Hoài Đức, Hà Nội), Khu đô thị Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội)

- Thêm nhiều dự án có thể bị thu hồi tại Hà Nội: Đã có 11 dự án đang hoàn thiện hồ sơ thu hồi, và từ nay đến cuối năm sẽ thanh tra 60 tổ chức sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

- Hà Nội “xin” Trung ương hàng nghìn tỷ làm dự án: Thành phố Hà Nội vừa chính thức đề nghị Trung ương hỗ trợ kinh phí triển khai hai dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và dự án nâng cấp, cải tạo Quốc lộ 1A với số vốn trên 3.300 tỷ đồng.

- Indochina Land có thể sẽ tăng giá bán căn hộ, biệt thự Hyatt Regency Danang: Với nguồn cung đang giảm dần của các biệt thự và căn hộ ở Hyatt Regency Danang, chủ đầu tư dự kiến sẽ sớm tăng giá với tất cả những căn hộ/biệt thự còn lại. Các căn hộ nghỉ dưỡng của Hyatt Regency Danang từ một đến ba phòng ngủ có mức giá khởi điểm từ 200.000 USD.

Dự án nổi bật

- Xây 7 tòa chung cư cao từ 12 - 18 tầng tại Linh Đàm: UBND TP Hà Nội vừa giao Công ty cổ phần BIC Việt Nam thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp tại quỹ đất 20% khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Dự án có quy mô 2,2 ha, bao gồm 7 tòa nhà chung cư 12-18 tầng.

- Tái khởi động khu đô thị biển 1,4 tỷ USD: Dự án khu đô thị du lịch Biển Cần Giờ - Saigon SunBay sẽ được trình UBND TP.HCM phê duyệt trong tháng 8/2012 này. Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn tất hạ tầng vào năm 2015 và hoàn thành vào năm 2018.

- Khởi công khách sạn rộng gần 7.000m2 tại Đà Nẵng: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (HBC) vừa chính thức làm lễ khởi công xây dựng dự án Khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng.

- Lideco dừng triển khai dự án rộng 33ha tại Hòa Bình: Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) vừa cho biết sẽ dừng đầu tư dự án Khu đô thị Hòa Sơn tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Nguyên nhân bởi phần lớn dự án bị chồng lên đất của Bộ Tư lệnh tăng thiết giáp.

Dự án mở bán

- Mở bán căn hộ Westa Hà Đông: Sàn giao dịch bất động sản MaxLand chính thức mở bán 40 căn hộ cao cấp Westa Hà Đông với giá 17 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích từ 87m2 - 126m2.

- Mở bán căn hộ Carina Plaza: Công ty Cổ phần Nhịp cầu Địa ốc hiện đang chào bán căn hộ Carina Plaza với giá từ 13,2 triệu đồng/m2, giảm 20% so với trước đây. Các căn hộ có diện tích từ 86,2m2 - 105,2m2.

- Mở bán đợt cuối căn hộ The Harmona: Công ty Cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh đã phối hợp cùng Công ty Cổ phần Thanh Niên mở bán đợt cuối căn hộ The Harmona với giá từ 1,5 tỷ đồng/căn.

- Sắp mở bán Cheery 3 Apartment: Dự kiến vào cuối tháng 8 này, Công ty Địa ốc Hoàng Quân và Công ty Cổ phần Thương mại Hóc Môn sẽ mở bán các căn hộ có diện tích từ 50 – 70m2 thuộc dự án Cheery 3 Apartment.

haad.vn
http://land.cafef.vn

Nhãn:

24/08/2012

"Cú chích" nhẹ cho TT Bất động sản

Khung pháp lý mới cho mô hình quỹ đầu tư bất động sản sẽ chỉ là một cú chích nhẹ đối với một thị trường bđs đang chìm sâu vào giấc ngủ đông.

Bình mới, rượu cũ

Trong bối cảnh bị hạn chế về khung khổ pháp lý, trước đây các công ty quản lý quỹ lựa chọn hướng đầu tư vào cổ phiếu các công ty sở hữu dự án bđs hay trái phiếu dự án.

Ví dụ như Sacomreal đã phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi căn hộ với giá giảm 5-8% trong năm 2008.

Tuy nhiên, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực, hình thức ưu đãi mua căn hộ không còn tác dụng nữa, trái chủ chỉ được nhận trái tức và tiền gốc khi trái phiếu đáo hạn. Vậy nên, kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn.

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, ở một khía cạnh nào đó, sự ra đời của Nghị định 58/2012/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán chủ yếu nhằm khắc phục nhược điểm của quỹ đầu tư chứng khoán (bị giới hạn tỷ lệ đầu tư vào bất động sản tối đa là 10% giá trị tài sản ròng - NAV). Với tên gọi mới, hình thức vẫn là các quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng hoặc công ty đầu tư chứng khoán, giờ đây các quỹ bất động sản có thể đa dạng hóa đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Trong đó, 65% NAV là các bđs với mục đích cho thuê hoặc để khai thác thu lợi ổn định. Đối với tài sản thanh khoản cao chiếm tối đa 35% NAV, các giám đốc danh mục không thể nắm giữ toàn bộ tiền mặt mà phải kết hợp tận dụng cơ hội mua bán trên thị trường chứng khoán để kiếm lời cho cổ đông. Như vậy, 35% tài sản thanh khoản cao có thể được phân bổ vào cổ phiếu/trái phiếu các doanh nghiệp bđs niêm yết trên sàn.

Có ưu và có nhược

Ưu điểm lớn nhất của các quỹ bất động sản là thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi và đa dạng hóa đầu tư vào nhiều phân khúc bđs khác nhau như: chung cư, căn hộ cho thuê, văn phòng. Ngoài ra, bộ máy quản lý chuyên nghiệp, mạng lưới quan hệ rộng của quỹ sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ tìm kiếm, chuyển nhượng dự án. Đồng thời, chứng chỉ quỹ được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán, do đó đảm bảo được tính minh bạch của quỹ trong con mắt của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề mà cổ đông góp vốn vào quỹ lo lắng là tỷ suất lợi nhuận và thời gian rút vốn. Nếu đầu tư vào bất động sản, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu phải là 30%. Theo tiến độ bán hàng, người mua đầu (từ lúc dự án triển khai xong phần móng) chịu nhiều rủi ro hơn nên được hưởng mức giá bán thấp hơn người mua cuối (giai đoạn hoàn thiện và bàn giao) từ 20-30%. Vì vậy, nếu quỹ bđs tham gia vào giai đoạn dự án đi vào hoàn thiện, lợi nhuận biên kỳ vọng khó có thể đạt 30% do phải gánh ít rủi ro hơn.

Một vấn đề nữa: tài sản của quỹ phải được lưu ký tại ngân hàng lưu ký và đánh giá định kỳ. Tuy nhiên, ngân hàng lưu ký chắc chắn không có đủ khả năng để định giá bất động sản một cách chính xác. Do vậy, quỹ sẽ phải thuê các đơn vị định giá độc lập, chẳng hạn như CBRE hay Savills, dẫn tới việc phát sinh thêm một khoản chi phí không nhỏ. Ngay cả khi những tài sản bđs được định giá bởi những công ty tư vấn và định giá bđs chuyên nghiệp, không ai có thể đảm bảo rằng, kết quả định giá là chính xác. Do vậy, tính minh bạch và độ chính xác của giá trị tài sản bđs trong danh mục đầu tư của quỹ vẫn chỉ mang tính tương đối, không thể so sánh với danh mục chứng khoán niêm yết.

Cửa rộng hay hẹp?

Hiện câu hỏi đặt ra là: Nghị định 58 có hiệu lực từ ngày 15/9/2012 liệu có rộng mở cánh cửa cho các quỹ bất động sản trong nước? Câu trả lời là chưa chắc, ít nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Thứ nhất, việc huy động vốn thành lập quỹ đầu tư hiện gặp rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đang cực kỳ ảm đạm.

Thứ hai, khi thị trường trầm lắng, giá trị tài sản ròng của quỹ sẽ không tăng lên, trong khi cổ đông quỹ vẫn phải gánh chi phí quản lý là 2% của NAV và chi phí thẩm định giá. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải biết kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn, quỹ phải có nguồn vốn dài hơi để chờ đợi thời cơ.

Thứ ba, các dự án bất động do thiếu vốn triển khai, không thể đặt quá nhiều kỳ vọng vào việc được giải cứu bởi các quỹ bất động sản. Vì theo Nghị định 58, ưu tiên số 1 từ đối tượng đầu tư của quỹ bđs phải là các dự án đã hoàn thiện. Quỹ chỉ được phép góp vốn vào các dự án đã và đang được thực hiện đúng tiến độ, đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng. Đồng thời, tỷ lệ góp vốn vào dự án đang triển khai chỉ tối đa 10% NAV của quỹ.

Rõ ràng, vai trò "người hùng" cứu thị trường của các quỹ bất động sản sẽ mờ nhạt hơn rất nhiều so với các ngân hàng thương mại. Xét trường hợp của Sông Đà Thăng Long (STL), do khó khăn về tài chính, dự án trọng điểm USilk City (Hà Nội) đã bị ngừng triển khai. Tuy nhiên, trong tháng 7/2012, STL đã đạt được thỏa thuận tín dụng trị giá 300 tỷ đồng trong vòng 12 tháng với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) để hoàn thành 3 tòa nhà thuộc cụm CT1 để bàn giao cho khách hàng. Giả sử nếu quỹ đầu tư bđs muốn giải cứu cho STL, theo quy định của Nghị định 58, giá trị tài sản ròng của quỹ phải lên đến 3.000 tỷ đồng (gấp 10 lần so với 300 tỷ đồng mà BIDV cho vay). Đây là con số không tưởng trong giai đoạn hiện nay. Nếu số tiền giải cứu thấp hơn 300 tỷ đồng thì không đủ giúp Usilk City hoàn thiện 3 tòa nhà nói trên, do vậy không đảm bảo được lợi ích cho cả đôi bên.

Tóm lại, Nghị định mới đã mở ra khung pháp lý để hình thành các quỹ đầu tư bất động sản trong nước, từ đó hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm của các dự án bất động sản. Nhưng hiệu quả và mức độ phát triển trong tương lai của mô hình quỹ này đến đâu còn phụ thuộc vào thị trường và bản lĩnh đầu tư của hội đồng đầu tư các quỹ.

Nghị định 58/2012/NÐ-CP ngày 20/07/2012: quỹ đầu tư bđs chỉ được đầu tư vào những dự án có giấy phép xây dựng công trình, không được đầu tư vào đất không có công trình. Tỷ lệ tài sản của quỹ đầu tư bất động sản cũng được quy định khá chặt chẽ nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản cho quỹ. Tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng phải được đầu tư vào bđs với mục đích cho thuê hoặc để khai thác thu lợi ổn định. Tối đa 35% giá trị tài sản ròng phải được đầu tư vào tiền và các tài sản dễ dàng chuyển đổi thành tiền.

Nhãn:

23/08/2012

Mua nhà theo giá hay chọn chủ đầu tư?

CBRE cho rằng, những chủ đầu tư với tầm nhìn dài hạn, không vội vàng tham gia vào cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt này, mà vẫn âm thầm giữ tiến độ xây dựng tốt trong khi chờ đợi thị trường đổi chiều, đồng thời cân nhắc giải pháp tốt nhất. Phản ứng của họ có thể chậm, nhưng thường được cân nhắc kỹ càng.

Tháng trước khi sự kiện 500 căn hộ giá rẻ ở chung cư Đại Thanh (Khu đô thị Xa La – Hà Nội) đã bán hết ngay trong ngày chào bán tạo ra xu hướng “ôm” căn hộ giá rẻ. Một vài dự án khác cũng tung ra hàng loạt căn hộ giá rẻ, tương đương với giá ở chung cư Đại Thanh, chỉ 13 - 15 triệu đồng/m2, có khoảng 500 triệu đồng – 800 triệu đồng là đã mua được 1 căn hộ, diện tích từ 35- 45- 60m2.

Nhưng nay người mua nhà đang kháo nhau “giá còn giảm nữa” và người ta dẫn lại tuyên bố của Hoàng Anh Gia Lai giảm 50% giá bán căn hộ công ty vẫn có lãi. Những thông tin này đã tạo nên sự nghi ngờ của thị trường. Đã vậy, vị giám đốc của một công ty kinh doanh bất động sản đã đăng đàn diễn thuyết “giảm giá chính là lối thoát” cho thị trường.

Trả lời phỏng vấn, ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng những người liên quan đến thị trường chưa có niềm tin nên thị trường vẫn suy giảm mạnh.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu DN nào công bố giảm giá căn hộ tới 50% mà vẫn có lãi thì phải xem xét lại cơ sở để tính giá. Theo ông, bất động sản giảm giá hay không còn là bài toán cần có sự tính toán, vì giá cả còn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm và các yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, vị trí trung tâm hay ngoại ô, kết nối giao thông như thế nào…

Trước đó, Công ty TNHH CBRE đã có một khuyến cáo về cuộc đua tranh quyết liệt bằng giá giữa các dự án. CBRE cho rằng, những chủ đầu tư với tầm nhìn dài hạn, không vội vàng tham gia vào cuộc cạnh tranh về giá quyết liệt này, mà vẫn âm thầm giữ tiến độ xây dựng tốt trong khi chờ đợi thị trường đổi chiều, đồng thời cân nhắc giải pháp tốt nhất. Phản ứng của họ có thể chậm, nhưng thường được cân nhắc kỹ càng.

Với nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn cạnh tranh bằng chất lượng vì điều này định vị đẳng cấp và thương hiệu của họ. Bởi nếu cạnh tranh bằng giá sẽ khiến người mua chờ đợi giá tiếp tục giảm hoặc chờ những hình thức khuyến mại hấp dẫn hơn.

Các chủ đầu tư với nguồn tài chính mạnh thường không đưa ra các gói khuyến mại lớn, do họ có đủ khả năng hoàn thiện dự án và đợi thị trường hồi phục. Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác sẽ sử dụng chiến lược khuyến mại lớn. Chiến lược này một mặt thể hiện nỗ lực vượt bậc của chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại có thể đưa ra thông điệp rằng công ty đang thiếu tiền mặt trầm trọng.

Người mua ở những dự án này sẽ được hưởng lợi từ những khoản giảm giá lớn, nhưng phải chịu rủi ro tiềm ẩn về chất lượng hoặc bàn giao chậm nếu dự án không thu hút đủ vốn từ việc bán hàng.

Tuy nhiên, với không ít chủ đầu tư được xếp vào hạng “đẳng cấp” mấy tháng nay cũng đã tính đến việc thoát bớt hàng bằng cách điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chia nhỏ căn hộ. Với cách này, những người có khoản tiền nhỏ hơn vẫn có cơ hội mua được căn hộ ở những dự án bảo đảm chất lượng. Việc chia nhỏ căn hộ cũng đang có những ý kiến khác nhau từ chính cơ quan quản lý.

Bàn về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: “Người Việt Nam thường có ước vọng lớn, thậm chí là giàu tính lãng mạn. Mọi thứ quy hoạch, pháp luật đều hướng tới một tương lai cực kỳ tươi sáng, hiện đại và hầu như không để ý tới sự chật hẹp của cuộc sống hiện nay. Luật Nhà ở đặt ra yêu cầu căn hộ phải lớn hơn 45m2 cũng do mong muốn hiện đại hóa như vậy. Trên đời thực, người nghèo không có khả năng thanh toán cho những căn hộ rộng theo quy định này”.

Như vậy, pháp luật hay quy hoạch đều cần phải chấp nhận sự chật hẹp của đời thực trong một lộ trình nhất định. Chúng ta không thể thực hiện ngay lập tức và đồng thời 2 chính sách, vừa phải hiện đại hóa đô thị, vừa phải giải quyết nhà ở cho người nghèo ở đô thị.

“Để đáp ứng đời thực thì việc điều chỉnh các quy định của pháp luật là cần thiết. Trong khi chưa điều chỉnh được thì việc phân nhỏ các căn hộ lớn hoặc thiết kế các căn hộ thông minh có thể tự ngăn chia nhỏ hơn là một giải pháp tốt cho những người có thu nhập thấp”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ kết luận.

haad.vn

http://www.landtoday.net

Nhãn:

22/08/2012

Bất động sản vẫn còn khả năng giảm giá?

Giới kinh doanh BĐS tại Việt Nam từng “sốc” với tuyên bố hùng hồn của Hoàng Anh Gia Lai về việc giảm 50% giá căn hộ và mức giảm như thế này họ vẫn có lãi. Ngay lập tức thị trường BĐS lại “dấy” lên sự nghi ngờ về lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Phải chăng thị trường BĐS vẫn còn “vùng” hạ giá nữa?

Giá bất động sản: Người mua bảo cao, doanh nghiệp nói đã “chạm đáy”

Thị trường BĐS gặp khó khăn khiến cho doanh nghiệp BĐS lao đao, nhiều dự án đắp chiếu “ngủ đông” do chủ đầu tư thiếu vốn, trong khi hàng tồn kho ngày càng tăng cao thì người mua lại thờ ơ với BĐS khiến cho thị trường đã ế nay lại còn ế hơn.

Chính vào thời điểm này, nhiều ý kiến cho rằng bản thân doanh nghiệp phải kích cầu để khơi thông thị trường, giảm bớt hàng tồn. Đây là cách khôn ngoan nhất cho doanh nghiệp xoay nhanh vòng vốn, tránh để vốn chết.

Ấy thế nhưng, dù doanh nghiệp BĐS kích đủ kiểu từ khuyến mại nội thất kèm sản phẩm, chiết khấu giá nhà, đến tặng quà trị giá hàng chục thậm chí hàng trăm triệu đồng khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà, rồi chủ đầu tư “bắt tay” với ngân hàng đưa ra những chiêu như: hỗ trợ người mua nhà với lãi suất thấp, thậm chí đến 0%, hay có doanh nghiệp còn áp dụng kiểu cho khách hàng vào ở thử 1 năm rồi mới ký hợp đồng mua bán.v.v… Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn cứ bất động.

Đi tìm nguyên cớ trên, ở góc độ người dân, giá BĐS dù đã giảm nhưng vẫn còn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của họ nên dù có muốn mua nhà thì cũng không thể được. Chỉ trừ phi doanh nghiệp mạnh dạn giảm giá thêm nữa. Tuy nhiên, thị trường BĐS lâm vào khó khăn trong nhiều năm qua, chủ đầu tư và doanh nghiệp BĐS cũng đã phải “hạ mình” tiếp thị với mong muốn sản phẩm đích thực phải đến tận tay người sử dụng, kể cả chiêu sách cuối cùng là hạ giá. Và một số doanh nghiệp BĐS cho rằng, giá BĐS giảm như hiện nay là đã “kịch kim” rồi, không thể giảm hơn được nữa.

Thị trường BĐS lâm vào cảnh, cung – cầu chưa gặp nhau, giữa người mua và người bán chưa “bắt tay” được với nhau. Chính vì vậy, BĐS ngày càng nhiều hàng tồn kho hơn, doanh nghiệp càng khó khăn hơn. Dường như ở bất kỳ thị trường nào thì đây là yếu tố tối kỵ.

Vậy, phải làm thế nào để có thể dùng hoà được giữa người bán và người mua, nhất là trong hoàn cảnh thị trường BĐS đang lâm vào tình trạng “dở sống, dở chết” như hiện nay? Nếu chủ đầu tư BĐS vẫn giữ giá, và người dân thì cứ chờ đợi giá giảm thêm?

Giá sẽ giảm nếu...

Nhiều ý kiến cho rằng, để kích cầu thị trường thì doanh nghiệp BĐS nên tiếp tục giảm giá, thậm chí giảm sâu đến 50% so với mức giá hiện nay, lúc đó mới mong người dân quay trở lại với thị trường. Bởi lẽ mới đây, 1 doanh nghiệp BĐS lớn khu vực miền Nam cũng đã từng tuyên bố rằng, giảm giá bán căn hộ 50% thì vẫn có lãi.

Tuy nhiên, việc giảm giá BĐS xuống nữa thì doanh nghiệp BĐS chỉ là một nhân tố trong đó thôi và quan trọng nhất là các cơ quan chức năng phải xem lại chính sách về điều hành kinh tế vĩ mô của mình trong đó có chính sách về quyền sử dụng đất, giá đất cũng như việc đền bù giải phóng mặt bằng, những chính sách về tài chính ngân hàng như lãi suất....

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, nếu doanh nghiệp nào công bố giảm giá căn hộ tới 50% mà vẫn có lãi thì chúng ta cũng phải xem xét lại từ cơ sở nào để tính.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, việc BĐS giảm giá hay không còn là bài toán cần có sự tính toán. Đối với người mua thì chắc chắn họ cũng đã cân nhắc và tính được như thế nào. “Ở vị trí đó thì giá như thế này là thuận, nhưng ở vị trí khác giá có thể ít hơn hay cao hơn một chút... tất cả còn phụ thuộc vào các yếu tố như: cơ sở hạ tầng, vị trí trung tâm hay ngoại ô, két nối giao thông như thế nào...”, ông Võ nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat, thời điểm này không thể có doanh nghiệp BĐS nào có thể giám giá bán đến 50% mà vẫn có lãi được vì mức giá này đã giảm khá sâu rồi. Việc doanh nghiệp BĐS nói giảm giá căn hộ tới 50% vẫn có lãi nó chỉ đúng với bối cảnh cách đây từ hơn nửa năm về trước mà thôi.

“Nói như vậy không có nghĩa rằng BĐS không còn khả năng giảm giá nữa. BĐS vẫn có khả năng giảm giá nữa tuy nhiên để giảm giá được thì nó còn phụ thuộc rất nhiều vào chính sách vĩ mô của Nhà nước”, ông Quang khẳng định.

Haad.vn

http://www.infotv.vn

Nhãn:

21/08/2012

TT BĐS: Cầu thực chưa với tới cung

Đặc điểm của thị trường BĐS nhiều tháng này là: Nhiều doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất, giá căn hộ vẫn tháng sau giảm hơn tháng trước, người mua chưa mặn mà tham gia thị trường, nợ xấu bất động sản vẫn là nỗi lo của xã hội.


Trong khi những tin tốt như lãi suất giảm, ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà… chưa giúp thị trường đi lên, thì những tin không vui vẫn tiếp tục đến với các doanh nghiệp bất động sản.

Chính quyền các địa phương đang mạnh tay hơn trong việc lành mạnh hóa thị trường, chẳng hạn Hà Nội chuẩn bị bỏ hình thức chia lô bán nền, bán nhà xây thô, còn UBND Tp.HCM thì mới ban hành quyết định thu hồi nhiều khu đất trên địa bàn thành phố để xây các công trình công cộng. Thời gian tới, các cơ quan ban ngành còn tiếp tục rà soát nhằm loại bỏ các yếu tố chưa hợp lý để giúp thị trường ổn định.


Cầu thực chưa với tới cung


Ai cũng phải thừa nhận rằng nhu cầu của người dân thành thị đối với những căn hộ có giá vừa phải là rất lớn, nhất là những gia đình gồm hai vợ chồng trẻ hoặc dân nhập cư.

Thế nhưng, đa số họ chưa hoặc không nghĩ đến việc mua một căn hộ, dù là một căn hộ nhỏ và rẻ nhất. Căn hộ chung cư nhỏ giá rẻ trên địa bàn Tp.HCM, thuộc địa bàn các quận, huyện vùng ven cách xa trung tâm, có giá bán thấp nhất cũng trên 10 triệu đồng/m2, phổ biến từ 12-14 triệu đồng/m2. Với mức giá rẻ nhất này, loại căn hộ một phòng ngủ diện tích 40 - 50m2 cũng đã hơn nửa tỉ đồng, còn căn hộ hai phòng ngủ có giá lên tới cả tỉ đồng.

Thu nhập bình quân đầu người nước ta thấp hơn nhiều so với một số nước trong khu vực nhưng giá nhà đất tại các thành phố lớn của chúng ta lại cao hơn cả các nước phát triển. Bởi thế nên nếu người dân các nước phát triển chỉ cần dành dụm ít năm là đã có thể mua nhà, thì ở Việt Nam nhiều người làm suốt đời vẫn chưa thể đủ tiền sở hữu một căn hộ nhỏ.

Vì sao lại có nghịch lý ấy? Các doanh nghiệp cho biết đã giảm giá hết mức, vậy nhưng giá căn hộ bình thường hiện vẫn trong khoảng 12-15 triệu đồng/m2, một mức giá còn không mong đợi đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Và mức giá này thực sự “khó thể giảm nữa” nếu không có một sự thay đổi về chính sách, như lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: “Không doanh nghiệp nào tại Tp.HCM có thể xây nhà và bán với giá 10 triệu đồng/m2”.

Thông thường, một dự án bất động sản phải mất năm ba năm triển khai mới đưa được sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh vốn huy động từ khách hàng, chủ đầu tư chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án và nếu chỉ lãi suất vay 15%/năm thì chi phí vốn phải cộng vào giá thành đã chiếm hơn nửa số tiền doanh nghiệp đã vay để đầu tư cho dự án.

Nếu lãi suất giảm xuống mức 10%/năm và việc triển khai một dự án được rút ngắn chỉ còn 1-2 năm thì giá căn hộ cư có thể giảm 20 - 30% so với hiện nay và… chỉ đến thế. Người ta buộc phải đặt câu hỏi: “Vì sao giá bất động sản tại các thành phố lớn nước ta lại cao như vậy?”. Trả lời được câu hỏi này và sau đó đưa được các chi phí đầu vào về mức thấp nhất có thể thì lúc đó giá bất động mới có thể giảm thêm và những người có thu nhập trung bình mới có thể tiếp cận.

Vì sao giá bất động sản lại cao như vậy?


Không phải đến bây giờ, khi thị trường im ắng, đa phần người có nhu cầu thực vẫn chưa thể với tới các căn hộ (đang dư thừa), các doanh nghiệp bất động sản ngắc ngoải, nợ nần khắp nơi, người ta mới đặt ra câu hỏi này.

Nhưng trong giai đoạn mà người mua đa phần là nhà đầu tư thứ cấp, cầu lớn hơn cung, người mua sau chấp nhận trả giá cao hơn cho người mua trước, doanh nghiệp địa ốc sống khỏe, ai cũng hào hứng với tương lai xán lạn của bất động sản, sản phẩm chưa thành hình đã có người mua dù giá cao ngất ngưởng, thì đâu có chuyện gì là vấn đề?

Một khi thị trường hanh thông thì chi phí giải phóng mặt bằng cao, chi phí “chạy dự án”, tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước 100% theo giá thị trường... đều có thể “chấp nhận được”. Cõng ngần ấy chi phí, toàn là giá cao, nếu xây nhà giá rẻ thì sao chịu nổi, phải xây chung cư cao cấp với diện tích lớn, để đẩy giá bán lên.

Chính quyền thấy doanh nghiệp vẫn nộp tiền sử dụng đất đầy đủ, làm ăn có lãi, nộp thuế thu nhập… chứng tỏ số tiền phải thu không quá sức doanh nghiệp, nên đâu cần phải chỉnh sửa. Vòng xoay đó đã dẫn đến thực trạng thị trường căn hộ đa phần là những sản phẩm dành cho người đầu cơ, bong bóng địa ốc bể và cuối cùng là… bất động như hiện nay.

Các doanh nghiệp bất động sản bị “kết tội” trước tiên, là do lòng tham, muốn thu được nhiều lợi nhuận nên bất chấp nhu cầu thực của thị trường, chỉ nhắm vào phân khúc trung, cao cấp, đẩy giá căn hộ lên cao. Nhưng nếu nhìn vào giá thành tạo nên sản phẩm căn hộ, người ta nhận ra rằng chính các cơ quan ban ngành cũng góp phần khiến cho giá bất động sản không ngừng tăng lên, cụ thể là việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường (Nghị định 69, có hiệu lực từ năm 2009).

Doanh nghiệp bất động sản một mặt phải mua đất từ người dân theo giá ngày càng tăng, sau đó tiếp tục đóng thêm một lần tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá tăng tương ứng đó. Sau khi có đất sạch và cộng hết các khoản chi phí để dự án được cấp phép, giá thành xây dựng, phí quản lý… và một tỷ lệ lợi nhuận hợp lý, nếu không xây dựng căn hộ diện tích lớn, cao cấp, doanh nghiệp khó lòng mà thu được lợi tức như kỳ vọng.

Và thế là giá thành một mét vuông căn hộ hoàn chỉnh được định ở mức cao, sau đó người dân ngày càng muốn được đền bù ở mức cao hơn trước, doanh nghiệp trả tiền mua đất và thuế sử dụng đất cao hơn, lại tính vào giá thành…Tất cả khiến cho giá bất động sản leo dần lên mức mà người có thu nhập trung bình không thể mơ tới.

Nay thì chỉ riêng tại Tp.HCM, số tiền nợ tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp bất động sản đã lên đến hàng ngàn tỉ đồng và nhiều doanh nghiệp không còn khả năng nộp. Nên chăng cần xem xét lại mức thu tiền sử dụng đất? Một mức thu quá cao (100%) khiến giá thành căn hộ tăng cao trong khi chưa chắc đã làm tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Thu ít tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp nộp được thuế, tạo ra sản phẩm giá rẻ cho xã hội, giao dịch nhiều, nguồn thu từ việc mua bán nhà và từ tiền thuế thu nhập của doanh nghiệp sẽ tăng lên.

Có ý kiến cho rằng, đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước thì hãy thu 100% tiền tương ứng để chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, còn đối với đất doanh nghiệp tự mua lại của dân thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý. Giải quyết được vấn đề này cũng góp phần đáng kể vào việc đưa giá bất động sản giảm xuống, gần với giá người mua mong muốn.

Haad.vn

http://www.infotv.vn

Nhãn:

TT BĐS sẽ 'ấm' hơn vào cuối 2012?

Với những tín hiệu tích cực của nền kinh tế trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư và các DN kinh doanh bất động sản đang trông đợi một làn sóng đầu tư mới vào thị trường, vốn đã nguội lạnh từ hơn hai năm nay.

Ảnh: haad.vn

Theo nhìn nhận của chính những người trong cuộc, thị trường bất động sản hiện vẫn chưa hết khó khăn và yếu tố quyết định đưa thị trường vượt qua được giai đoạn này vẫn là chính sách tín dụng. Một khi tín dụng được nới lỏng, lãi suất giảm, thị trường bất động sản sẽ tốt lên.

Trong khoảng 3 tháng trở lại đây, nhiều ngân hàng dồn dập bắt tay các chủ đầu tư để cho vay mua nhà có hỗ trợ lãi suất. Đi đầu là Vietinbank, Vietcombank, BIDV, VIB… với các gói tín dụng bất động sản lên tới hàng nghìn tỉ đồng, giá trị cho vay lên tới 70 - 90% giá trị căn hộ. Được biết, đến thời điểm này, số lượng dự án mà VietinBank tiến hành “bắt tay” với chủ đầu tư để triển khai cho vay mua nhà đã lên tới con số 43, tăng 12 dự án so với danh sách ngân hàng này công bố hồi giữa tháng trước. Còn với Vietcombank, số lượng dự án mà ngân hàng này tiến hành hợp tác tài trợ và hỗ trợ lãi suất cũng lên tới 38 dự án.

Tuy nhiên, đại diện các ngân hàng đều khẳng định việc hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà sẽ được thực hiện một cách kỹ lưỡng, chặt chẽ, và số dự án được hỗ trợ cũng được giới hạn nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả cho tất cả các bên.

Sau những khó khăn của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2012, nhiều chuyên gia cũng như giới kinh doanh bất động sản kỳ vọng thì trường sẽ khá hơn vào cuối năm 2012. Tổng Giám đốc điều hành CBRE VN, Ông Marc Townsend CBRE cho biết hiện đã ghi nhận số lượng đơn đăng ký vay mua nhà tăng đột biến tại một ngân hàng khảo sát kể từ tháng 3/2012, cũng là thời điểm trần lãi suất tiền gửi được điều chỉnh từ mức 14% xuống 13% đồng thời kỳ vọng xu hướng tăng lượt khách hỏi mua này sẽ khiến số lượng giao dịch thành công tăng rõ nét vào khoảng thời điểm chuyển giao hai năm, nếu nền kinh tế tiếp đà tiến bước của hiện tại”.


Cũng theo ông Marc Townsend, thị trường bất động sản, nhà ở cũng hoạt động theo chu kỳ. Trong chu kỳ gần đây nhất, lạm phát đạt đỉnh vào giữa năm 2008 và chạm đáy khoảng giữa năm 2009, sau đó thị trường hồi phục vào cuối năm 2009. Chu kỳ hiện tại có nhiều nét tương đồng, khi lạm phát đạt đỉnh vào giữa năm 2011 và lập đáy mới khoảng giữa năm 2012. “Nếu lịch sử lặp lại, thị trường có thể phục hồi vào khoảng cuối 2012 hoặc đầu 2013”, ông Townsend nhận định.

Còn ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc của Knight Frank VN thì cho rằng mặc dù thị trường BĐS đang trầm lắng nhưng những tháng đầu năm 2012 đã chứng kiến nhiều thông tin tích cực, chẳng hạn như sự phục hồi của thị trường chứng khoán, áp lực lạm phát giảm cùng với việc cắt giảm lãi suất lãi suất liên tiếp trong thời gian qua thì khả năng phục hồi của thị trường là rất lớn. Với việc cắt giảm lãi suất được dự đoán sẽ tiếp tục diễn ra đến hết năm 2012, thị trường bắt đầu có lại niềm tin kết hợp với tỉ lệ lạm phát ổn định, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại. Chỉ trong vòng từ 24 đến 36 tháng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ ở một vào một vị thế rất khác biệt - vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Haad.vn

http://infotv.vn

Nhãn:

20/08/2012

Bất động sản và bài toán giá cả

Trong khi những tin tốt như lãi suất giảm, ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà… chưa giúp thị trường đi lên, thì những tin không vui vẫn tiếp tục đến với các doanh nghiệp bất động sản. Đó là ngày càng nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nợ tiền sử dụng đất, giá căn hộ vẫn tháng sau giảm hơn tháng trước, người mua chưa mặn mà tham gia thị trường, nợ xấu bất động sản vẫn là nỗi lo của xã hội…

Cầu thực chưa với tới cung

Ai cũng phải thừa nhận rằng nhu cầu của người dân thành thị đối với những căn hộ có giá vừa phải là rất lớn, nhất là những gia đình gồm hai vợ chồng trẻ hoặc dân nhập cư.

Thế nhưng, đa số họ chưa hoặc không nghĩ đến việc mua một căn hộ, dù là một căn hộ nhỏ và rẻ nhất. Căn hộ chung cư nhỏ giá rẻ trên địa bàn TP.HCM, thuộc địa bàn các quận, huyện vùng ven cách xa trung tâm, có giá bán thấp nhất cũng trên 10 triệu đồng/m2, phổ biến từ 12-14 triệu đồng/m2. Với mức giá rẻ nhất này, loại căn hộ một phòng ngủ diện tích 40 - 50m2 cũng đã hơn nửa tỉ đồng, còn căn hộ hai phòng ngủ có giá lên tới cả tỉ đồng.

Thu nhập bình quân đầu người nước ta thấp hơn nhiều so với một số nước trong khu vực nhưng giá nhà đất tại các thành phố lớn của chúng ta lại cao hơn cả các nước phát triển. Bởi thế nên nếu người dân các nước phát triển chỉ cần dành dụm ít năm là đã có thể mua nhà, thì ở Việt Nam nhiều người làm suốt đời vẫn chưa thể đủ tiền sở hữu một căn hộ nhỏ.

Vì sao lại có nghịch lý ấy? Các doanh nghiệp cho biết đã giảm giá hết mức, vậy nhưng giá căn hộ bình thường hiện vẫn trong khoảng 12-15 triệu đồng/m2, một mức giá còn không mong đợi đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Và mức giá này thực sự “khó thể giảm nữa” nếu không có một sự thay đổi về chính sách, như lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Không doanh nghiệp nào tại TP.HCM có thể xây nhà và bán với giá 10 triệu đồng/m2”.

Thông thường, một dự án bất động sản phải mất năm ba năm triển khai mới đưa được sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh vốn huy động từ khách hàng, chủ đầu tư chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án và nếu chỉ lãi suất vay 15%/năm thì chi phí vốn phải cộng vào giá thành đã chiếm hơn nửa số tiền doanh nghiệp đã vay để đầu tư cho dự án.

Nếu lãi suất giảm xuống mức 10%/năm và việc triển khai một dự án được rút ngắn chỉ còn 1-2 năm thì giá căn hộ cư có thể giảm 20 - 30% so với hiện nay và… chỉ đến thế. Người ta buộc phải đặt câu hỏi: “Vì sao giá bất động sản tại các thành phố lớn nước ta lại cao như vậy?”. Trả lời được câu hỏi này và sau đó đưa được các chi phí đầu vào về mức thấp nhất có thể thì lúc đó giá bất động mới có thể giảm thêm và những người có thu nhập trung bình mới có thể tiếp cận

Vì sao giá bất động sản lại cao như vậy?

Không phải đến bây giờ, khi thị trường im ắng, đa phần người có nhu cầu thực vẫn chưa thể với tới các căn hộ (đang dư thừa), các doanh nghiệp bất động sản ngắc ngoải, nợ nần khắp nơi, người ta mới đặt ra câu hỏi này.

Nhưng trong giai đoạn mà người mua đa phần là nhà đầu tư thứ cấp, cầu lớn hơn cung, người mua sau chấp nhận trả giá cao hơn cho người mua trước, doanh nghiệp địa ốc sống khỏe, ai cũng hào hứng với tương lai xán lạn của bất động sản, sản phẩm chưa thành hình đã có người mua dù giá cao ngất ngưởng, thì đâu có chuyện gì là vấn đề?

Một khi thị trường hanh thông thì chi phí giải phóng mặt bằng cao, chi phí “chạy dự án”, tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước 100% theo giá thị trường... đều có thể “chấp nhận được”. Cõng ngần ấy chi phí, toàn là giá cao, nếu xây nhà giá rẻ thì sao chịu nổi, phải xây chung cư cao cấp với diện tích lớn, để đẩy giá bán lên.

Chính quyền thấy doanh nghiệp vẫn nộp tiền sử dụng đất đầy đủ, làm ăn có lãi, nộp thuế thu nhập… chứng tỏ số tiền phải thu không quá sức doanh nghiệp, nên đâu cần phải chỉnh sửa. Vòng xoay đó đã dẫn đến thực trạng thị trường căn hộ đa phần là những sản phẩm dành cho người đầu cơ, bong bóng địa ốc bể và cuối cùng là… bất động như hiện nay.

Các doanh nghiệp bất động sản bị “kết tội” trước tiên, là do lòng tham, muốn thu được nhiều lợi nhuận nên bất chấp nhu cầu thực của thị trường, chỉ nhắm vào phân khúc trung, cao cấp, đẩy giá căn hộ lên cao. Nhưng nếu nhìn vào giá thành tạo nên sản phẩm căn hộ, người ta nhận ra rằng chính các cơ quan ban ngành cũng góp phần khiến cho giá bất động sản không ngừng tăng lên, cụ thể là việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường (Nghị định 69, có hiệu lực từ năm 2009).

Doanh nghiệp bất động sản một mặt phải mua đất từ người dân theo giá ngày càng tăng, sau đó tiếp tục đóng thêm một lần tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá tăng tương ứng đó. Sau khi có đất sạch và cộng hết các khoản chi phí để dự án được cấp phép, giá thành xây dựng, phí quản lý… và một tỷ lệ lợi nhuận hợp lý, nếu không xây dựng căn hộ diện tích lớn, cao cấp, doanh nghiệp khó lòng mà thu được lợi tức như kỳ vọng.

Và thế là giá thành một mét vuông căn hộ hoàn chỉnh được định ở mức cao, sau đó người dân ngày càng muốn được đền bù ở mức cao hơn trước, doanh nghiệp trả tiền mua đất và thuế sử dụng đất cao hơn, lại tính vào giá thành…Tất cả khiến cho giá bất động sản leo dần lên mức mà người có thu nhập trung bình không thể mơ tới.

Nay thì chỉ riêng tại TP.HCM, số tiền nợ tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp bất động sản đã lên đến hàng ngàn tỉ đồng và nhiều doanh nghiệp không còn khả năng nộp. Nên chăng cần xem xét lại mức thu tiền sử dụng đất? Một mức thu quá cao (100%) khiến giá thành căn hộ tăng cao trong khi chưa chắc đã làm tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Thu ít tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp nộp được thuế, tạo ra sản phẩm giá rẻ cho xã hội, giao dịch nhiều, nguồn thu từ việc mua bán nhà và từ tiền thuế thu nhập của doanh nghiệp sẽ tăng lên.

Đã có những đề nghị rằng đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước thì hãy thu 100% tiền tương ứng để chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, còn đối với đất doanh nghiệp tự mua lại của dân thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý. Giải quyết được vấn đề này cũng góp phần đáng kể vào việc đưa giá bất động sản giảm xuống, gần với giá người mua mong muốn

Nhãn:

17/08/2012

Bất động sản không sợ tháng 'cô hồn'

Thông thường, giới đất cát thường sợ tháng 7 âm lịch hàng năm, nhưng năm nay, dân bất động sản lại tỏ ra không hề sợ tháng tháng "cô hồn" này..

Không thể xấu hơn

Theo phản ánh của nhiều sàn giao dịch bất động sản, tháng 6 vừa qua là tháng có kết quả giao dịch tệ hại nhất của thị trường bất động sản Hà Nội kể từ đầu năm đến nay. Mặc dù trong tháng 6 có không ít thông tin tốt như lãi suất hạ, đối tượng cho vay mua nhà đất được nới rộng, nhưng thị trường vẫn gần như không có chuyển biến. Có chuyên gia còn thẳng thắn nhận xét, thị trường đã "chai lỳ" với thông tin tốt.

Bước sang tháng 7, thị trường có dấu hiệu khả quan hơn khi nhiều dự án căn hộ giá rẻ được khởi công hay chào bán như Dự án Đại Thanh ở huyện Thanh Trì, Dự án Đặng Xá ở huyện Gia Lâm... Tuy nhiên, những động thái trên cũng chỉ như "đá ném ao bèo" và sẽ chấm dứt vào khoảng giữa tháng 8 Dương lịch, khi tháng "cô hồn" chính thức bắt đầu.

"Cho đến trước thời điểm đó, sẽ có một số giao dịch như đặt cọc, bàn giao nhà hay nhận nhà mới được thực hiện, nhưng sau đó sẽ không còn, vì tâm lý không ai muốn mua nhà, dọn nhà mới trong tháng 'cô hồn' cả", lãnh đạo một sàn giao dịch nhận định và cho biết, mặc dù đội ngũ nhân viên bán hàng của sàn đã giảm hơn 90%, từ gần 60 người xuống còn 5 người, nhưng có thể sẽ phải tạm nghỉ trong tháng 7 Âm lịch tới đây.

Về phía chủ đầu tư, do biết tâm lý khách hàng kiêng mua nhà đất trong tháng "cô hồn" nên đã tranh thủ "ra hàng" trong tháng 7 vừa qua. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chia sẻ, hiệu quả bán hàng không cao, do khách hàng chủ yếu quan tâm đến loại sản phẩm căn hộ đã hoặc sắp hoàn thiện và có giá cả phù hợp, tầm 15 - 18 triệu đồng/m2. Còn những dự án chưa khởi công, động thổ, nhiều công ty môi giới cho biết, họ còn không dám nhận tư vấn bán hàng.

Le lói hy vọng

Tuy nhiên, một số nhà môi giới bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm tỏ ra tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới.

Lý do đầu tiên để hy vọng là Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã hứa về việc tiếp tục hạ trần lãi suất huy động tiền gửi, qua đó lãi suất cho vay hạ theo. Khi đó, những người có nhu cầu mua nhà để ở sẽ có điều kiện tiếp cận nguồn vốn giá rẻ thực sự. Theo phản ánh của nhiều nhà môi giới, hiện người mua nhà vẫn phải chịu lãi suất 17 - 18%/năm khi vay tiền mua nhà, nếu lãi suất hạ xuống khoảng 12%/năm sẽ là cơ hội lý tưởng để vay. Tỷ lệ lãi suất này tương đương với lãi suất tiêu dùng của một số nước trong khu vực.

Lý do thứ hai là năm nào cũng vậy, khi các trường đại học bắt đầu khai giảng năm học vào khoảng cuối tháng 9 (đã qua tháng 7 Âm lịch), sẽ có một lượng khách hàng không nhỏ từ ngoại tỉnh đổ về Hà Nội tìm mua nhà đất để làm chỗ ở cho con em theo học. Những đối tượng này thường nhắm đến các loại căn hộ hoặc nhà đã xây sẵn để có thể ở được ngay và coi đây như một khoản đầu tư dài hạn cho con em, kể cả khi ra trường sẽ ở lại Hà Nội làm việc.

Sau thời gian này, tiếp tục có một lượng tiền không nhỏ đổ vào bất động sản, đó là lượng kiều hối ở các nước chuyển về. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng, lượng kiều hồi trung bình hàng năm vào khoảng 7 - 8 tỷ USD (tương đương 150.000 tỷ đồng), trong đó có một lượng không nhỏ đổ vào thị trường bất động sản. Đây sẽ là một trong những động lực giúp tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản vào dịp cuối năm.

Ngoài ra, sẽ có một lượng tiền từ ngân sách và trái phiếu chính phủ được giải ngân vào dịp cuối năm để đẩy nhanh tiến độ các dự án, công trình xây dựng. Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan chức năng đang chuẩn bị ban hành nhiều giải pháp để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Theo các chuyên gia, những động thái đó cũng góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

haad.vn

http://batdongsan.vietnamnet.vn

Nhãn: