29/09/2012

Bất động sản sinh lời được ưa chuộng

Thị trường bất động sản khó khăn, song một số dự án vẫn thu hút được sự quan tâm của khách hàng.

Đây phần lớn là những dự án căn hộ, biệt thự có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ, chủ nhân có thể cho thuê để tạo thu nhập hàng tháng mà chất lượng bất động sản không bị xuống cấp quá nhanh.

Khảo sát một vòng trên thị trường bất động sản Hà Nội có thể thấy, nhiều căn hộ ở khu vực nội đô xuống giá rất ít, thậm chí giữ giá. Đơn cử, căn hộ Dự án N05 Trung Hòa Nhân Chính hiện vẫn giao dịch 32 - 35 triệu đồng/m2; căn hộ CT1 Bộ Công an (cạnh Trung tâm Hội nghị Quốc gia) 26 - 28 triệu đồng/m2, căn hộ Dự án Mipec (Tây Sơn) 31 - 35 triệu đồng/m2. Đây là những dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, có tỷ lệ người đến ở khá đông, hạ tầng xung quanh hoàn chỉnh. Chất lượng sống tốt, cộng với dịch vụ tương đối đảm bảo nên chủ căn hộ nếu không đến sống có thể cho thuê. Giá cho thuê một căn hộ diện tích 150 m2 tại N05 vào khoảng 15 - 16 triệu đồng/tháng.

Tương tự các căn hộ nội đô, các dự án biệt thự sinh thái ven đô có khả năng sinh lời cũng thu hút được khách hàng thời điểm này. Theo CTCP Hồng Hạc Đại Lải, chủ đầu tư Dự án Flamingo Đại Lải, kết quả kinh doanh tháng 8 của Công ty rất tốt, với 90% biệt thự Flamingo Villa 6 đã được bán.

Giá mỗi căn biệt thự Flamingo Villa 6 chỉ từ 2,8 tỷ đồng, bàn giao nhà sau 6 tháng ký hợp đồng, khách hàng được tặng toàn bộ giá trị sử dụng đất… Ngoài những ưu đãi hấp dẫn trên, Dự án còn thu hút khách hàng bởi cơ sở hạ tầng, cảnh quan hoàn thiện và đã đưa vào hoạt động nhiều dịch vụ, tiện ích cao cấp. Do đó, chủ nhân được hưởng ngay những lợi ích khi sử dụng các dịch vụ, tiện ích của khu resort, đồng thời có nguồn thu lớn từ chương trình cho thuê biệt thự, hiện đang được triển khai hiệu quả.

Khu nghỉ dưỡng được thừa hưởng kinh nghiệm, hệ thống quản lý, phân phối và điều hành du lịch chuyên nghiệp của Hanoi Redtours, công ty thành viên của chủ đầu tư và thu hút được lượng lớn du khách không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà cả khách từ các tỉnh phía Nam và nước ngoài.

Nhằm hỗ trợ thuận lợi cho khách hàng, ngày 17/9/2012, CTCP Hồng Hạc Đại Lải và Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh “Vietcombank hỗ trợ tín dụng, ưu đãi lãi suất cho khách hàng mua biệt thự Flamingo”. Theo đó, Vietcombank sẽ cho khách hàng vay khoản tín dụng lên đến 60% giá trị hợp đồng khi mua biệt thự nghỉ dưỡng Flamingo, thời hạn kéo dài đến 15 năm. Khách hàng được vay ưu đãi với lãi suất 6%/năm.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong thời điểm các kênh đầu tư bất ổn định như hiện nay, những bất động sản giá hợp lý và có khả năng sinh lời như Dự án Flamingo Đại Lải Resort sẽ ngày càng được quan tâm.

Dự án Flamingo Đại Lải Resort cách Sân bay Nội Bài 20 km và trung tâm Hà Nội 30 km sau khi thông đường Nguyễn Tất Thành vào tháng 10/2012, cầu Nhật Tân và đường Xuyên Á hoàn thành năm 2013. Khu resort còn có nhiều thuận lợi khi nằm trong vùng trọng điểm phát triển du lịch hồ Đại Lải, được tỉnh Vĩnh Phúc đầu tư 500 tỷ đồng để xây dựng cơ sở hạ tầng, cảnh quan quanh hồ. Sau khoảng một năm nữa, khi các tuyến đường hoàn thiện, giá biệt thự tại đây sẽ tăng lên đáng kể, vì vậy, có thể coi đây là một kênh đầu tư hiệu quả.

Lựa chọn ngôi nhà thứ nhất đã khó, lựa chọn “ngôi nhà thứ hai” còn khó khăn hơn đối với khách hàng, bởi vậy những bất động sản vừa đóng vai trò là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả nhanh chóng, có tiềm năng tăng giá khi thị trường ổn định trở lại, vừa định vị được đẳng cấp cho chủ nhân sẽ trở thành điểm sáng trong giai đoạn hiện nay. 
Nguồn: http://infotv.vn
haad.vn sưu tầm

Nhãn:

28/09/2012

Chuyển hướng cho thuê BĐS: Hiệu quả bất ngờ

Nhiều chủ đầu tư địa ốc đang “tự cứu mình” bằng hình thức cho thuê bất động sản…

Dự án Vincom Village có 1.000 căn biệt thự và đã bán được hơn 500 căn. Vấn đề là, đến thời điểm này, việc tìm khách hàng cho số lượng căn hộ còn lại không hề dễ dàng, khi giá bất động sản vẫn đang xuống và nguồn cung không ngừng tăng.

Từ thực tế đó, chủ đầu tư đã quyết định cho thuê hơn 100 căn biệt thự tại dự án này. Điều ngạc nhiên là, giải pháp tình thế này lại mang lại hiệu quả thiết thực, giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, khi hơn 100 căn hộ đã được thuê nhanh chóng, với giá cho thuê từ 20 đến 40 triệu đồng/tháng/căn (diện tích từ 200 – 629 m2).

Tương tự, Dự án căn hộ chung cư IPH - Indochina Plaza Hanoi (số 239 - Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) cũng đang áp dụng chương trình cho thuê căn hộ với giá khởi điểm 21 triệu đồng/tháng. Mức giá thay đổi phụ thuộc vào diện tích căn hộ và dịch vụ tiện ích đi kèm. Thông tin từ chủ đầu tư cho biết, đã có 50 chủ sở hữu căn hộ đăng ký tham gia chương trình cho thuê này. Trong vòng 2 tuần triển khai chương trình, đã có 12 giao dịch cho thuê thành công.

Ông Michael Piro, Phó giám đốc phát triển dự án của Indochina Land cho biết: “Chương trình cho thuê của chúng tôi được hình thành do nhu cầu cho thuê lại của các nhà đầu tư ban đầu tham gia Dự án Indochina Plaza Hanoi, giúp khách hàng tối đa hóa lợi nhuận từ tài sản của mình thông qua đội ngũ và mạng lưới chuyên nghiệp của chúng tôi”.

Còn tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp cũng đã giải phóng hàng tồn bằng cách xin chuyển đổi căn hộ từ thương mại sang nhà cho thuê. Cách thức này được cho là khá hiệu quả, vì giúp doanh nghiệp giải phóng một lượng hàng tồn khá lớn. Khá nhiều chủ đầu tư đã phát triển theo hướng này, như Dự án căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê; Dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới; Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ; Dự án Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ…

Trong khi thị trường bất động sản còn “đóng băng”, việc cho thuê được các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp cho là phương án tối ưu. “Giá căn hộ liên tục đi xuống, trong khi không quá áp lực về nguồn vốn, lại có nhiều khách đến hỏi thuê, nên tôi đã bắt đầu chuyển việc chào bán sang chào thuê”, một chủ đầu tư thứ cấp mua lại 2 sàn của một dự án tại khu vực Cầu Giấy (Hà Nội) cho biết.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những năm trước, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, sản phẩm nhiều, nhưng cầu thấp. Trong khi đó, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Đặc biệt, loại hình nhà ở cho thuê đang rất thiếu.

Chia sẻ quan điểm này, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, tiềm năng căn hộ dịch vụ của Việt Nam còn rất lớn, do thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng, thặng dư thương mại và tăng trưởng sản xuất lớn, tỷ lệ đô thị hóa cao và sự gia tăng lượng khách du lịch quốc tế, nhưng phân khúc này lại đang bị bỏ ngỏ, làm nguồn cung thiếu hụt lớn.
Nguồn: http://infotv.vn
haad.vn

Nhãn:

27/09/2012

Vốn FDI tiếp tục “rót” vào bất động sản

Theo dữ liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tính đến ngày 20/9, tổng vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đạt 9,52 tỷ USD, bằng khoảng 72,1% cùng kỳ năm ngoái. Riêng tháng 9, vốn FDI đăng ký đạt hơn 1 tỷ USD.
Các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhiều nhất trong 9 tháng năm 2012 - Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài.
Trong khi đó, giải ngân vốn FDI trong 9 tháng năm 2012 đạt khoảng 8,1 tỷ USD, bằng 98,8% của cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng tháng 9/2012, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 820 triệu USD, mức thấp nhất trong 5 tháng qua.

Công nghiệp chế biến, chế tạo đứng đầu về thu hút vốn FDI với tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt 6,24 tỷ USD, chiếm 65,5% tổng vốn.


Đứng thứ hai vẫn là bất động sản với tổng vốn hơn 1,8 tỷ USD thuộc 8 dự án, tăng khoảng 80 triệu USD so với tháng 8/2012.


Các lĩnh vực bán buôn, bán lẻ và thông tin truyền thông đều đạt trên 400 triệu USD. Còn các lĩnh vực khác thu hút vốn FDI không đáng kể.


Trong 9 tháng đầu năm, Nhật Bản đứng đầu về lượng vốn FDI vào Việt Nam với 4,67 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 49,1% tổng vốn đăng ký. Tiếp đến là Samoa thu hút 889 triệu USD; Hàn Quốc (711 triệu USD), BritishVirginIslands (611 triệu USD)…


Theo số liệu của cơ quan thống kê, trong tháng 9, kim ngạch xuất khẩu của khối doanh nghiệp FDI trừ dầu thô đạt 5,5 tỷ USD, lũy kế 9 tháng ước đạt 46,14 tỷ USD.


Nếu tính cả dầu thô, kim ngạch xuất khẩu tháng 9 của khối doanh nghiệp FDI đạt 6,35 tỷ USD, lũy kế 9 tháng đạt 52,486 tỷ USD, bằng trên 62% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước.

Nguồn: VnEconomy
haad.vn sưu tầm 

Nhãn:

26/09/2012

6 tín hiệu “tốt” cho thị trường bất động sản

Dù giao dịch trầm lắng, thiếu vốn, hàng tồn kho tăng cao song theo TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương thì thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tốt, đang có những chuyển biến mới.
Ảnh: haad.vn

Tái cấu trúc nền kinh tế

Đề án tái cấu trúc nền kinh tế đang được triển khai một cách đồng bộ. Đề án tổng thể tái cấu trúc nền kinh tế đã được trình Quốc hội, hiện nay tiếp tục được bổ sung cập nhật.
Cụ thể là đề ấn tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp nhà nước, trong đó tập trung vào tập đoàn, tổng công ty nhà nước đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Bên cạnh đó, đề án tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại đã được Thủ tướng Chính phủ thông qua và triển khai trong thực tiễn.

Đồng thời, đề án tái cấu trúc đầu tư, trọng tâm là tái cấu trúc đầu tư công đang được nghiên cứu. Một số nội dung quan trọng đã được triển khai.

Ngoài ra, hai hợp phần quan trọng là tái cấu trúc hệ thống thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản và tái cấu trúc nguồn nhân lực, đặc biệt là nhân lực chất lượng cao đang từng bước được chú trọng.

Lạm phát đã được kiềm chế

Trong 8 tháng đầu năm, chỉ số lạm phát đã có những diễn biến tốt. So với tháng 12/2011, CPI tháng 8 đã tăng 2,86% và tăng 5,04% so với tháng 8 cùng kỳ năm ngoái. Tính bình quân 8 tháng, CPI tăng 10,41% so với bình quân 8 tháng năm 2011. Chỉ số giá vàng tháng 8 tăng 0,41%, chỉ số giá USD vẫn tiếp tục giảm 0,15% so với tháng 7.

Song song với đó thì tăng trưởng GDP đã có chuyển biến tốt tuy không cao như mong muốn. Triển vọng kinh tế vĩ mô của Việt Nam đã được các tổ chức quốc tế đánh giá tốt lên.

Tín dụng bất động sản đã “rộng mở”

Năm 2011, để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô nên phải thắt chặt tín dụng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bước sang năm 2012, các hạn chế tiếp cận tín dụng đối với thị trường bất động sản đã được gỡ bỏ.

Từ tháng 4 -8/2012, thị trường bất động sản được coi là phi sản xuất vật chất. Theo đó, các hạn mức về tín dụng đã được xóa bỏ, và các ngân hàng đã chủ động xem xét quy mô tín dụng dụng cho bất động sản…

Đặc biệt, lãi suất ngân hàng đã giảm về mức có thể chấp nhận được. Lãi suất 12%/năm đã dần được hình thành. Đặc biệt, từ 15/7, những món nợ trước đây có mức lãi suất cao đều được điều chỉnh về 15%/năm. Những ngân hàng lớn đã bắt đầu có chương trình hỗ trợ vỗn cho thị trường bất động sản như BIDV, Vietinbank.... Đây thực sự là những tín hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản.

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản đã bắt đầu hoạt động

Từ ngày 15/9, Quỹ Đầu tư tín thác bất động sản đã chính thức đi vào hoạt động. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản bắt đầu bước sang một giai đoạn phát triển mới – giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản. Đồng thời đây cũng chính là một luồng tài chính mới sẽ được hình thành và tài trợ cho thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế thì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất, tiềm năng nhất cho thị trường bất động sản. Tuy vậy, do mới chỉ là bắt đầu nên luồng tiền chưa thể nhiều và cũng chưa thể thay thế được vai trò của hệ thống ngân hàng.

Nhà giá thấp đã được chú trọng

Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan hữu quan đang rất quan tâm chỉ đạo thực hiện việc phát triển quỹ nhà. Tiếp theo hội nghị tại Bình Dương về nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp, Hội nghị tại Bắc Ninh mới đây được Bộ Xây dựng tổ chức cũng đã tập trung vào vấn đề nhà ở xã hội.

Phần quan trọng nhất của phân mảng này chính là nhà giá thấp. Nó sẽ gồm cả hai khía cạnh, giá thành trên một m2 diện tích thấp và nhà có diện tích nhỏ. Đây là một mảng cầu tiềm năng rất lớn nhưng trong thời gian qua do nhiều lý do, chưa được tập trung triển khai. Khi những nội dung này được triển khai, thị trường sẽ có cú hích lớn.

Tín hiệu tốt từ FDI

Hiện nay, nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đã có tín hiệu tốt. Đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nửa năm đầu được cam kết ở mức 1,08 tỷ USD là một tín hiệu tốt hơn thực trạng 2011.

Tuy con số cam kết này khác xa so với năm 2007-2008 nhưng cũng đáng được tính đến, là một trong những tín hiệu tốt giúp thị trường bất động sản chuyển biến nhanh, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất hiện nay.

haad.vn

Nguồn: infotv.vn

Nhãn:

25/09/2012

BĐS: Nguyên lý “tam giác” để giải cứu thị trường

Để giải cứu thị trường bất động sản cần phải xác định rõ gốc rễ của vấn đề. Trong đó, 3 yếu tố cần phải giải quyết đó là mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất, chất lượng quy hoạch và giá trị kinh tế trên đơn vị đất đai.
Ảnh: haad.vn

Làm thế nào để “cứu” thị trường bất động sản, câu hỏi này dường như đã trở thành câu hỏi cửa miệng đối với xã hội nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong thời gian gần đây. Nhất là, khi thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển mình với nhiều những thách thức đang chờ ở phía trước.
Đây thực sự là một câu hỏi lớn mà để trả lời, cần phải xác định được rõ đâu là vấn đề gốc rễ và hướng tiếp cận để giải quyết vấn đề này.
Nguyên lý tam giác đất đai
Nguyên lý tam giác đất đai được đề cập bao gồm 3 yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Ba yếu tố này sẽ liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo một chu trình vận hành nhất định.
Theo đó, nguyên lý tam giác đất đai có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ càng có hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng.
Và cũng vì giá trị kinh tế tăng nên việc bảo vệ quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Theo đó, quy trình tác động 3 đỉnh tam giác đất đai này sẽ lại tiếp tục 1 chu trình mới. Ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tích cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thấp và đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Các vấn đề thường gặp
Để vận hành trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản bởi bộ máy ba yếu tố này có quan hệ mật thiết với nhau.
Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch.
Theo như quy trình hiện nay thì việc quy hoạch phụ thuộc phạm vi quản lý của nhà nước. Sau khi được quy hoạch bởi nhà nước, dự án tiếp tục được chuyển đến các chủ đầu tư quan tâm chuẩn bị chi tiết, cuối cùng mới đến người phát triển dự án cuối cùng.
Chính vì thế, người chủ ban đầu (người dân sống trên khu dự án) và người chủ cuối cùng (nhà phát triển dự án ) có vai trò khá mờ nhạt trong quá trình xây dựng dự án.
Thêm nữa, chi phí xây dựng quy hoạch, trong trường hợp các bản quy hoạch được xây dựng theo đơn giá nhà nước, những chi phí xây dựng không hẳn theo thị trường thực tế.
Trong một đơn giá xây dựng quy hoạch, giá xây dựng quy hoạch, chi phí xây dựng được cho vào khoảng 5.000 đồng/m2, trong khi theo chi phí thực tế 70 -150 ngàn đồng/m2 chỉ riêng việc cho xây dựng ý tưởng phát triển và thẩm định tính khả thi từ khía cạnh tài chính sao cho việc sử dụng đất có hiệu quả nhất và tốt nhất. Tất nhiên, đơn giá do các công ty BĐS không phải là mốc chuẩn nhưng điều này nói lên rằng chi phí cần thiết để xây dựng một bản quy hoạch chắc chắn phải cao hơn nhiều lần so với đơn giá được đưa ra ban đầu.
Một trong những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt nữa đó chính là việc điều chỉnh quy hoạch. Do chất lượng quy hoạch thấp nên hầu hết các văn bản quy hoạch khi đến tay người phát triển dự án buộc họ phải giải quyết câu hỏi là điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hoặc chờ đợi đến khi nào thị trường phù hợp với các tiêu chí quy hoạch.
Đa phần các quy hoạch đều phải điều chỉnh. Nó bỏ qua các vấn đề ở khía cạnh thủ tục hành chính, thì hiển nhiên là không phải lúc nào chủ đầu tư cũng có thể điều chỉnh được các chỉ tiêu quy hoạch. Ví dụ, chỉ tiêu dân số cho một dự án. Trong điều kiện thị trường điều chỉnh, giảm giá, sức mua giảm thì để có lợi nhuận đương nhiên khi cùng diện tích xây dựng thì phải tăng dân số và giảm diện tích trung bình mỗi căn hộ. Tuy nhiên, chỉ tiêu này được tính toán liên quan đến diện tích giao thông, trường học cần đáp ứng...
Ngoài vấn đề liên quan đến quy hoạch, giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai cũng là một trong những yếu tố thuộc nguyên lý tam giác đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất.
Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thì chắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi của nó như đã phân tích khi lập quy hoạch. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa. Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt sẽ thấp.
Ở khía cạnh thị trường khi việc định giá này dẫn đến chi phí phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng sẽ tăng và kết quả giá bán sản phẩm vượt quá khá năng của đại bộ phận dân chúng.
Ngoài ra, có một vấn đề nữa là cơ chế hai giá, rất nhiều lý giải và sáng kiến cho việc làm hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân và chủ đầu tư nhưng vấn đề không thể giải quyết nếu tiếp tục tách biệt quyền lợi của người sử dụng quyền sử dụng đất đầu tiên, người chuẩn bị và phát triển dự án cuối cùng.
Nguồn: http://dddn.com.vn
Haad.vn

Nhãn:

24/09/2012

Tuần 3 tháng 9: Nhiều chính sách kích cầu BĐS

Chiêu bán nhà xây thô để giảm giá, Bộ Xây dựng đề xuất giảm 50% VAT cho người mua nhà để ở...là những giải pháp ban đầu được áp dụng nhằm kích cầu thị trường, giảm lượng tồn kho BĐS.
Tin tức nổi bật
- Bộ Xây dựng đề xuất giảm 50% VAT cho người mua nhà để ở: Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng vừa đề nghị nới lỏng chính sách tín dụng đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh bất động sản đồng thời giảm một nửa thuế VAT cho người mua nhà lần đầu nhằm kích cầu thị trường…

- Bộ Xây dựng kiểm tra tiến độ các dự án nhà ở trong tháng 10: Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, theo chỉ thị 2196 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang được giao triển khai, rà soát dự án lớn trên cả nước…Trước mắt,  đoàn sẽ thanh tra các dự án tại 10 thành phố lớn bắt đầu kể từ tháng 10/2012.

Chiêu bán nhà xây thô để giảm giá: Để vượt qua những khó khăn hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đua nhau xây những căn hộ thô để giảm giá kích cầu. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều loại hình để người mua lựa chọn. Đó là căn hộ xây thô, căn hộ hoàn thiện cơ bản và căn hộ hoàn thiện bao gồm cả nội thất với giá chênh lệch nhau từ 4 – 5 triệu đồng/m2.

- Phiên giao dịch BĐS lớn nhất năm 2012 tại Hà Nội: Ngày 18/9, Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp với Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội và Liên minh 5 sàn giao dịch bất động sản (G5) đã chính thức giới thiệu phiên giao dịch bất động sản lớn nhất trong năm 2012 sẽ được diễn ra trong 3 ngày, từ ngày 19 - 21/10 tại Trung tâm Triển lãm Văn hóa Nghệ thuật. Các sản phẩm bất động sản được giao dịch chủ yếu từ các dự án khu phía Tây, phân khúc tập trung trong khoảng giá từ 15 – 25 triệu đồng/m2.

- Hà Nội lập đoàn giám sát quản lý chung cư: Thường trực HĐND TP Hà Nội vừa quyết định thành lập đoàn giám sát để kiểm tra công tác quản lý nhà chung cư, đầu tư và quản lý nhà tái định cư của một số sở, ngành, địa phương. Theo đó, Thành phố sẽ tổng hợp những khó khăn, vướng mắc, phân tích nguyên nhân của các hạn chế trong công tác quản lý nhà chung cư. Dự kiến đoàn giám sát sẽ sẽ làm việc từ ngày 25/9 đến 10/10.

Dự án mở bán

- Mở bán căn hộ Đại Thanh đợt II: Theo thông tin từ chủ đầu tư, đợt bán hàng thứ 2 này giá căn hộ Đại Thanh có sự thay đổi nhẹ, dao động từ 13 – 14.3 triệu đồng/m2. Giá trị mỗi căn hộ dao động từ 470 triệu đồng – 1 tỷ đồng. Như vậy, so với đợt mở bán đầu tiên vào tháng 7 năm 2012, giá bán căn hộ chung cư Đại Thanh giảm nhẹ từ 0,5 – 1 triệu đồng/m2.

- Mở bán Cheery 3 Apartmen: Ngày 15/9, Công ty Cổ phần dịch vụ thương mại địa ốc Hoàng Quân mở bán 304 căn hộ Cheery 3 Apartment (huyện Hóc Môn) với giá bán thấp nhất là 625 triệu đồng một căn.

Mở bán Hado Park View: Tập đoàn Hà Đô đã tổ chức mở bán dự án Hado Park View tại Khu đô thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội. Diện tích mỗi căn từ 92m2 – 181m2, có từ 2 - 4 phòng ngủ. Dự kiến, dự án đang chuẩn bị mở bán đợt 2 vào đầu tháng 10 tới với giá 26,3 triệu đồng/m2

- Chào bán 35 căn hộ Quang Thái Apartment: Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đang chào bán 35 căn hộ cuối cùng thuộc dự án Quang Thái Apartment với mức giá từ 14 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích từ 63m2, 73 m2, 90m2, có từ 2 - 3 phòng ngủ.

- Mở bán 29 căn biệt thự Green Villas 4: Công ty Cổ phần Archi Land Việt Nam vừa mở bán 29 căn biệt thự Green Villas 4 thuộc chuỗi quần thể biệt thự Green Villas tại xã Yên Bài, Ba Vì, Hà Nội với giá từ 2,2 tỷ đồng đối với căn có diện tích khuôn viên 400m2.

- Mở bán Tay Ho Residence: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Nhà số 7 Hà Nội (Handico 7) vừa mở bán căn hộ CT2A thuộc dự án Tay Ho Residence với mức giá từ 27 triệu đồng/m2.

Nguồn: http://land.cafef.vn
haad.vn

Nhãn:

22/09/2012

Tìm hiểu vai trò của Quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư BĐS (gọi tắt là REIT) được hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư thông qua việc mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho Ban giám đốc quỹ.
Sau khi góp vốn vào quỹ, NĐT được hưởng lợi nhuận dưới dạng cổ tức. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS. Trong thực tế, tại Việt Nam đã có một số quỹ đầu tư BĐS hoạt động là các quỹ nước ngoài như: VNL của VinaCapital, VPF của Dragon Capital, ILH - ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

Từ ngày 15/9, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực, cho phép quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng. Mới đây, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) đã xây dựng dự thảo Thông tư hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS. Theo dự thảo, quỹ đầu tư BĐS là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của NĐT, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê.

Về cơ cấu đầu tư, quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các BĐS. Công ty quản lý quỹ phải bảo đảm giá mua BĐS không được vượt quá 110% và giá bán BĐS không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu, do tổ chức thẩm định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch.

Trong cơ cấu đầu tư, quỹ không được đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá, chứng khoán, trái phiếu chính phủ. Công cụ đầu tư này phải bảo đảm tỷ lệ không quá 5% tài sản vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, 10% chứng khoán phát hành của một nhóm công ty, không quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức.

Bên cạnh đó, quỹ không được cho vay, trừ trường hợp đầu tư tiền gửi; không được bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào; không được giao dịch ký quỹ; không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm thực hiện...

Quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho NĐT. Lợi nhuận phân phối bằng tiền hoặc bằng đơn vị quỹ theo phương án đã được Đại hội NĐT phê duyệt. Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải bảo đảm thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn và bảo đảm giá trị tài sản ròng không thấp hơn 50 tỷ đồng.

Quỹ đầu tư BĐS phải xây dựng sổ tay định giá, được ngân hàng giám sát và tổ chức thẩm định giá xác nhận, Ban đại diện quỹ phê duyệt; giá trị tài sản ròng (NAV) của quỹ phải được ngân hàng giám sát xác nhận.

Việc chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS ra công chúng phải được công ty quản lý quỹ đăng ký với UBCK. Quỹ không đáp ứng điều kiện thành lập khi xảy ra một trong các trường hợp như có ít hơn 100 NĐT mua chứng chỉ quỹ, không tính NĐT chứng khoán chuyên nghiệp; tổng giá trị vốn huy động được thấp hơn 50 tỷ đồng hoặc thấp hơn giá trị vốn tối thiểu dự kiến huy động theo quy định tại điều lệ quỹ (nếu có).

Quỹ đầu tư BĐS ra đời được kỳ vọng sẽ tạo một sân chơi mới cho các NĐT nhỏ lẻ, khi không đủ tiền mua một BĐS đầu tư thì có thể mua các chứng chỉ quỹ của công ty quản lý quỹ BĐS, góp phần đa dạng hóa mô hình đầu tư của các công ty quản lý quỹ.

haad.vn

batdongsan.com.vn

Nhãn:

21/09/2012

Bất động sản gần như 'suy thoái toàn diện'


Theo một số chuyên gia, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ suy thoái toàn diện ở tất cả các phân khúc. Sở dĩ có nhận định này là bởi, những phân khúc thị trường vốn có tính ổn định cao như nhà phố, đất nền dự án, mặt bằng kinh doanh thương mại đang sụt giảm giá một cách nhanh chóng.
Nhà phố, đất nền  dự án đồng loạt giảm giá

Những diễn biến mới nhất trên thị trường BĐS, đó là phân khúc thị trường nhà phố trong các quận nội thành TPHCM và phân khúc thị trường đất nền trong các dự án ở KĐT mới Nam Sài Gòn và Đông Sài Gòn giá sụt giảm rất nhanh trong vài tháng qua.

Chính sự sụt giảm giá của 2 phân khúc kể trên khiến cho một số chuyên gia tin rằng, thị trường BĐS đang suy thoái một cách toàn diện. Bởi 2 phân khúc này trong các giai đoạn khó khăn trước đây của thị trường BĐS hầu như không bị ảnh hưởng, giá chỉ đứng một thời gian rồi sau đó đi lên, chứ không đi xuống trên diện rộng như diễn biến của thị trường hiện nay.
Một lý do nữa để tin rằng thị trường đang suy thoái toàn diện, đó là mặt bằng kinh doanh thương mại trong các TTTM và mặt bằng lẻ trên các trục đường lớn cũng đang có tỉ lệ bỏ trống cao chưa từng thấy và cho thuê giảm giá  nhanh.

Trước diễn biến của thị trường, một số sàn giao dịch BĐS đang chuyển hướng sang làm môi giới mua bán nhà phố. Một số sàn chuyên môi giới mua bán nhà phố như ACB, Edenreal đang làm ăn phát đạt bởi số lượng giao dịch tăng cao trong thời gian qua. Giá nhà phố trong các quận nội thành sụt giảm khiến nhiều khu vực giá nhà nếu tính theo diện tích sử dụng chỉ cao một ít so với giá bán căn hộ chung cư cùng khu vực. Tại các sàn môi giới giao dịch nhà phố, có nhiều trường hợp chào bán nhà mặt tiền với mức giá lỗ từ 2 -5 tỉ đồng so với giá mua trước đây...
Sở dĩ thị trường nhà phố đang có hoạt động giao dịch sôi nổi, một phần do áp lực NH, một tỉ lệ đáng kể những căn nhà niêm yết tại khu vực nhà cần bán nhanh thuộc diện thế chấp NH, có nguy cơ bị giải chấp. Ngược lại với phân khúc thị trường nhà phố đang giao dịch sôi động, thị trường đất nền dự án ở các khu đô thị mới ven khu trung tâm Sài Gòn lại ảm đạm chợ chiều mặc dù giá giảm mạnh.
Theo chuyên gia Lâm Văn Chúc, nguyên nhân một phần là do thị trường đất nền trong các dự án người mua trước đây chủ yếu là giới đầu tư, nay với diễn biến khó khăn, giới đầu tư mới không nhập cuộc, khiến thị trường mất động lực, mất thanh khoản một cách trầm trọng.
Điểm nghẽn thị trường văn phòng và căn hộ

Phân khúc thị trường nhà phố, giảm giá đã kích hoạt làm gia tăng khối lượng giao dịch, ngược lại thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê giảm giá, nhưng sức tiêu thụ vẫn không thể tăng lên. Những báo cáo mới nhất về thị trường căn hộ tiếp tục cho thấy một hình ảnh không mấy sáng sủa, số lượng căn hộ tồn đọng trên thị trường xấp xỉ 90.000 căn.
Nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo tình trạng giảm giá căn hộ hàng loạt chỉ càng làm thị trường căn hộ xấu hơn. Các chủ đầu tư buộc phải tham gia một cuộc chạy đua giảm giá bán để kéo khách hàng. Để giảm giá bán, các chủ đầu tư phải cắt giảm giá đầu vào, trong đó không loại trừ cắt giảm một phần chi phí cho việc xây dựng. Người tiêu dùng sẽ đặt một dấu hỏi lớn về chất lượng của những dự án giảm giá.
Thêm vào đó, sự mất niềm tin cũng của người tiêu dùng càng khiến cho thị trường căn hộ thêm bi đát. Một loạt các vụ tranh chấp liên quan đến chất lượng căn hộ, chủ đầu tư không giữ đúng cam kết về thời điểm bàn giao căn hộ (chủ yếu do khó khăn tài chính của chủ đầu tư – PV) khiến cho những dự án chưa hoàn thành khó có thể thu hút được khách hàng...
Những nhận định của các Cty nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy, trong thời gian tới chưa có dấu hiệu tích cực cho phân khúc thị trường căn hộ. Những suy thoái của thị trường BĐS trong thời gian qua có thể cảm nhận sớm nhất do diễn biến của thị trường văn phòng cho thuê. Vào lúc cực thịnh của thị trường BĐS, giá cho thuê văn phòng hạng A ở TPHCM từng ghi nhận kỷ lục 100USD/m2/tháng, nhưng đến thời điểm hiện nay giá cho thuê bình quân của văn phòng hạng A chỉ còn khoảng 35% so với thời cực thịnh.
Tương tư, văn phòng hạng B, hạng C đều có mức giảm trên 50 %. Giá giảm nhưng tỉ lệ lấp kín ngày càng hạ thấp. Nhiều cao ốc văn phòng đưa vào sử dụng từ 12 đến 24 tháng vẫn chưa lấp đầy 50% diện tích...

Chưa bao giờ thị trường BĐS lại xấu như hiện nay, đó là nhận định chung của nhiều chuyên gia, tất cả các phân khúc của thị trường đều suy thoái về giá và khối lượng giao dịch. Các chuyên gia nhận định, trong tương lai gần, thị trường BĐS rất khó có khả năng cải thiện.
Haad.vn

Landtoday.net



Nhãn:

20/09/2012

Dấu hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản

Các chuyên gia kinh tế lạc quan nhận định, trong năm 2013, khi Chính phủ đã có những quyết sách điều hành các chính sách kinh tế vĩ mô chắc chắn thị trường BĐS sẽ ấm dần...
Tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản (BĐS) chưa có nhiều dấu hiệu tích cực, song không ít người dự đoán rằng, sau một thời gian đóng băng để thanh lọc những nhà đầu tư và doanh nghiệp “ốm yếu”, thị trường BĐS đã và đang từng bước phục hồi.

Đó là việc nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cho vay mua nhà đất, phân khúc căn hộ giá rẻ, trung và cao cấp đã có mức giá bán “chạm đáy” nên có thể coi đây là thời điểm "vàng" để người dân quyết định mua những ngôi nhà phù hợp với điều kiện kinh tế của mình. Điều này được chứng minh tại thị thường BĐS Hà Nội, nhiều khu đô thị đồng loạt giảm giá bán, giá mà các chủ đầu tư đưa ra hầu hết đều dưới giá thành, bởi chủ đầu tư đang cắt lỗ để trả nợ ngân hàng nên vẫn có giao dịch. Tại TP HCM, giá nhà đất chỉ giảm 3 - 8% so với cùng kỳ năm ngoái...

Tất nhiên, mỗi một phân khúc đều có mức giá nhất định, chịu sự tác động của thị trường và phù hợp với nhu cầu mỗi người, chính vì thế, xu hướng giảm giá để kích cầu hay khuyến khích người tiêu dùng tiếp cận với từng loại nhà đất là hoàn toàn hợp lý. Đây không chỉ là giải pháp tình thế mà nó thật sự mang lại hiệu quả cho các doanh nghiệp trong điều kiện phải “lấy ngắn nuôi dài” để vượt qua thời điểm khó khăn này.

Suốt một năm qua, các phân khúc về nhà ở từ cao cấp, trung bình đến nhà giá thấp đều được Nhà nước đưa ra những chính sách ưu đãi để người dân có điều kiện tiếp cận, cùng với đó là tháo gỡ những khó khăn chung cho doanh nghiệp. Từ thực tiễn những biến động của thị trường BĐS, các doanh nghiệp tỉnh táo hơn, có điều kiện nhìn lại mình, tái cấu trúc và tìm ra những giải pháp kinh doanh hiệu quả và bền vững.

Các doanh nghiệp cũng đều có chung quan điểm, chỉ khi nào cơ chế lãi suất thấp, các thủ tục hành chính rút gọn tối đa, công khai và minh bạch, áp dụng các công nghệ tiên tiến trong lĩnh vực xây dựng và việc giải phóng mặt bằng ở các địa phương được tiến hành nhanh, đúng tiến độ với sự đồng thuận của chính quyền cơ sở thì mới có thể giảm giá nhà một cách bền vững được.

Ít ai có thể nghĩ rằng vào những ngày này, tại một số khu đô thị của Hà Nội, giá nhà chỉ còn 10 - 14 triệu đồng/m2. Đây được coi là một giải pháp thức thời, đáp ứng cho một bộ phận thu nhập thấp và họ mua để sử dụng thật sự. Tuy nhiên, về lâu dài, các phân khúc như nghỉ dưỡng, cao cấp, biệt thự, nhà vườn sinh thái… mới có tiềm năng phát triển. Điều này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển chung tại các thành phố lớn.

Từ những nhận định trên, các chuyên gia kinh tế lạc quan nhận định, trong năm 2013, khi Chính phủ đã có những quyết sách điều hành các chính sách kinh tế vĩ mô, kích thích phục hồi kinh tế như giãn, giảm thuế, giảm lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp BĐS với mức lãi suất ưu đãi, nhằm kích cầu đầu ra, hỗ trợ doanh nghiệp đang thực hiện dở các dự án, chắc chắn thị trường BĐS sẽ ấm dần...
haad.vn
http://dddn.com.vn

Nhãn:

18/09/2012

Một số giải pháp cho thị trường BĐS hiện nay

Một số giải pháp cho thị trường BĐS hiện nay

Thị trường BĐS đã bắt đầu bước sang một giai đoạn phát triển mới. Tuy vậy, việc huy động các nguồn vốn từ tất cả các chủ thể trong nền kinh tế vẫn là yêu cầu hàng đầu trong việc quản lý và phát triển thị trường BĐS. Có rất nhiều giải pháp cần được triển khai một cách đồng bộ. Tuy nhiên, có thể cần tập trung vào một số giải pháp quan trọng:

Thứ nhất, chính quy hóa thị trường BĐS. Thị trường đã từng bước chuyển sang giai đoạn tài chính hóa. Quỹ tín thác đã được phép hoạt động. Vậy, hiện nay, quản lý thị trường BĐS thì việc xây dựng là chính hay việc quản lý tài chính là chính. Câu trả lời là các mảng đó ít nhất là không kém quan trọng nhau. Vì vậy, thị trường cần được chính quy hóa. Cơ quan quản lý thị trường BĐS cần được đặt ngang tầm với vị trí của thị trường BĐS. Nói khác đi, một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý BĐS và thị trường BĐS cần phải được ra đời. Bên cạnh đó, một trong những động thái điều hành quan trọng nhất tại thời điểm hiện nay là hướng đến tăng trưởng tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với thị trường BĐS. Trong 6 tháng cuối năm, và đến trước tết âm lịch Qúy Tỵ, tổng dư nợ tín dụng cho hệ thống BĐS cần phải lập lại mốc của năm 2009-2010.

Thứ hai, kỷ luật thông tin thị trường cần phải được nâng cao. Các sàn giao dịch phải được kiện toàn, nâng cao một bước. Để có thể phù hợp với giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS, việc rất quan trọng là phải có một hệ thống thông tin đủ mạnh, được tích hợp hệ thống. Điều này cần phải có một kỷ luật cung cấp thông tin từ các bên hữu quan. Một là, các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS. Hai là, các sàn giao dịch BĐS. Ba là, các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (tài chính, ngân hàng, đất đai, xây dựng, kế hoạch đầu tư…).

Thứ ba, quỹ tiết kiệm BĐS cần phải được cho ra đời. Trước mắt, một văn bản quy phạm pháp luật cần được ban hành. Kết hợp với việc cho ra đời các quỹ đầu tư tín thác BĐS, việc cho ra đời văn bản pháp quy và quỹ tiết kiệm đầu tư là hết sức cần thiết. Hai hệ thống này sẽ phối hợp với nhau để phục vụ các nhóm chủ thể khác nhau. Quỹ đầu tư tín thác sẽ phục vụ các chủ thể có nguồn tài chính đủ mức, có mong muốn đầu tư BĐS như một kênh đầu tư. Đối với quỹ tiết kiệm BĐS sẽ phù hợp hơn với những nhóm chủ thể có nguồn tài chính hạn hẹp nhưng có mong muốn có nhà để ở.

Thứ tư, cần triển khai nghiên cứu, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một công cụ quan trọng để tăng luồng tiền đối với thị trường BĐS. Đặc biệt là trong thời điểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấp, trong đó có BĐS. Đồng thời, do các ngân hàng có các hạn mức tín dụng khác nhau và tính thanh khoản cũng khác nhau. Vì vậy, để luân chuyển luồng tiền cũng như các tài sản thế chấp, hệ thống thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) cần được đưa vào thực tiễn. Công cụ này đã được đề cập trong các văn bản phát triển tài chính cho thị trường BĐS từ năm 2007 nhưng vẫn chưa được nghiên cứu triển khai. Đây chính là thời điểm có thể hiện thực hóa công cụ này.

Thứ năm, các DN BĐS cần phải tự tìm ra lối đi phù hợp với bản thân mỗi DN. Trước hết, đối với những DN đã bước ra khỏi tình trạng khó khăn - cần triển khai tích cực các dự án có khả năng thanh khoản. Thứ đến, đối với những DN vẫn đang khó khăn - cần phải chấp nhận loại bỏ những dự án, những sản phẩm kinh doanh khó khăn - bước tiếp là lựa chọn các sản phẩm, các dự án có khả năng hiện thực hóa. Hơn hết, đối với những DN thực sự khó khăn - cần tìm những đối tác có năng lực tài chính để tiến hành chuyển giao, sáp nhập và DN, dự án phải dời bỏ thị trường lúc này để tìm kiếm cơ hội mới trước khi các cơ hội đã bị thâu tóm hết.

Haad.vn

http://cafeland.vn

Nhãn:

17/09/2012

BĐS tuần 2 tháng 9

Lượng hàng tồn BĐS như núi, Bộ Xây dựng quyết định lập đoàn thanh tra các dự án, xu hướng đầu tư vào phân khúc căn hộ dưới 1 tỷ...là những điểm nooit bật của thị trườngBĐS tuần qua.
Tin tức nổi bật

- Nóng xu hướng đầu tư vào phân khúc căn hộ dưới 1 tỷ: Căn hộ 600 triệu đồng đang trở thành xu hướng đầu tư mới, nhắm vào nhu cầu thực của người mua của các DN bất động sản tại HN và Tp.HCM. Tại TPHCM, căn hộ dự án Ehome 3, Cheery 2, hay mới đây là Sunview 3,…được nhiều người quan tâm. Còn tại Hà Nội, căn hộ bình dân giá thấp như Đại Thanh thu hút được nhiều khách hàng trong bối cảnh thị trường ảm đạm.

- Doanh nghiệp đổ tiền gom bất động sản: Địa ốc trầm lắng, nhiều nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này nhưng một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt đang bơm tiền thu mua một lượng lớn sản phẩm trong các dự án nhà đất. Hầu hết đơn vị gom hàng đều là sàn bất động sản mua sỉ để bán lẻ, các chuyên gia cho rằng đây là một hình thức mua bán, sáp nhập quy mô nhỏ.

- Tồn kho BĐS lên đến 2,86 tỷ đôla: Thị trường ế ẩm cùng với việc nhiều nhà đầu tư tháo chạy khiến BĐS phải đối mặt với nguy cơ dư cung khổng lồ. Chuyên gia tính toán, với 60.000 căn hộ tồn đọng, số vốn bị găm lại lên tới 2,86 tỷ đôla. Tồn kho trong bất động sản đang trở thành một vấn đề nhức nhối khiến vừa qua Bộ Xây dựng vừa đề nghị các Sở Xây dựng báo cáo về thực trạng để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4.

- Tháng 10, thanh tra các dự án bất động sản: Đầu tháng 10, đoàn thanh tra của Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh kiểm tra các dự án bất động sản lớn trên 10 thành phố trong cả nước. Mục tiêu của đợt rà soát là phân loại, thống kê các dự án tạm dừng.

- Cha Michael Jackson rút khỏi siêu dự án Happyland: Chủ tịch Tập đoàn Khang Thông Phan Thị Phương Thảo xác nhận ông Joseph Walter Jackson - cha của ca sĩ Michael Jackson – sẽ không tham gia vào dự án khu vui chơi giải trí Happyland. Bà Thảo cho biết việc ông Joseph rút lui không ảnh hưởng gì đến tiến độ phát triển của dự án khu vui chơi giải trí có tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỉ đô la Mỹ này.

Dự án mở bán

- Chào bán đất nền dự án Minh Tuấn: Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai vừa chính thức công bố bán dự án đất nền sổ đỏ Minh Tuấn, đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9, TP.HCM với giá từ 12,99 triệu đồng/m2.

- Mở bán Cheery 3 Apartment: Công ty Cổ phần TV - TM - DV Địa ốc Hoàng Quân mở bán dự án Cheery 3 Apartment với giá từ 639 triệu/căn. Các căn hộ có diện tích vừa phải từ 50 – 80m2. Hiện dự án đã xây xong phần móng và tầng hầm.

- Chào bán nhà ở thu nhập thấp ở Thanh Hóa: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD4 tiếp tục chào bán dự án Khu chung cư thu nhập thấp phường Phú Sơn tại Tp.Thanh Hóa. Các căn hộ có diện tích từ 56,76m2 đến 62,95m2 và có giá bán tạm tính từ 325 triệu đồng đến 461 triệu đồng/căn.

- Chào bán đợt 3 Chung cư Khánh Hội 3: Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội vừa chính thức chào bán đợt 3 gồm 10 căn hộ thuộc Chung cư Khánh Hội 3 với giá từ 20,6 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích trung bình khoảng 75m2 – 81m2.

- Dự án Golden Land mở bán tòa A: Các căn hộ được bán với giá từ 800 triệu đồng/căn với diện tích từ 90, 100, 120m2, 133m2...Dự án chung cư cao cấp Golden Land tọa lạc trên diện tích gần 2,4ha tọa lạc tại số 275 Nguyễn Trãi. Dự án có quy mô khoảng 700 căn hộ với tổng mức đầu tư 4.500 tỷ đồng.
haad.vn
http://land.cafef.vn

Nhãn:

15/09/2012

Phá băng TT BĐS: Tháo chốt hai điểm nghẽn

Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch. Tình trạng này do thị trường gặp hai điểm nghẽn lớn nhất là nợ xấu và tồn đọng. Cần làm gì để giải quyết hai điểm nghẽn này?


Nợ xấu và tồn đọng


Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư BĐS 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS và chiếm 6% tổng nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, các số liệu về dư nợ và nợ xấu BĐS còn lớn hơn nhiều.

Theo một số chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, dư nợ và nợ xấu về BĐS (lớn hơn nhiều về con số tuyệt đối so với số liệu của Ngân hàng Nhà nước) không chỉ tác động đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, mà còn tác động đến tính thanh khoản của từng ngân hàng và của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại và nhiều mặt khác của nền kinh tế.

Cơ cấu dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS cũng có một số điểm đáng lưu ý sau.

Xét theo mục đích đầu tư BĐS, thì chủ yếu là đầu tư, kinh doanh BĐS (bao gồm cả đầu tư sơ cấp và thứ cấp); còn nhu cầu thực của người mua để sử dụng chiếm tỷ trọng không lớn.

Theo loại hình tổ chức tín dụng, thì cả 3 loại hình tổ chức tín dụng đều có đầu tư vào BĐS, chiếm tỷ trọng cao nhất là các ngân hàng thương mại cổ phần. Các ngân hàng thương mại nhà nước và các tổ chức tín dụng còn lại đều chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng dư nợ tín dụng vào BĐS.

Nợ xấu về BĐS cao có nguyên nhân từ nhiều phía.

Về phía người mua có nhu cầu sử dụng thực sự được biểu hiện trên hai mặt. Khi có thu nhập khá hơn, thì đối tượng này có tâm lý đám đông, lao vào mua với bất cứ giá nào và thường mua ở đỉnh. Khi thu nhập bị sụt giảm và thị trường BĐS đi xuống, thì họ lại có tâm lý chờ cho giá xuống nữa mới mua. Các nhà đầu tư sơ cấp thì nhầm tưởng nhu cầu trên thị trường là rất lớn (mà không biết là có tới 40- 50% nhu cầu là từ các nhà đầu tư thứ cấp, từ các nhà đầu cơ). Lượng vốn tự có ít, lượng vốn đi vay gấp nhiều lần.

Cơ cấu sản phẩm lại nghiêng về người có thu nhập cao, tập trung cho những biệt thự, những căn hộ rộng, chung cư cao cấp... Khi thị trường đi xuống, không ít nhà đầu tư đã bán phá giá... Các nhà đầu tư sơ cấp, đầu cơ đã góp phần quan trọng trong việc đẩy giá lên trước đây, hoặc kéo giá xuống hiện nay.

Sự nới lỏng tín dụng trong các năm trước đã kích hoạt thị trường chứng khoán quá mức. Cụ thể, từ quý II/2007, thị trường chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia và xuống dốc mạnh, đã góp phần làm cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ 3 với tốc độ tăng giá phi mã. Năm 2008, lạm phát với tốc độ cao, mặt bằng lãi suất cho vay tăng mạnh nhằm kiềm chế lạm phát, thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng cả về số lượng giao dịch lẫn giá cả. Từ giữa quý I/2009, gói kích cầu khá lớn, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất 4%, đã góp phần kéo một lượng vốn lớn lên đến trên 400.000 tỷ đồng từ ngân hàng ra thị trường nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng, khiến thị trường BĐS sôi động và giá tăng cao trở lại.

Có nguyên nhân do tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS cao.

Tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS có quy mô lớn, trong thời gian khá dài (tính đến nay đã trên 18 tháng) và diễn ra ở hầu hết các phân khúc với mức độ khác nhau. Riêng về thị trường căn hộ, ở TP.HCM còn tồn tới 42.000 căn, ở Hà Nội còn 26.000 căn, ở Đà Nẵng còn 1.400 căn.

Phá băng thị trường bất động sản

Điều cần nhấn mạnh trước tiên là nhận thức và đánh giá đúng hơn vai trò của thị trường BĐS đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.

Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế trên thế giới đã bắt đầu từ cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS. Các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Anh... đều đã từng hứng chịu hậu quả của “quả bóng” BĐS khi bị bơm lên quá căng, rồi bị xì hơi hay nổ tung..

Thông thường, sau các cơn sốt đó, thị trường đã tiếp diễn thời kỳ suy giảm mấy năm liền. Thị trường BĐS phụ thuộc vào thị trường tài chính. “Quả bóng” bị căng lên có một phần do nới lỏng tiền tệ - tín dụng với lãi suất thấp, cộng hưởng và kéo theo một dòng tiền lớn từ dân cư vào thị trường này. Khi “quả bóng” bất động sản căng lên, đáng lẽ cần làm cho “quả bóng” xì hơi dần (như vào năm 2008), thì lại đột ngột thắt chặt tín dụng bằng tổng hợp nhiều biện pháp. Việc cắt giảm đột ngột, tuy có tác động chặn đứng cơn sốt, nhưng lợi bất cập hại, vì thị trường BĐS lại tác động ngay đến thị trường tài chính. Rủi ro nợ xấu BĐS tăng mạnh và đáng lo ngại.

Vì vậy, giải quyết điểm nghẽn trên thị trường BĐS chẳng những có tác dụng “phá băng” thị trường BĐS, giải quyết được nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.

Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng. Đổi mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại. Nên giảm 50% thuế giá trị gia tăng trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS… Giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho các ngành BĐS và vật liệu xây dựng cũng giúp cho việc giảm giá thành xây dựng, giảm giá bán nhà ở, kích thích doanh số của các ngành này tăng nhanh.

Haad.vn

http://infotv.vn

Nhãn:

14/09/2012

Lấy lại niềm tin thị trường bất động sản có dễ?


Chủ đầu tư không vay được vốn, dự án không bán được hàng, thị trường bất động sản dường như đang ở vào giai đoạn thực sự khó khăn mà nguyên nhân chính được cho là do đã đánh mất niềm tin từ khách hàng và thị trường.

Làm thế nào để huy động được vốn từ các tổ chức tín dụng lẫn vốn nhàn rỗi trong dân đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư bất động sản hiện nay. Câu chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa quá muộn.

Thị trường quá nhiều “bệnh”

Tại hội thảo về “Cơ hội tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản”, những số liệu từ các cơ quan, nhà quản lý đưa ra cho thấy, thị trường bất động sản hiện đang ở mức báo động.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những yếu kém, thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản bộc lộ rõ nét nhất trong năm 2011 và những tháng đầu 2012. Đặc biệt, từ cuối năm 2009, tại thị trường Hà Nội đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến việc nhà nhà, ngành ngành đều làm bất động sản, bất chấp sự yếu kém về kinh nghiệm, năng lực tài chính, quản trị...

Cùng với lượng vốn ồ ạt đổ vào thị trường, tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được minh bạch tại nhiều dự án.

Hệ quả của một giai đoạn sốt ảo là con số tồn kho bất động sản hiện nay đã lên tới hơn 60 nghìn căn hộ, trong đó Hà Nội khoảng hơn 40 nghìn căn, Tp.HCM khoảng 20 nghìn căn.

Theo TS Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia của Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản, việc quá tập trung vào một khu vực địa lý cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường rơi vào đóng băng như hiện nay.

Số liệu của Tổng cục Thống kê được chuyên gia này dẫn ra cho thấy, riêng giá trị xây dựng, bất động sản tại Hà Nội năm 2005 đã chiếm đến ¼ giá trị của toàn ngành xây dựng, còn năm 2010 là 1/5. Giá trị xây dựng tại Hà Nội bằng 6 tỉnh vùng Đông Nam Bộ, trong đó có cả Tp.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản lại dường như đang sa đà vào kiểu “mang hàng hiệu về nông thôn để bán”, tức là đua nhau xây những căn hộ lớn, biệt thự cao cấp rồi để đấy vì không có người mua.

Theo ông Ánh, giả dụ thu nhập trung bình của người dân vào khoảng 4 triệu đồng/người thì cũng phải nhịn ăn, nhịn tiêu trong vòng 20 năm mới mua nổi một căn nhà hơn 1 tỷ đồng.

“Nếu doanh nghiệp bất động sản không sớm tỉnh ngộ nhận ra chiến lược sai lầm của mình thì sớm muộn cũng sẽ lặp lại bài học của năm 2009, nhưng tình cảnh hiện nay khác 3 năm trước vì khi đó chúng ta có gói kích thích kinh tế nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thoát. Còn hiện nay thì chúng ta sẽ không có khả năng làm việc đó nữa”, TS Ánh cảnh báo.

Cần sự vào cuộc đồng bộ


Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản đã sụt giảm trong 3 năm liên tiếp và là đợt sụt giảm mạnh nhất trong vòng hơn chục năm qua. Riêng năm 2012, thị trường dường như đã chạm đáy, giá cả giảm mạnh, đặc biệt là ở khu vực phía Nam, nhưng giao dịch thì vẫn không có nhiều. Theo ông Nam, điều này đã thể hiện một thực tế rằng lòng tin của xã hội, của người dân vào thị trường đã giảm mạnh.

Trước thực tế đó, trong thời gian qua, cả doanh nghiệp (phần lớn là phía Nam) và cơ quan quản lý, ngành ngân hàng dường như đang rốt ráo để lấy lại niềm tin từ khách hàng thông qua hàng loạt động thái nhằm gỡ khó cho thị trường. Một số doanh nghiệp phía Nam đã điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, cơ quan quản lý cũng đã có những động thái tích cực, ngân hàng nới điều kiện cho vay hơn... Do đó, về triển vọng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận, thị trường sẽ ấm dần lên.

Tuy nhiên, theo TS Trần Kim Chung (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM),  dù có những tín hiệu tốt, nhưng xu thế dịch chuyển theo quán tính của thị trường bất động sản vẫn là chủ yếu. Do đó, thực tế là dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi thị trường bất động sản và nguyên nhân vẫn là một câu hỏi với nhiều lời giải khác nhau.

Có 5 lý do được chuyên gia này đưa ra, trong đó có cả những nguyên nhân đến từ hệ thống ngân hàng, độ trễ của chính sách cũng như tính phòng ngừa rủi ro của nhiều chủ thể trên thị trường.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định thêm, để lấy lại niềm tin trên thị trường, bản thân các doanh nghiệp phải làm ăn nghiêm túc và chuyên nghiệp. Hay nói cách khác, đó chính là chủ đầu tư phải tự cứu mình. Nếu được như thế, đương nhiên các ngân hàng sẽ tài trợ vốn, dự án sẽ nhanh chóng hoàn thành và thanh khoản sẽ được đẩy lên ngay.

Còn đối với cơ quan quản lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, đến thời điểm này về mặt chính sách, chúng ta cũng chưa đưa ra một giải pháp, chính sách nào cụ thể. Hiện phần lớn các dự án đều trông chờ vào vốn của ngân hàng là chính. Cũng có nhiều đề xuất về các quỹ mới ngoài ngân hàng, đặc biệt là Quỹ đầu tư bất động sản, nhưng quỹ này chỉ cho phép vay để mua bán, kinh doanh đối với bất động sản đã hình thành, không cho phép vay để đầu tư, tạo lập bất động sản, tức là chỉ tạo điều kiện cho đầu ra của bất động sản.

Còn theoTS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, việc lấy lại niềm tin từ thị trường cũng không dễ dàng, bởi đành rằng doanh nghiệp phải tự cứu mình trước, nhưng nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự cứu lấy mình. Nếu các chính sách, cơ chế vẫn siết chặt thì doanh nghiệp cũng khó mà thoát khỏi khó khăn ngay được.

“Thị trường tiền tệ phải tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi. Ở các nước phát triển, việc cho vay thế chấp tương đương 50% GDP. Hiện Trung Quốc cũng 11%, còn các nước khác phổ biến là 20%, trong khi chúng tăng trưởng tín dụng rất thấp thì cũng khó mà nói chuyện thành công được”, TS. Liêm nói.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nhà nước cần gián tiếp hạ giá bán thông qua miễn thuế VAT 10% cho người mua nhà để giảm giá bán xuống. Trong khi Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai, cho rằng, cần có chính sách lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay cho người mua. Ngoài ra, để khơi thông vốn cho bất động sản, có thể huy động dài hạn từ các công cụ trái phiếu, chứng khoán...

Haad.vn

Vneconomy.vn

Nhãn:

Doanh nghiệp đổ tiền gom bất động sản

Địa ốc trầm lắng, nhiều nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này nhưng một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt đang bơm tiền thu mua một lượng lớn sản phẩm trong các dự án nhà đất.

Trong tháng 8, nhiều dự án xuất hiện tình trạng được thâu gom số lượng lớn. Các thương vụ này có điểm chung là giá thành sản phẩm hướng đến phân khúc trung bình, giá vừa túi tiền. Hầu hết đơn vị gom hàng đều là sàn bất động sản mua sỉ để bán lẻ.

Cuối tháng, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia đã mua toàn bộ block 1 dự án Khang Gia, quận Gò Vấp.

Tập đoàn C.T Group cách đây nửa tháng công bố mua lại Công ty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc tại 359 Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp, TP HCM và trở thành chủ đầu tư mới của khu đất 5.900 m2 để xây 2 dự án: Sun View 3 và BeeHome 2. Chỉ một tuần sau, Tập đoàn Đất Xanh đã phát thông báo bỏ ra 300 tỷ mua sỉ 2 block dự án Sun View 3 để phân phối lại.

Mua sỉ bất động sản diễn ra khá phổ biến khi thị trường nóng sốt nhưng là động thái rất đáng chú ý trong bối cảnh ảm đạm hiện nay. Trong vòng 2 năm qua, có không ít nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ các dự án, đặc biệt là nhà chung cư và đã phải bấm bụng chịu lỗ trung bình 20-30% do thị trường trầm lắng kéo dài.

Nếu thời kỳ hoàng kim đơn vị mua sỉ nhà đất nuôi hy vọng đầu tư thì nay khi thị trường nhà đất khủng hoảng việc mua số lượng lớn được các chuyên gia "soi" dưới nhiều góc độ.

Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, Hoàng Anh Tuấn nhận định: "Mua sỉ bất động sản ở phân khúc giá rẻ được khá nhiều sàn địa ốc lựa chọn vì thị phần này vẫn tìm được đầu ra".

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng mua sỉ thời điểm này là quyết định khá táo bạo vì thanh khoản của toàn thị trường chưa thật sự tốt. Trước đây nguồn cung không nhiều, khách hàng khó tiếp cận sản phẩm với giá gốc nên nhà đầu tư tranh nhau mua sỉ và bán rất chạy. "Nay thị trường thừa nguồn cung, lại thiếu vốn, tâm lý người mua nhà chờ giá giảm thêm nên việc mua sỉ bán lẻ không còn là miếng bánh béo bở", ông Tuấn nhận xét.

Theo chuyên gia này, mua sỉ dự án bất động sản cũng là một hình thức M&A, tức là mua bán sáp nhập quy mô nhỏ. Để thương vụ mua sỉ dự án diễn ra thành công, các nhà đầu tư thứ cấp cần khảo sát kỹ thị phần kỹ lưỡng và phải có thế mạnh về hệ thống phân phối để tiêu thụ sản phẩm. "Về nguyên tắc, mua sỉ dự án vẫn phải trả tiền theo tiến độ. Do đó nếu chọn không đúng phân khúc thì nhà đầu tư chịu áp lực trả nợ rất lớn", ông nói.

Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty GIBC, Huỳnh Phước Nghĩa phân tích: "Do thị trường địa ốc chuyển biến khá phức tạp nên cần xem xét việc mua sỉ dự án dưới nhiều khía cạnh".

Ông Nghĩa cho rằng, mua số lượng lớn sản phẩm trong dự án địa ốc có thể gọi là hình thức đầu tư khi hai công ty không liên quan nhau. Nếu sản phẩm tốt, đúng nhu cầu thị trường, dễ mua bán thì thu gom nhiều hàng là cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, với tình hình bất động sản khủng hoảng như hiện nay, mua sỉ không loại trừ việc đôi bên dàn xếp nợ, gán nợ lẫn nhau.

Bản chất mua sỉ dự án địa ốc, theo ông Nghĩa, là thu gom bất động sản để đảm bảo và tăng giá trị tài sản của công ty hoặc bán lại ăn chênh lệch. Tuy nhiên, việc thâu gom hàng kiểu này cũng là con dao hai lưỡi. "Nếu việc mua sỉ không được minh bạch và tràn lan, thị trường sẽ xuất hiện sản phẩm có nhiều mức giá khác nhau. Điều này sẽ khiến người mua cuối khó xác định được đâu là giá trị thật của dự án", ông Nghĩa nhận xét.

Haad.vn

http://infotv.vn

Nhãn:

13/09/2012

Vì sao tiền chưa chảy vào bất động sản?

Mặc dù có nhiều tín hiệutốt từ vĩ mô nhưng thị trường bất động sản vẫn vận hành một cách ì ạch. Câu hỏiđang đặt ra lúc này là tại sao các nguồn tiền chưa thể chảy vào thị trường?

Theo đánh giá của TS Trần Kim Chung - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trungương, tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang có những bước chuyển biến tíchcực như lạm phát đã kiềm chế. So với tháng 12/2011, CPI tháng 8 tăng 2,86% vàtăng 5,04% so với tháng 8 cùng kỳ năm ngoái.

Tính trung bình CPI 8 tháng tăng 10,41% so với bình quân 8 tháng năm 2011. Chỉsố giá vàng tháng 8 tăng 0,41%, chỉ số giá USD vẫn tiếp tục giảm 0,15% so vớitháng 7. Tăng trưởng GDP đã có chuyển biến tốt tuy không cao như mong muốn.

Đối với bất động sản, các hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản đãđược gỡ bỏ, các ngân hàng đã chủ động được xem xét quy mô tín dụng cho bất độngsản, lãi suất ngân hàng đã giảm về mức có thể chấp nhận được. Đặc biệt, từ 15/7những khoản nợ cũ trước đây với mức lãi suất cao đã được điều chỉnh về mức15%/năm....

Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất động sản những tháng đầu năm vẫn hết sứctrầm lắng, các giao dịch không diễn ra hoặc diễn ra không có giá trị lớn. Cácgiao dịch đang có xu hướng giảm hoặc đi ngang. Các doanh nghiệp gặp khó khănlớn, một số đã ngừng hoạt động thậm chí phá sản.

Câu hỏi đặt ra hiện nay là điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản, tạisao tiền chưa vận hành vào thị trường bất động sản mà ngược lại tiền lại có xuhướng vận hành ra khỏi thị trường bất động sản?

Tiến sĩ Trần Kim Chung cho rằng, nguyên nhân chính của tình trạng này là hệthống ngân hàng đang tái cấu trúc. Điều này có nghĩa hệ thống ngân hàng cầnphải có tiền để chi phí cho quá trình tái cấu trúc, vì thế chưa thể có nhiềunguồn lực cho bất động sản. Bên cạnh đó, từ sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN)dỡ bỏ các hạn chế tín dụng với bất động sản và hạ lãi suất đã kéo theo đó luồngtiên gửi vào hệ thống ngân hàng sẽ giảm đi. Hệ quả là lượng tín dụng dành chobất động sản sẽ bị điều chỉnh trước khi có thể.

Bản thân thị trường bất động sản và hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trongthị trường sau một thời gian đều bị gặp khó khăn về tài chính cũng như sảnxuất. Một lượng vốn đến hạn phải được hoàn trả hệ thống ngân hàng trước khi cóthể được giải ngân một nguồn vốn vay mới. Vì vậy, lượng tiền vận hành đến thịtrường bất động sản nhỏ hơn lượng tiền đến hạn thanh toán. Lẽ tất yếu, tổng dưnợ tín dụng cho thị trường bất động sản giảm đi. Và trên thực tế, dự nợ tíndụng cho thị trường bất động sản đã không tăng mà giảm đi.

Bên cạnh đó, độ trễ chính sách là một trong những nguyên nhân căn bản làm tácđộng của việc hạ lãi suất, gỡ bỏ hạn chế đối với thị trường bất động sản chưađược vận hành. Từ chính sách của Chính phủ, NHNN, các ngân hàng thương mại cầncó thời gian để hấp thụ chính sách và điều chỉnh hoạt động. Các khoản tiền gửimới cần được hình thành để có thể chuyển hóa thành các khoản tiền vay.

Lẽ tất yếu, lượng tiền mới để giải ngân cho thị trương bất động sản cần có thờigian nữa. Hơn nữa, mới đây chỉ có trần lãi suất tiền gửi được điều chỉnh. Vấnđề lãi suất tiền cho vay đã được điều chỉnh hay chưa cũng chưa thực sự rõ ràng.Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có thời gian và năng lực đàmphán mới có thể tiếp cận được vốn.

Trong khi đó, các nguồn vốn khác chưa có chuyển biến rõ ràng, nguồn vốn đầu tưcông về nguyên tắc là có thể giải ngân lớn trong 6 tháng cuối năm nhưng donhiều nguyên nhân đã không thực sự lớn. Trong khi các nhà đầu tư tiềm năng chưacó động thái rõ rệt mà vẫn đang trong trạng thái chờ đợi. Vì vậy, các nguồn vốnchưa thực sự rõ rệt...

Để giải quyết được tình trạng này, theo ông Chung, yêu cầu hàng đầu hiện naylàm sao giải quyết được bài toán huy động các nguồn vốn từ các chủ thể trongnền kinh tế.

Cụ thể, cần chú trọng đến việc chính quy hóa thị trường bất động sản, quỹ tiếtkiệm bất động sản cần phải cho ra đời, cần triển khai nghiên cứu các văn bảnquy phạm pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một công cụ quantrọng để tăng luồng tiền đối với thị trường bất động sản đặc biệt là trong thờiđiểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản dưới dạng thế chấptrong đó có bất động sản.

Đồng thời, do các ngân hàng có hạn mức tín dụng khác nhau và tính thanh khoảncũng khác nhau. Vì vậy, để luân chuyển luồng tiền cũng như các tài sản thếchấp, hệ thống thế chấp thức cấp cần được đưa vào thực tiễn...

Haad.vn

Landtoday.net


Nhãn:

12/09/2012

Căn hộ nhỏ “dẫn lối” thị trường

Sự điều chỉnh các căn hộ penthouse là hệ quả của cuộc đua xây căn hộ diện tích lớn của các chủ đầu tư dự án trong thời điểm thị trường như “diều gặp gió” bởi giá những căn penthouse luôn được đẩy lên cao hơn những căn hộ tầng thấp và diện tích nhỏ.

Điều chỉnh thiết kế để chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn thành những căn hộ có diện tích vừa phải đang là phương án nhiều dự án căn hộ tại Tp.HCM chọn lựa để tăng lượng bán hàng cho dự án và kích cầu thị trường.

Theo số liệu thống kê, số lượng căn hộ đã bán tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội từ 2004 đến nay đã khoảng 300.000 căn, hầu hết đều là căn hộ diện tích lớn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, không phải ai cũng có nhu cầu mua nhà lớn, bởi diện tích lớn là giá thành cao. Do đó, nhu cầu về căn hộ nhỏ trên thị trường là có thực nhưng đến nay chính sách chưa có quy định cụ thể cho loại căn hộ này. Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay để ấm lại thị trường chỉ có căn hộ diện tích nhỏ.

Trên thực tế các nhà đầu tư đã chuẩn bị để tham gia phân khúc nhà diện tích nhỏ, một số doanh nghiệp đã xin điều chỉnh những căn hộ penthouse. Đây còn được xem là cách để chủ đầu tư bán được hàng, nhất là trong buổi thanh khoản thị trường nhiều khó khăn như hiện nay.

Như ý kiến của ông Nguyễn Văn Đực, phân khúc bất động sản cao cấp, trong đó có các căn hộ penthouse đã qua thời hoàn kim. Vì vậy, một số dự án đã xin phép “xẻ” những căn hộ penthouse thành những căn hộ tiêu chuẩn. Sở Xây dựng Tp.HCM đã chấp thuận cho Công ty Đất Lành tự điều chỉnh thiết kế theo hướng chia nhỏ các căn hộ penthouse diện tích từ 102m2 thành căn hộ diện tích nhỏ hơn.

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, hiện căn hộ penthouse không còn phù hợp với điều kiện thị trường. Sự điều chỉnh các căn hộ penthouse là hệ quả của cuộc đua xây căn hộ diện tích lớn của các chủ đầu tư dự án trong thời điểm thị trường như “diều gặp gió” bởi giá những căn penthouse luôn được đẩy lên cao hơn những căn hộ tầng thấp và diện tích nhỏ.

Dù đối tượng sử dụng dạng căn hộ diện tích quá lớn chỉ gói gọi vào giới “đại gia”, ấy vậy mà từ căn hộ tầm trung đến cao cấp đều dành không ít diện tích để thiết kế những căn penthouse. Có một thời, những căn penthouse được các chủ đầu tư chọn là điểm nhấn cho dự án căn hộ của mình.

Theo nhiều ý kiến, những căn hộ penthouse tại Việt Nam vẫn còn thua xa so với penthouse ở các nước, do sản phẩm chưa có được điều kiện, đặc điểm đặc biệt, tất cả mới chỉ dừng lại ở diện tích lớn.

Lý giải cho hiện tượng nghịch lí trên thị trường nhà ở hiện nay là vừa thừa nhà nhưng cũng rất thiếu nhà ở, các chuyên gia cho rằng đó là bởi sản phẩm nhà ở trên thị trường vượt quá tầm với của người có nhu cầu nhà ở thật sự. Hầu hết căn hộ thương mại các doanh nghiệp đã phát triển thời gian qua mới tập trung vào loại căn hộ diện tích lớn, từ đó cũng có nghĩa là vượt tầm tay của một bộ phận có nhu cầu nhà ở thực nhưng túi tiền không đủ. Nhất là khi van tín dụng bị siết thì giao dịch trên thị trường đối với phân khúc cao cấp, diện tích lớn sẽ bị ảnh hưởng ngay.

Và lúc này, thị trường là của người có nhu cầu mua ở thật sự. Những căn hộ có giá phải chăng, diện tích trong khả năng của người mua nhà sẽ được tiêu thụ tốt, đơn cử như trong ngày mở bán block B1 của dự án căn hộ Khang Gia đã có 107 căn được đặt cọc mua, chiếm 1/3 số lượng căn hộ chào bán ra thị trường.

Từ đó, có thể thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, nhưng vấn đề là doanh nghiệp có bắt được nhịp của sức tiêu thụ để đáp ứng tốt cho người mua nhà hay không. Tuy nhiên, để cơ quan chức năng chấp thuận cho việc xẻ căn hộ diện tích lớn thành căn hộ diện tích nhỏ hơn còn phụ thuộc vào mật độ dân cư sinh sống tại dự án. Nếu sau khi thay đổi mà mật độ dân cư không thay đổi so với thiết kế ban đầu thì mới được sự đồng thuận.

Với điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng mua nhà, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng trong 5 năm tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, ngoài tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu như hiện tại, cũng cần quan tâm đến loại hình căn hộ diện tích nhỏ hơn 1 chút để đáp ứng cho đủ đối tượng người mua nhà từ độc thân đến gia đình.

Hiện, quan điểm căn hộ diện tích nhỏ cũng đã được đề cập và để làm được điều này cần sớm có những quy định hướng dẫn cụ thể.

haad.vn

http://www.landtoday.net

Nhãn:

11/09/2012

Nhà và đất diện tích nhỏ: Rậm rịch giao dịch

Sau một thời gian dài trầm lắng, thanh khoản sụt giảm, thị trường địa ốc giờ đây đã có những tín hiệu tích cực bước đầu. Theo các sàn giao dịch, lượng giao dịch sôi động nhất tập trung ở phân khúc nhà, đất thổ cư có diện tích nhỏ.

Anh Nguyễn Duy Đông - Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn BĐS Soho Việt Nam cho biết: do đây là thời điểm cuối năm, lượng sinh viên nhập học lớn, nhu cầu cưới xin cao đã thúc đẩy lượng giao dịch nhà ở tăng theo. Khách hàng thường là những người có nhu cầu ở thật, tìm kiếm nhà và đất có diện tích nhỏ khoảng 30m2, do đó, người môi giới phải tập trung ở phân khúc này mới thành công được. Thực tế, so với thời điểm này năm 2011, giá nhà đã sụt giảm khoảng 10 - 20%, tuy nhiên, do lượng hàng không nhiều nên phân khúc này vẫn có giá khá cao, từ 2-3 tỷ đồng/căn, chênh lệch giá phụ thuộc khu vực của BĐS đó. Đơn cử, nhà khu Hoàng Mai diện tích 30m2 khoảng 2 tỷ đồng, khu Khâm Thiên giá rẻ hơn, khu Cầu Giấy, Đống Đa giá cao hơn khoảng 3 tỷ đồng.

Nhận định về nguyên nhân khiến giao dịch tăng trở lại trong thời điểm này, anh Đông lý giải: nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ đã có từ sau Tết Nguyên đán. Song do sự bất ổn chung của nền kinh tế, người mua nhà luôn giữ tâm lý chờ đợi và tìm kiếm nhà giá rẻ hơn nữa nên thời gian qua thị trường vẫn khá im ắng. Sau một thời gian, họ nhận thấy giá cả cũng như chính sách ưu đãi của chủ đầu tư là phù hợp, đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Tuy nhiên, khi lựa chọn diện tích, khách hàng cần lưu ý về vấn đề sổ đỏ để tránh những tranh chấp không đáng có. Theo quy định của UBND TP Hà Nội, các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, có diện tích không nhỏ hơn 30m2 thì mới được cấp sổ đỏ.
Anh Sơn Tùng, đại diện sàn BĐS Info cũng cho rằng: nhu cầu khách hàng hiện nay hướng tới những căn hộ diện tích nhỏ, do giá thành đã giảm đến 30%, thậm chí 50%. Tuy nhiên, khi lựa chọn những dự án này đồng nghĩa với việc khách hàng chấp nhận ở những khu vực ven đô như Hà Đông, Thanh Trì, Long Biên... Riêng đối với phân khúc nhà cao cấp có diện tích lớn vẫn nằm trong tình trạng ế ẩm, vắng khách. Theo anh Tùng, những người có tiền thì đã mua nhà rồi, nếu muốn mua thì họ cũng không mua phân khúc này.
Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng: sau động thái hạ trần lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, kết hợp với việc nới lỏng tín dụng, tình hình giao dịch phân khúc nhà ở thương mại đã có nhiều biến động. Nhà và đất diện tích nhỏ và vừa trên dưới 50m2, giá tiền dao động từ 14 - 17 triệu/m2 luôn luôn nhận được sự quan tâm của những người có nhu cầu ở thật. Thêm vào đó, việc hạ trần lãi suất huy động cũng tạo điều kiện để những người gửi tiết kiệm so sánh lợi nhuận giữa gửi tiết kiệm với đầu tư BĐS để giữ tiền dù giá đất không tăng. Đây là giai đoạn rất thuận lợi cho người mua có tiền bởi có nhiều phân khúc giá rẻ, có giá trị sinh lời cao trong tương lai. Đặc biệt, hiện nay, vị thế của người bán và người mua đã có nhiều thay đổi. Thay vì trước đây người mua phải trả tiền chênh lớn, không gặp được chủ đầu tư thì nay có nhiều chương trình khuyến mại, hỗ trợ khách hàng, tăng cao tính thanh khoản.
haad.vn
http://cafeland.vn

Nhãn: