Điểm sáng ở đâu?

Năm 2012, tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS đều rơi vào vòng xoáy giảm giá, giao dịch đóng băng, nhưng theo đánh giá của Savills Việt Nam thì thị trường căn hộ dịch vụ là phân khúc duy nhất được coi là điểm sáng của thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Mặc dù giá căn hộ giảm mạnh, nhiều dự án có mức bán dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng thanh khoản thị trường vẫn đạt thấp.

Đất nền, biệt thự, căn hộ... rơi vào vòng xoáy giảm giá

Trong suốt 3 quý đầu năm, toàn thị trường nằm trong trạng thái chờ đợi, tuy nhiên tình hình im ắng vẫn bao phủ toàn bộ các phân khúc, từ chung cư cao cấp cho tới đất nền biệt thự, liền kề. Thậm chí ngay cả phân khúc nhà ở giá trung bình vốn có lượng cầu rất lớn thì giao dịch cũng rất thưa thớt.

Cụ thể, giá đất nền biệt thự, liền kề tại một số dự án đã sụt giá tới 30% so với thời điểm nửa cuối năm 2011 do áp lực thanh khoản. Đơn cử, đất nền tại khu vực phía Tây (Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoài Đức…) giảm từ 10-25 %; khu vực Tây – Nam (Hà Đông) giảm khoảng 20%; khu vực phía Đông (Long Biên) 10%; khu vực phía Bắc (Mê Linh) giảm tới 30%...

Cuối quý 3, đầu quý 4/2012, thị trường BĐS Hà Nội được “hâm nóng” bất chợt bởi dự án chung cư Đại Thanh (Cầu Tó, Thanh Trì) tuyên bố bán ra thị trường căn hộ diện tích nhỏ (từ 36 – 59 m2) với giá bán thấp: 10triệu đồng/m2, mức giá này thấp hơn cả nhà thu nhập thấp khiến cho thị trường căn hộ lao vào vòng xoáy giảm giá

Có mức giảm mạnh nhất là hai dự án Mandarin Garden và Golden Palace. Cụ thể, Mandarin đã giảm gần 10triệu đồng/m2, từ 45triệu đồng/m2 xuống 35triệu đồng/m2. Golden Palace cũng có mức giảm tương tự, hiện gói giao nhà thuê của dự án này giảm còn 22,6triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ đang phải đối mặt với sự khó khăn khốc liệt của thị trường khi lượng hàng tồn kho còn tương đối cao, trong khi đó, sức mua lại giảm sụt mạnh.

Theo đánh giá của Savills, thời gian qua, yếu tố về giá cũng như lãi suất chưa tác động nhiều đến thị trường. Hoàng loạt dự án giảm giá mạnh cùng với việc hạ lãi suất của ngân hàng, các chương trình cho vay ưu đãi lãi suất của chủ đầu tư và phía ngân hàng được tung ra ồ ạt phần nào làm giải tỏa tâm lý cho thị trường. Người mua vẫn đang quan sát và chờ đợi.

Trong quý 4 vừa qua, Hà Nội đón nhận khoảng 1.200 căn hộ từ 5 dự án gia nhập thị trường, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 10.800 căn từ 52 dự án, tăng 7% so với quý trước. Theo đó, Từ Liêm và Hà Đông vẫn là nguồn cung chính của thị trường thứ cấp với khoảng 49% thị phần.

Sau khi cố gắng giữ giá chào bán sơ cấp ổn định trong ba quý đầu năm 2012, chủ đầu tư các dự án hạng B đã bắt đầu giảm trực tiếp giá chào bán trong quý này, tiếp theo xu hướng giảm giá của các dự án hạng C trong quý trước. Giá chào bán sơ cấp trung bình của các dự án hạng B đã giảm -6% so với quý trước và -6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nguồn cung tương lai khoảng 60.100 căn từ 110 dự án tương lai.

Thị trường căn hộ phía Nam cũng không mấy sáng sủa. Trong quý 4/2012, thị trường đã bán khoảng 1.100 căn hộ, tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, gần như không đổi theo quý và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm theo năm. Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp là 19,8 triệu đồng/m2. Hơn 80% giao dịch sơ cấp thuộc căn hộ hạng C. Có khoảng 2.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong hai quý tới.

Theo Savills VN nhận định, các đề xuất hỗ trợ từ Chính phủ thông qua các chính sách mới trong đầu năm 2013 có thể giúp thị trường hồi phục. Các đề xuất bao gồm giảm phí sử dụng đất và thuế trên các giao dịch BĐS, nới lỏng dòng tiền, lãi suất hạ và ưu đãi cho người mua nhà,... đều được cân nhắc.

Căn hộ dịch vụ, điểm sáng của thị trường

Được đánh giá là phân khúc có công suất và mức giá đều tăng so với quý trước và cùng kỳ năm 2011. Theo nghiên cứu của Savills thì giá thuê cả 3 hạng đều tăng, hạng A công suất và giá thuê đều tăng so với quý trước và năm 2011, hạng B công suất thuê cao nhất. Như vậy, thị trương căn hộ dịch vụ trong 5 quý trở lại đây có nguồn cung cho thuê tăng mạnh nhất.
Trong quý 4/2012, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ gồm khoảng 2.900 căn, tăng 1% theo quý và theo năm do có hai dự án hạng B ở quận Hoàn Kiếm mới đi vào hoạt động, cung cấp 25 căn cho thị trường.

Theo đó, công suất thuê trung bình của toàn thị trường đạt 83,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, trong khi giá thuê trung bình đạt 557.000 VNĐ/ m2/tháng, tăng 0,3% theo quý.

Đối với thị trường căn hộ dịch vụ thì hạng A là hạng duy nhất tăng cả giá thuê và công suất thuê với 691.000 VNĐ/m2/tháng và công suất thuê tăng lên 80% trong quý 4/2012. Do có sự linh hoạt trong thời gian cho thuê, các dự án ở phía tây (Cầu Giấy và Từ Liêm) có đóng góp lớn nhất trong việc tăng công suất thuê của hạng A.

Bên cạnh đó, công suất thuê của hạng B đạt 91%, tăng 3 điểm phần trăm theo năm nhưng giảm -1 điểm phần trăm theo quý do nguồn cung tăng. Giá thuê của hạng B giữ nguyên ở mức 431.000 VNĐ/m2/tháng so với quý trước và tăng 2% theo năm.

Lần đầu tiên kể từ quý 4/2011, công suất của hạng C xuống dưới 90%, còn 87% trong quý này; trong khi giá thuê đã giảm trong hai quý liên tiếp, xuống 331.000VNĐ/m2/tháng, giảm -1,2% theo quý nhưng giữ nguyên theo năm.

 haadvn

theo infotv.vn