29/05/2013

Giao dịch BĐS sẽ ấm dần sau những “cú huých” chính sách


Đánh giá các chính sách mới ban hành chưa có tác động tích cực ngay tới thị trường do có độ trễ nhất định, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, trong một vài quý tới, thị trường bất động sản sẽ tích cực hơn.

Gói 30.000 tỷ đồng khó giải ngân sớm

Sau nhiều thời gian chờ đợi, gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã được ban hành và sẽ chính thức triển khai từ 1/6/2013 tới. Đơn vị “nổ phát súng” đầu tiên là BIDV khi thông báo đã đăng ký và dành nguồn vốn khoảng 10.000 tỷ đồng để cho vay hỗ trợ nhà ở. Đây là gói tín dụng được NHNN cũng như Bộ Xây dựng kỳ vọng rất lớn, có thể làm khuấy động một phân khúc, rồi sau đó lan rộng ra làm ấm dần thị trường.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gói tín dụng này mang ý nghĩa củng cố tâm lý thị trường là chính, bởi lẽ, đối tượng hướng đến của gói 30.000 tỷ đồng là nhóm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích dưới 70 m2. Song hiện nay, các dự án nhà ở xã hội chủ yếu là đang trong giai đoạn hoàn thành thủ tục pháp lý để khởi công, còn các dự án chuyển đổi cũng chỉ đang dừng lại ở giai đoạn lo thủ tục chuyển đổi, chưa có dự án nào được chuyển đổi chính thức. Trong khi đó, đối với dự án bất động sản, thời gian để hoàn thành phần hầm, móng phải mất khoảng 1 năm. Như vậy, để có hợp đồng mua bán, đủ điều kiện tiếp cận với nguồn tín dụng ưu đãi trên, người mua nhà xã hội phải chờ khoảng 1 năm.
Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng đủ cùng lúc 2 điều kiện là giá dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích dưới 70 m2 không nhiều. Vì vậy, dù đã được ban hành và được ngân hàng hưởng ứng, nhưng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng khó giải ngân sớm.
Đã có tín hiệu tích cực hơn

Đánh giá về động thái của thị trường sau hàng loạt chính sách hỗ trợ được ban hành, lãnh đạo Sàn giao dịch Bất động sản Thái Minh Quang cho rằng, chưa có chuyển biến gì nhiều. Các phân khúc có giao dịch tốt vẫn là căn hộ đã hoặc sắp hoàn thiện có giá khoảng 2 tỷ đồng/căn, đất nền dự án đã kết nối hạ tầng, có người đến ở và đất thổ cư, còn những dự án chưa kết nối hạ tầng hoặc mới triển khai xây dựng thì hầu như không có giao dịch.

Đồng tình với nhận định trên, lãnh đạo Công ty DTJ nhấn mạnh, chính sách bao giờ cũng có “độ trễ”, vì vậy, chưa thể tác động ngay đến thị trường trong một sớm, một chiều. Tuy nhiên, trước khi các chính sách ban hành, người mua cũng đã có một số động thái tích cực như đi tìm hiểu, xem xét dự án, trong khi nhà đầu tư thứ cấp lại găm hàng và nâng giá, nên ít có giao dịch.
Trong khi đó, chỉ số bất động sản Hà Nội của Savills vừa công bố cho biết, giá bất động sản Hà Nội tiếp tục giảm nhẹ trong quý I/2013, với mức giảm 0,4 điểm so với quý trước và giảm 3 điểm so với cùng kỳ năm ngoái, đứng ở mức 89,2 điểm. Việc giảm giá hầu hết được ghi nhận ở các dự án có tình trạng bán không tốt. Kể từ quý cơ sở là quý I/2009, giá trung bình toàn thị trường bao gồm cả dự án mới đã giảm khoảng 22%; trong khi đó chỉ số giá được tính trên rổ cố định chỉ giảm 11 điểm. Điều này cho thấy, giá giảm chủ yếu do sự gia nhập và ảnh hưởng của các dự án mới, hơn là do sự điều chỉnh giá của các dự án hiện hữu.
Dù nguồn cung tăng đáng kể và giá giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức ổn định. Tổng lượng giao dịch trong quý I/2013 tăng 2% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đã tăng liên tục trong 3 quý gần đây nhất.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cho biết, chỉ số giá mặc dù vẫn đang trên đà giảm, tuy nhiên, đã có chiều hướng chậm lại trong quý này. Cộng với sự tăng mạnh của lượng giao dịch, đây có thể là dấu hiệu tốt của sự hồi phục và ổn định của thị trường trong thời gian tới.
“Hiện thị trường vẫn đang trong giai đoạn đi xuống, nhưng tín hiệu trong 2 quý gần nhất (quý IV/2012 và quý I/2013) đã có tích cực hơn, khi lượng giao dịch tăng, nhiều người có nhu cầu ở thật quyết định mua nhà”, ông Trung nói.
Haad.vn
Nguồn:landtoday.net

Nhãn: ,

28/05/2013

Ba mũi giáp công phá băng bất động sản


PGS-TS Trần Hoàng Ngân, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, lãi suất giảm là điều kiện tốt để kích cầu tín dụng, kích cầu sức mua, nhưng chủ đầu tư cũng cần giảm giá bán hơn nữa.
Theo ông Ngân, để phá núi hàng tồn, cần tấn công trên cả 3 hướng, gồm giảm lãi suất “bơm” tín dụng và giảm thêm giá bán.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa dự báo rằng, thị trường bất động sản chỉ có thể phục hồi vững chắc hơn vào năm 2014 hoặc có thể chậm hơn đối với một vài phân khúc thị trường cao cấp, nhưng trong thời gian từ nay đến năm 2014, thị trường này sẽ được tái cơ cấu theo hướng ưu tiên cung ứng nhà giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.
Vì thế, theo ông Nghĩa, việc hỗ trợ lãi suất 6%/năm của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua nhà là “chưa thể tác động ngay đến thị trường”.
Ông Tay Hang Chong, Tổng giám đốc Mekong Bank cũng cho biết, gói vốn 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra sẽ chỉ hỗ trợ thị trường ở mức độ nào đó, bởi mục đích của gói tín dụng này dành riêng cho những người thu nhập thấp và chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội.
“Có thể thấy, tình trạng bất động sản đóng băng hiện nay là do cung vượt quá cầu. Nhiều nhà kinh tế cho rằng, giá bất động sản cần phải giảm hơn nữa để thúc đẩy nhu cầu của người dân. Do đó, nên để thị trường tự điều chỉnh và điểm mấu chốt trong việc giảm hàng tồn kho chính là điều chỉnh về giá”, ông Chong nói.
Trên thực tế, thời gian qua, các ngân hàng thương mại đã rộng cửa hơn đối với tín dụng bất động sản. Thế nhưng, dư nợ đối với tín dụng bất động sản vẫn rất khó tăng trưởng.
Chẳng hạn, gói vốn tín dụng 5.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà của Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu (Eximbank) được triển khai từ cuối năm 2012, nhưng đến nay, tiến độ giải ngân rất chậm. Nguyên nhân, theo Chủ tịch HĐQT Eximbank Lê Hùng Dũng, là do thị trường bất động sản trầm lắng, mức cầu về đầu cơ đã gần như bằng không, nên trên thị trường chỉ xuất hiện những giao dịch có nhu cầu thực của những người mua nhà để ở. Trong khi đó, không nhiều người thu nhập thấp có đủ tiền để mua nhà trong tình hình khó khăn hiện nay.
“Với chính sách hỗ trợ lãi suất cho người thu nhập thấp mua nhà sắp được triển khai, chưa hẳn vốn sẽ đến được đúng đối tượng cần hỗ trợ, bởi những người thu nhập thấp khó có khả năng mua được căn nhà có diện tích dưới 70 m2, với giá dưới 14 triệu đồng/m2”, ông Dũng nói và cho rằng, ngoài việc giảm lãi suất và đẩy mạnh chính sách tín dụng đối với thị trường này, thì giá bất động sản cũng phải giảm thêm thì mới tiêu thụ được hàng.

Haad.vn

Nguồn:landtoday.net

Nhãn:

27/05/2013

Cận cảnh khu phức hợp tốt nhất Châu Á - Thái Bình Dương

Khu đô thị sinh thái Vincom Village của tập đoàn Vingroup vừa giành chiến thắng cao nhất trong hạng mục “Dự án phức hợp tốt nhất châu Á - Thái Bình Dương”, thuộc Giải thưởng Bất động sản quốc tế (International Property Awards) 2013.

Đây là một trong những giải thưởng bất động sản thường niên uy tín của thế giới với lịch sử gần 20 năm, và Vincom Village là dự án đầu tiên của Việt Nam giành được giải thưởng này.
Dự án bất động sản giành giải thưởng này cần đáp ứng được các tiêu chí khắt khe bao gồm: vị trí và giao thông thuận lợi; kiến trúc, quy hoạch độc đáo và nhân văn; an toàn, an ninh, bền vững và áp dụng các sáng kiến công nghệ; bảo vệ môi trường và đặc biệt là có ưu thế vượt trội trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích cho cư dân. Doanh nghiệp/dự án giành giải cao nhất của mỗi hạng mục sẽ tiếp tục cạnh tranh với ứng viên chiến thắng cùng hạng mục ở các khu vực khác như châu Âu, châu Phi, châu Mỹ… để tìm ra doanh nghiệp/dự án bất động sản xuất sắc nhất toàn cầu.
Năm 2013, tại Giải thưởng Bất động sản quốc tế châu Á - Thái Bình Dương nhận được 641 đề cử từ 23 quốc gia, tham dự hơn 60 hạng mục từ kiến trúc, phát triển, bất động sản, thiết kế, tư vấn, nội thất…
Vincom Village đã trải qua quá trình thẩm định do hội đồng giám khảo gồm hơn 70 chuyên gia giàu kinh nghiệm thực hiện. Phát biểu về sự kiện này, đại diện tập đoàn Vingroup nói: "Chúng tôi rất vui mừng vì những nỗ lực xây dựng và phát triển dự án Vincom Village đã được vinh danh xứng đáng”. 
Tọa lạc tại cửa ngõ Đông Bắc Hà Nội, trên địa giới 3 phường: Việt Hưng, Phúc Lợi và Giang Biên, của quận Long Biên, “Xứ sở thanh bình” Vincom Village là khu đô thị sinh thái đẳng cấp bậc nhất Việt Nam. Dự án đã hoàn thành giai đoạn 1 trên tổng diện tích hơn 183 ha với quần thể biệt thự bên sông sang trọng, độc đáo.

Phần lớn các  hạng mục dịch vụ và tiện ích đẳng cấp của khu đô thị hiện đã đi vào hoạt động như Trung tâm thương mại Vincom Center Long Biên; Hệ thống các trường học từ mầm non tới trung học; Khu thể thao phức hợp; Sân tập Golf tiêu chuẩn quốc tế; Hệ thống các cụm hồ bơi ngoài trời và các sân chơi vườn hoa, công viên, vườn BBQ… Vincom Village cũng nổi bật bởi hệ thống dịch vụ quản lý đô thị văn minh, an toàn và thân thiện với môi trường.
Với sự công nhận tại lễ trao giải ngày 10/5/2013 tại Kuala Lumpur, Malaysia, Vincom Village sẽ đại diện cho châu Á - Thái Bình Dương tranh giải ở tầm thế giới của hạng mục “Dự án phức hợp tốt nhất”, sẽ diễn ra cuối năm 2013.
Dưới đây là 1 số hình ảnh của khu đô thị sinh thái Vincom Village:

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

Haad.vn

 Haad.vn

Nguồn: Sưu tầm

Nhãn:

23/05/2013

Bộ Xây dựng muốn cho DN xây căn hộ dưới 30 m2

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất Chính phủ thí điểm làm căn hộ có diện tích dưới 30 m2.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Thứ trưởng Nam khẳng định: “Mặc dù vấn đề căn hộ bé còn đang gây tranh cãi, nhưng cá nhân tôi ủng hộ căn hộ loại này. Quan điểm như thế nào là nhà ổ chuột, cần phải xem lại. Nếu căn hộ bé mà vẫn đảm bảo được sinh hoạt như chỗ ăn, ngủ, vệ sinh, phòng chống cháy nổ, kết nối hạ tầng hoàn thiện thì cớ gì chúng ta lại phản đối.

Trong khi ở TP. HCM và Hà Nội, nhiều hộ gia đình chỉ có 15 - 30 m2 vẫn là chỗ ở cho cả chục người. Hoặc ở Hà Nội, có hàng loạt nhà biệt thự ở khu vực Hồ Tây, nhà rất rộng nhưng hạ tầng giao thông, lối vào không đủ cho hai xe máy tránh nhau.

Quan điểm của tôi là căn hộ bé nhưng đảm bảo các điều kiện tối thiểu, chẳng hạn như dự án căn hộ bé của Đất Lành có cả bể bơi, hạ tầng khuôn viên thoáng mát thì không thể gọi là căn hộ ổ chuột được. Bộ Xây dựng sẽ triển khai nhà ở xã hội dưới dạng căn hộ bé thành từng khu và kết nối hạ tầng đồng bộ, chứ không phải dạng chung cư mi ni”.

Để căn hộ bé sớm được triển khai một cách bài bản, Bộ Xây dựng cho biết, việc bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ không đợi đến lúc ban hành Luật Nhà ở, mà sẽ được điều chỉnh ngay trong Nghị định về quản lý, phát triển NƠXH cho nhanh. Theo dự kiến, Luật Nhà ở sẽ được Quốc hội đưa ra bàn thảo tại kỳ họp thứ I/2014, dự thảo vào kỳ họp thứ II/2014 và đưa ra Luật mới vào kỳ họp thứ I/2015.

Ông Nam cho biết, khoảng đầu tháng 6/2013, Nghị định về Quản lý, phát triển NƠXH sẽ được ban hành. Theo đó, NƠXH bao gồm cả dự án nhà ở được xây dựng bằng nguồn ngân sách nhà nước hoặc các nguồn vốn khác, nhưng được Nhà nước hỗ trợ về thuế, tiền sử dụng đất, ưu đãi về vốn vay. Nghị định sẽ quy định rõ là nhà ở làm từ vốn ngân sách sẽ không được bán mà chỉ được thuê, thuê mua, nếu muốn bán phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Hiện Hà Nội đang có khoảng 300 căn nhà ở được làm từ ngân sách nhà nước, con số ở TP. HCM cũng tương tự. Do vậy, số căn hộ tại R8/ Tô Hiến Thành (TP. HCM) do sử dụng vốn ngân sách sẽ không được bán mà phải chuyển sang hình thức thuê mua.

Liên quan đến quỹ đất dành cho NƠXH, ông Vũ Quang Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng đề xuất bỏ quy định 20% quỹ đất NƠXH đối với các dự án cao cấp vì Nghị định 71 bắt buộc dự án có diện tích từ 10 héc-ta trở lên phải trích 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở thì nhà ở xã hội phải là chung cư.

Như vậy, các dự án biệt thự cao cấp phải dành 20% diện tích đất để xây dựng chung cư làm NƠXH là không khả thi. Vì nếu dành 20% quỹ đất cho NƠXH tại các khu nhà ở dạng biệt thự cao cấp sẽ phá vỡ quy hoạch, kiến trúc của toàn khu. Thay vì bắt buộc phải dành 20% quỹ đất, Nhà nước có thể thay bằng hình thức khác như thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển sang một khu đất khác để cân đối.

Đồng quan điểm với ông Vũ Quang Hùng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng kiến nghị, không nên lấy 20% quỹ đất tại các khu đô thị xây dựng cao cấp như Phú Mỹ Hưng để xây NƠXH. Ông Châu viện dẫn, giá cả sinh hoạt tại các khu vực này thường rất đắt đỏ, ví dụ một tô phở giá 70.000 đồng thì liệu xây nhà xong người thu nhập thấp có dám vào ở hay không?

Bảo lưu quan điểm về NƠXH, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định, đối với các dự án thực sự cao cấp như đề xuất của Sở Xây dựng Đà Nẵng, Chính phủ sẽ xem xét. Còn ở Phú Mỹ Hưng, không có lý gì cả 400 héc-ta đất lại không có chỗ cho người nghèo. Không có chuyện người nghèo là phải ra ngoại ô, phải xuống ruộng, sình lầy. Đối với NƠXH, muốn làm được nhà, đầu tiên phải có đất. Sắp tới, không chỉ quy định các dự án trên 10 héc-ta mà dưới 10 héc-ta, thậm chí trong mỗi block nhà cũng phải dành quỹ đất cho NƠXH. Theo ông Nam, việc chuyển 20% quỹ đất thành tiền không phải là phương án khả thi, bởi như tại Hà Nội, 100% tiền thu được từ các dự án không quay lại đầu tư cho NƠXH, mà hòa vào ngân sách chung của địa phương.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, số lượng NƠXH được dùng tiền ngân sách là quá ít ỏi so với nhu cầu thực tiễn và mục tiêu của Chính phủ. Vì thế, Chính phủ sẽ dùng chính sách và cơ chế để tạo điều kiện cho nhiều thành phần tham gia, nhưng sẽ thống nhất ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, vốn vay.

Haad.vn           
Nguồn: Sưu tầm

Nhãn:

Quy định của pháp luật về quản lý nhà chung cư

Loại hình căn hộ chung cư phát triển mạnh trong thời gian gần đây vì nó đáp ứng được lối sống hiện đại tất bật của cư dân thành thị, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội, nơi đất chật người đông. Tuy nhiên, khác với nhà phố, một khi ở nhà chung cư thì phải chấp nhận một số điểm khác biệt. Vì mỗi căn hộ chỉ là một phần trong toàn tòa nhà, có lối đi chung, thang máy chung, những tiện ích chung cùng với dịch vụ an ninh – môi trường kèm theo. Trên thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra xung quanh khâu thi công (chậm tiến độ, sai lệch so với cam kết) và quản lý (phí dịch vụ, tranh chấp phần diện tích sở hữu chung,…). Ở đây chúng ta sẽ xem xét những quy định của pháp luật liên quan đến khâu quản lý nhà chung cư thông qua những tranh chấp đã từng xảy ra.
Suốt từ 2011 đến nay đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra. Điển hình là 2 vụ việc sau đây:
Tranh cãi xung quanh bãi giữ xe tại dự án Golden Westlake
Tranh chấp đã diễn ra từ năm 2011, khi chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake (Thụy Khuê - Tây Hồ - Hà Nội) đưa ra hình thức thuê bãi đỗ xe, mà theo đó nếu tính theo tháng, khách hàng sẽ phải đóng 1 triệu đồng. Trường hợp thuê dài hạn, cư dân sẽ phải nộp khoảng 800 triệu đồng cho 38 năm trong 1 lần duy nhất.
Chủ đầu tư cũng yêu cầu các cư dân chỉ thuê theo tháng (vì phí thuê dài hạn cao) phải xuống đỗ tại tầng hầm B2 chật chội bất tiện hơn. Trong khi người dân cho rằng, tầng hầm là bãi đỗ xe chung của cư dân và khách có quyền lựa chọn hình thức thanh toán, thì phía chủ đầu tư khẳng địnhdiện tích kho tầng hầm là một trong những công trình tiện ích không phải diện tích chung mà thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing (HVTS) do đó, họ có quyền quyết định giá thuê. Đây không phải là lần đầu tiên, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân Golden Westlake nổ ra về tranh chấp diện tích chung riêng. Trước đó, phí đỗ xe của cư dân Golden Westlake được chủ đầu tư chấp nhận giảm từ 3 triệu đồng xuống còn 1 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau đó đến đầu năm nay thì giá 1 chỗ đỗ xe tại tòa nhà này đã tăng lên 2,5 triệu đồng. Điều đáng lưu ý là sau hơn 3 năm bàn giao nhà HVTS chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản lí.
Tháng 1/2013, chủ đầu tư còn cho chặn lối vào khi một số người dân không chấp nhận mức phí gửi xe nên không đóng tiền phí.
Vụ việc tương tự cũng xảy ra tại chung cư The Manor (Hà Nội) và nhiều nơi khác.
Phí dịch vụ tại Keangnam Landmark Tower
Tòa nhà Keangnam Landmark Tower (Phạm Hùng - Hà Nội) đã từng là tâm điểm chú ý chuyện thu phí dịch vụ "khủng". Trong suốt 6 tháng, qua nhiều lần họp bàn, thậm chí đến mức cư dân giăng biểu ngữ, dán tờ rơi, tụ tập đông người phản đối mức phí dịch vụ thì chủ đầu tư mới hạ từ 21.000 đồng mỗi m2 xuống còn 17.130 đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT) vào tháng 7/2011. Tuy nhiên, mức phí này vẫn chưa được cư dân chấp thuận.
Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi chủ đầu tư Keangnam đơn phương chặn thang máy đối với 370 hộ dân chưa đóng phí dịch vụ. Chỉ đến khi công an xã, huyện, cảnh sát 113 can thiệp, chủ đầu tư mới chịu nhượng bộ, cam kết không chặn thang máy của cư dân.
Đầu tháng 12, cư dân đã chính thức có đơn tố cáo chủ đầu tư lên UBND thành phố Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận với các hộ dân về phí dịch vụ (Hà Nội quy định trần phí dịch vụ là 12.500 đồng, trong trường hợp thu cao hơn thì phải có sự đồng thuận của cư dân). Đến thời điểm hiện tại, mức phí tại đây vẫn là 15.085 đồng/m2.
Và đây cũng không phải là dự án duy nhất xảy ra tranh cãi giữa cư dân và nhà đầu tư xung quanh phí dịch vụ.
Luật chưa đi vào cuộc sống?
Xem xét 2 trường hợp trên, ta có thể thấy 2 vấn đề:
-          Người dân không có một tổ chức đại diện nào để trực tiếp đàm phán với nhà đầu tư về quản lý tòa nhà. Từng người dân riêng lẻ thì lại rất kém vị thế khi đối diện với chủ đầu tư.
-          Chủ đầu tư đều không hiểu hoặc cố tình không hiểu những quy định liên quan.
Đầu tiên là diện tích sở hữu chung, đây là một vấn đề nhạy cảm và gây nhiều tranh cãi. Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70). Theo đó các phần của tòa chưng cư như “không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
Như vậy, theo luật định những phần mà mọi người dùng chung trong tòa chưng cư là của tập thể. Nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp tranh chấp đã xãy ra liên quan đến các phần sở hữu chung trên. Ví dụ như Golden Westlake tranh chấp xung quanh bãi giữ xe; Saigon Pearl (Bình Thạnh, TP.HCM) ngừng máy bơm đến các căn hộ; Chung cư số 6 (Đội Nhân, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội) cho thuê cả lối thoát hiểm, biến tầng hạ tầng thành nhà ở để bán…
Để thực thi quyền việc sở hữu chung trên Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ như sau:
-          Tại Điều 71 quy định rõ nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
-          Điều 72 tiếp tục quy định về các quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị nhà chung cư, trong đó quan trọng nhất là Ban đại diện có toàn quyền lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trên cơ sở sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà.
Tuy nhiên, trên thực tế là có những dự án đã hoạt động đến 5-7 năm vẫn không có Ban quản trị. Đây là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp vì cư dân không có người đại diện bảo vệ quyền lợi. Rõ ràng, nếu doanh nghiệp hiểu và chấp hành tốt luật định thì đã không xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp như thế.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ sự đối lập về vị thế giữa hai bên. Một bên là cư dân thiếu về cả kiến thức (nên đã vướng vào những điều khoản bất lợi ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà) lẫn tổ chức (tiếng nói đơn lẻ không tạo nên nhiều sức ép). Một bên là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức và động cơ để chiếm đoạt phần của chung hoặc dành phần quản lý để tìm kiếm lợi nhuận.
Để khắc phục tình trạng này chính quyền nên có sự can thiệp và xử lý sai phạm những chủ đầu tư cố không tuân thủ luật định và cố tình sai phạm để tục lợi. Bên cạnh đó, thì người mua chung cư cũng phải ý thức được quyền lợi và trách nhiệm của mình. Họ có thể thành lập ban quản lý và có thể thuê công ty để cung cấp các dịch vụ cho toàn bộ cư dân, nhưng toàn bộ hoạt động đều phải có sự đồng thuận của cư dân.
Ngoài ra, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư cũng như cách quản lý tại dự án trước khi mua nhà bởi lẽ những rắc rối nếu có xảy ra sẽ kéo dài rất lâu và diễn ra hằng ngày, làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Khi ký hợp đồng thì cần chú ý rõ những điều khoản liên quan đến xác định diện tích chung, diện tích riêng và quản lý tòa nhà xem có đúng với quy định của pháp luật và có vi phạm đến quyền lợi của mình hay không.

Haad.vn
Nguồn: cafeland.vn

Nhãn:

21/05/2013

Nhà ở xã hội cũng phải cạnh tranh

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng vừa ra thông tư hướng dẫn về việc giải ngân và đối tượng thụ hưởng gói vốn 30.000 tỷ đồng, cuộc chiến giữa nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ đã bước vào hồi cạnh tranh quyết liệt. Cuộc cạnh tranh này sẽ càng mang lại lợi thế cho người nghèo nhưng theo các chuyên gia, người mua cũng cần cảnh giác khi lựa chọn để không bị thua thiệt khi mua phải sản phẩm “của rẻ là của ôi”!
Trong vòng 2 năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá căn hộ, liên tục thiết lập những “đáy” mới bởi giá căn hộ không ngừng “xuyên đáy”. Đến thời điểm này, nhiều dự án nhà ở thương mại đã hạ giá xuống dưới giá thành để cắt lỗ với mức giá chỉ từ 12 - 14 triệu đồng/m², tương đương với giá NƠXH.
Trong khi gói hỗ trợ vốn 30.000 tỷ đồng đã chia cơ hội cho cả NƠXH và nhà ở thương mại với 70% vốn dành cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua NƠXH và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m² giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Theo các chuyên gia bất động sản, nếu mỗi căn hộ NƠXH hoặc nhà ở thương mại có giá trị 300 - 400 triệu đồng thì nguồn vốn này tương đương với khoảng 70.000 căn hộ, một con số chưa phải là lớn so với nhu cầu thực tế.
Song theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nó sẽ tạo một cú hích vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ, từ đó lan rộng, làm ấm cả thị trường BĐS. Hiện làn sóng các doanh nghiệp chuyển sang làm NƠXH để đón dòng vốn này vẫn đang tiếp tục tăng lên. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, hiện ở Hà Nội, hiện đã có 6 - 7 doanh nghiệp đăng ký làm NƠXH và chuẩn bị khởi công dự án trong năm 2013 và đầu 2014. Hà Nội cũng đã có khoảng 20.000 người đăng ký mua NƠXH và con số này sẽ tiếp tục tăng lên trong những ngày tới. Tương tự, TPHCM cũng có hàng chục doanh nghiệp đăng ký làm NƠXH và nhu cầu mua nhà cũng rất lớn.
Trước ý kiến lo ngại về việc NƠXH sẽ khó cạnh tranh với nhà ở thương mại giá rẻ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, với nhiều ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng từ chính sách của nhà nước thì loại nhà này hoàn toàn có thể cạnh tranh tốt với nhà ở thương mại giá rẻ. Về vị trí, một số dự án NƠXH tại Hà Nội sắp được triển khai sẽ nằm ở khu vực xung quanh đường vành đai 3, chỉ cách khu vực trung tâm Hà Nội khoảng 15km, thời gian chạy xe máy khoảng 30 phút, nằm cận kề hoặc liên thông với những khu đô thị đã hoàn thiện về hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng sinh hoạt cho các cư dân. Lợi thế về vị trí này thực sự hấp dẫn so với nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ nhưng lại nằm quá xa trung tâm và cơ sở hạ tầng xã hội chưa được hoàn thành.
Mặt khác, NƠXH sẽ được các cơ quan chức năng kiểm soát chặt chẽ về chất lượng để đảm bảo nhà phải có chất lượng tốt, giá thấp chỉ là do được hưởng ưu đãi, do diện tích nhỏ và sử dụng những vật liệu xây dựng không phải loại xa xỉ. Tuy nhiên, NƠXH vẫn phải cạnh tranh: vừa cạnh tranh với nhà ở thương mại giá rẻ, vừa cạnh tranh lẫn nhau, cả về giá cả, vị trí, tiện ích… và sự cạnh tranh này sẽ có lợi cho người mua.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân cần cẩn trọng khi lựa chọn mua nhà thương mại giá rẻ bởi nhiều chủ đầu tư vì áp lực đẩy hàng đi nên đã hoàn thành căn hộ một cách cẩu thả với chất lượng kém. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, nhà ở thương mai giảm giá với mức giá tương đương với NƠXH là đáng hoan nghênh, tạo thêm cơ hội cho nhiều người dân có nhà ở. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng cũng cần có thêm những đợt kiểm tra loại nhà này để đảm bảo chất lượng, an toàn cho người mua. Người dân cũng cần xem xét kỹ khi mua nhà, nếu nhà không có tầng hầm, hạ tầng xung quanh không đồng bộ thì đương nhiên giá rẻ nhưng chất lượng nhà ở sẽ không đảm bảo.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện chiến lược nhà ở là một sáng tạo, cần được phát huy. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với các địa phương quyết liệt đẩy mạnh làm NƠXH, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp đầu tư vào NƠXH. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chỉ là khởi điểm, về lâu dài, tùy theo nhu cầu xã hội sẽ có thêm những gói, những hình thức hỗ trợ khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, nhất là người nghèo ở đô thị
Haad.vn
Nguồn: saigongiaiphong

Nhãn:

20/05/2013

Địa ốc dần tăng sức hút so với kênh đầu tư khác

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có được sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư trong thời gian tới, bởi sức hút của các kênh đầu tư khác, như gửi tiền tiết kiệm, vàng, đã giảm mạnh.

Trong khi hầu hết các thị trường nhà ở tại châu Á như Hồng Kông, Singapore, Bangkok đã phục hồi mạnh mẽ và tăng trưởng khả quan, thì thị trường này tại cả Hà Nội và TP.HCM đang đi ngược xu hướng chung của khu vực.

CBRE Vietnam đã theo dõi xu hướng giá bán căn hộ từ năm 2005 và cho rằng, thị trường đang trở lại với mức giá của năm 2007.

Thị trường bất động sản Việt Nam rất trầm lắng trong mấy năm gần đây, vì nhà đầu tư trong nước đã quay lưng lại với việc mua bất động sản và chuyển hướng đầu tư vào các loại hình khác như vàng, trái phiếu chính phủ hay gửi tiền tiết kiệm.

Các chủ đầu tư đã từng đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp đã phải gánh chịu tỷ lệ bán thấp, trong khi lãi suất lại cao và trong nhiều trường hợp, đã phải dừng thi công. Đáng chú ý là, rất nhiều doanh nghiệp niêm yết đã công bố báo cáo kiểm toán, với kết quả lợi nhuận rất thấp trong 3 năm qua. Các doanh nghiệp này đang ở vị thế rất bất lợi trong việc tận dụng các cơ hội do Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường, đem lại liên quan đến việc xem xét cho vay, bởi họ không thể cơ cấu lại diện tích căn hộ hoặc thay đổi giá căn hộ trong một thời gian quá ngắn.

Trong khi đó, những chủ đầu tư tham gia phân khúc bình dân kinh doanh tốt hơn, với số lượng căn hộ bán được khá ổn định trong 2 năm qua.
 
Ước tính, hiện tại trên thị trường có khoảng 50.000 căn hộ chưa hoàn thành, trong số này có tới một nửa chưa bán được. Các nhà quan sát và các nhà phân tích thị trường đã đưa ra những quan điểm khác nhau về việc cần bao lâu để bán hết lượng hàng tồn kho này.

Nghiên cứu của CBRE về thị trường Hà Nội và TP.HCM trong những năm gần đây cho thấy, thời điểm bán được nhiều căn hộ nhất là năm 2009 và 2010, với khoảng 16.000 căn/năm. Từ đó đến nay, thị trường Hà Nội và TP.HCM chỉ bán được dưới 5.000 căn/năm.

Số lượng căn hộ chào bán và đã bán được tại Hà Nội và TP.HCM Trong khi đó, thị trường bất động sản tại các nước trong khu vực vẫn tăng trưởng khả quan. Đơn cử, tại Singapore, có 16.292 căn được bán trong năm 2010. Năm 2011, con số này là 15.904 căn và năm 2012 là 22.219 căn.

Với diễn biến lãi suất giảm mạnh, giá vàng thế giới cũng giảm, một số người tin tưởng rằng, thị trường bất động sản sẽ có được sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư trong thời gian tới. Đặc biệt, các giải pháp của Nghị quyết 02/NQ-CP sẽ mở đường cho người mua tiếp cận được sản phẩm và buộc các chủ đầu tư phải chú trọng vào các lĩnh vực rộng hơn của thị trường nhà ở.

Trong thời điểm hiện tại, các dự án đã hoàn thành đang dần được lấp đầy bởi người mua để ở và mua cho thuê. Lợi tức nói chung đạt ở ngưỡng khá cao, từ 6 đến 8%. Người nước ngoài gần đây không còn là đối tượng duy nhất đi thuê nhà. Nhiều hộ gia đình Việt Nam có nhu cầu về nhà ở, nhưng do đã quay lưng lại việc mua nhà để chờ giá giảm hơn nữa, nên buộc phải đi thuê nhà để ở.

Nhóm đối tượng này được kỳ vọng sẽ sớm quay lại thị trường căn hộ, khi các kênh đầu tư khác trở nên kém hấp dẫn hơn và giá bất động sản khó giảm tiếp
Haad.vn
Nguồn: landtoday

Nhãn:

Nếu “quên” sẽ bị… “sờ gáy”

Bộ Xây dựng đã xây dựng Thông tư mới quy định chế độ báo cáo về tình hình triển khai dự án bất động sản (BĐS) và tình hình giao dịch BĐS. Thông qua chế độ báo cáo, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ nắm được tình hình triển khai dự án, giao dịch BĐS tại các địa phương.

Cùng với việc thị trường BĐS đóng băng, các doanh nghiệp rơi vào tình cảnh nợ nần, hàng loạt những vấn đề "ung nhọt" như chủ đầu tư không có năng lực; huy động vốn trái pháp luật; huy động vốn nhưng không đưa vào đầu tư xây dựng mà đem đi đầu tư, sử dụng vào mục đích khác… đã "phát tác". Thị trường lâm vào hoàn cảnh như hiện nay cũng chính là "cơ hội" để cơ quan quản lý, doanh nghiệp nhìn lại những vấn đề cốt lõi và cả người dân, những người đầu cơ theo phong trào, cũng được đánh thức, thoát khỏi "cơn say" BĐS. Xuất phát từ yêu cầu thực tế, Bộ Xây dựng đã đưa vào nội dung Dự thảo Thông tư quy định các dự án BĐS phải báo cáo gồm: Dự án phát triển nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới; dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... Các sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện hoạt động, đã được đăng tải thông tin trên website Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam đều thuộc diện phải báo cáo.

Dự thảo Thông tư xác định chủ đầu tư các dự án BĐS phải thực hiện báo cáo về giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tình hình triển khai, kinh doanh dự án định kỳ hàng tháng (ngày 25 hàng tháng), hàng quý (chậm nhất ngày 25 của tháng cuối quý) và hàng năm (ngày 25 tháng 12) về Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng. Các sàn giao dịch BĐS phải báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, dự án nhà ở, tình hình cho thuê đối với các dự án nhà ở cho thuê, văn phòng cho thuê... Sở Xây dựng các tỉnh, TP  thuộc T.Ư phối hợp với các cơ quan có liên quan để tổng hợp thông tin về tình hình giao dịch BĐS hàng tháng, hàng quý, bao gồm tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính và thuế có liên quan đến giao dịch BĐS, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Dự thảo Thông tư cũng nêu rõ, đối với các chủ đầu tư các dự án BĐS không thực hiện việc báo cáo, Bộ Xây dựng sẽ có công văn gửi đơn vị, đồng thời gửi Sở Xây dựng, yêu cầu Sở Xây dựng đôn đốc, kiểm tra và công khai đăng tải thông tin về hành vi vi phạm trên website của Bộ Xây dựng. Khi vi phạm lần thứ hai sẽ xử lý với hình thức cao nhất theo quy định của pháp luật hiện hành về xử phạt vi phạm hành chính. Sàn giao dịch BĐS nếu vi phạm lần thứ hai sẽ có thông báo đình chỉ hoạt động. Những dự án BĐS đã hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng trước thời điểm có hiệu lực của Thông tư này cũng phải thực hiện báo cáo theo quy định.

Về báo cáo của cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực BĐS ở địa phương, Bộ Xây dựng yêu cầu nêu rõ các trường hợp chủ đầu tư có sai phạm trong quá trình triển khai dự án BĐS, các trường hợp sàn giao dịch BĐS vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS đồng thời  kiến nghị biện pháp xử lý.

Haad.vn

Nguồn: cafeland

Nhãn:

15/05/2013

Cứu BĐS Việt Nam dưới góc nhìn của chuyên gia Nhật Bản


Theo ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc Quốc gia ADB, bong bóng bất động sản ở Việt Nam đã vỡ, hiện là quá trình thị trường đã lắng đọng xuống đáy và phải giải quyết các hậu quả của nó.
Tuần này, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan họp bàn lần cuối cùng trước khi đưa gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ra thị trường. Bàn về những gói hỗ trợ này, ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng, trong một xã hội, nhóm dễ bị tổn thương nhất luôn cần được bảo vệ và với thị trường bất động sản, đó chính là những người thu nhập thấp…

- Có nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay là do có một thời kỳ tăng trưởng tín dụng quá nóng và dòng tín dụng này đổ vào bất động sản. Quan điểm của ông về nhận định này? 

- Tốc độ tăng trưởng cao thường đi đôi với lạm phát và điều này phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tín dụng. Các ngân hàng và cả nền kinh tế trước kia đã đổ rất nhiều tiền vào thị trường bất động sản, mà không phải là các hoạt động sản xuất. Chính vì vậy, Chính phủ đã phải thắt chặt các chính sách tiền tệ cũng như chính sách tài khóa. Hệ quả là những doanh nghiệp đã từng thực hiện những khoản đầu tư nóng, kém hiệu quả với khoản tiền dễ dãi phải đối mặt với khả năng bị đào thải. Khi Chính phủ thay đổi mô hình tăng trưởng từ dựa vào tín dụng sang dựa vào năng lực cạnh tranh và năng suất, thì các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn chuyển dịch từ các ngành hoạt động kém hiệu quả, không sản xuất sang các ngành sản xuất có hiệu quả hơn, đây là một sự chuyển dịch đương nhiên.

- Ông có cho rằng nguồn cung bất động sản đã bị quá mức so với sức cầu trên thị trường? NHNN đang chuẩn bị triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay 6%/năm dành cho các đối tượng ưu tiên mua nhà. Liệu gói hỗ trợ này có tác dụng ra sao với sự phục hồi của thị trường bất động sản, thưa ông?

- Vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản trước đây là chủ yếu tiền được đổ vào phân khúc cao cấp. Điều này gây mất cân bằng cung - cầu, không phải người dân không có nhu cầu mà là do nguồn cung không hợp với khả năng của họ. Do vậy, Chính phủ không có lý do gì để cứu trợ các doanh nghiệp bất động sản mải mê chạy theo lợi nhuận với những kế hoạch đầu tư “trên trời”, mà nên để một quá trình điều chỉnh tự nhiên hướng thị trường trở về với nhu cầu thật. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có vị trí rất lớn trong nền kinh tế, nên khi nó gặp khó khăn kéo dài thì nhiệm vụ của Chính phủ là kích thích thị trường ở những điểm hợp lý. Chúng ta cũng thấy, bản thân gói hỗ trợ trên đã thể hiện rất rõ ràng, không nhằm vào cứu các doanh nghiệp bất động sản nói chung và các phân khúc cao cấp nói riêng, mà dành cho các đối tượng ưu tiên.

Gói cứu trợ của Chính phủ có mục tiêu là hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, chứ không dành cho thị trường cao cấp và nếu nó đi đúng đường thì gói cứu trợ này sẽ có tác dụng lớn trong việc hỗ trợ người dân và hình thành một thị trường bất động sản bền vững hơn. Giá bất động sản đã giảm rất mạnh so với 2 - 3 năm trước đây, có lẽ đây là thời điểm những gia đình có mức thu nhập trung bình thấp có thể mua được nhà với sự hỗ trợ tài chính nhất định từ phía Chính phủ và hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, với cả thị trường bất động sản, tôi cho rằng, sẽ còn khá lâu mới đi đến điểm hồi phục hoàn toàn.

- Theo ông, kinh nghiệm nào Việt Nam nên học hỏi để giải quyết câu chuyện bất động sản hiện nay?

Trước khi nói về gói cứu trợ thị trường bất động sản, chúng ta cần khẳng định bong bóng bất động sản ở Việt Nam thực ra đã nổ, bây giờ là quá trình thị trường đã lắng đọng xuống đáy và phải giải quyết các hậu quả của nó. Ở Nhật Bản cũng từng đưa ra giải pháp là công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản như Việt Nam sẽ làm. Một điều quan trọng trong kinh nghiệm của Nhật Bản là khi giá cả tài sản được xác định trên các nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa, phải có các cơ chế rất rõ ràng và minh bạch để định giá tài sản đối với các tài sản xấu này.

Ở Nhật Bản có những tổ chức xử lý nợ mạnh hơn Việt Nam so với thời điểm hiện nay; những cơ chế về phá sản hay luật pháp về phá sản... tiến bộ hơn; đồng thời, Nhật Bản cũng có cơ sở thông tin dữ liệu dồi dào trong nền kinh tế để có thể định giá tài sản một cách dễ dàng hơn… Đó là thách thức mà Việt Nam phải đối mặt. Nhưng Việt Nam cũng có thuận lợi rất lớn là có thể rút kinh nghiệm của những nước đi trước về cả thành công và thất bại.

- Ông vừa nói đến kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc thành lập công ty xử lý nợ xấu. Xin cho biết những nhận định của ông về Công ty quản lý nợ quốc gia (VAMC) mà Chính phủ Việt Nam đang dự định thành lập trong tháng này?

- Nhìn chung, chúng tôi đồng tình với quan điểm của Chính phủ khi đề xuất chính sách này như là một trong những biện pháp chính để giải quyết nợ xấu. Tất nhiên, cũng đã có những trường hợp thành công và không thành công ở các quốc gia khác khi Chính phủ áp dụng cách tiếp cận này để giải quyết nợ xấu. Nếu Chính phủ chỉ đơn thuần là mua nợ xấu từ các ngân hàng sau đó giữ nó trên bảng cân đối kế toán của VAMC thì rõ ràng không giải quyết được vấn đề gì, vì nợ xấu đó vẫn giữ trong nền kinh tế. Điều quan trọng ở đây là VAMC sẽ trở thành chủ nợ đối với các bên vay.

Điều này có nghĩa là, bản thân VAMC phải tham gia rất sâu vào quá trình tái cơ cấu của các doanh nghiệp đi vay để có thể thu hồi được nợ với mức độ tối đa. Đồng thời, bản thân công ty mua bán nợ này sẽ không chỉ tiếp nhận các tài sản xấu mà còn phải kết hợp với việc tái cơ cấu các doanh nghiệp nhà nước, các doanh nghiệp gặp khó khăn. Nếu không, chúng ta chỉ thấy nó giống như việc chuyển nợ xấu từ bảng cân đối tài sản này sang bảng cân đối tài sản khác mà thôi.
Haad.vn
Nguồn: vnexpress.net

Nhãn:

13/05/2013

Bất động sản: hy vọng khởi sắc vào cuối năm



Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đang hoàn tất một số văn bản dự thảo quy định đối tượng và điều kiện chính sách cho vay mua nhà ở (theo Nghị quyết 02 của Chính phủ), nhằm kích cầu thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Thêm thông tư mới
Tham dự tọa đàm “Khả năng hồi phục của thị trường bất động sản” do báo Đầu tư tổ chức vào ngày 9/5, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết bộ này đã hoàn tất dự thảo Thông tư quy định đối tượng và điều kiện được vay để thuê, mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 mét vuông và có giá bán dưới 15 triệu đồng một mét vuông, theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Hiện dự thảo này đã được trình, hy vọng bộ trưởng bộ này sẽ sớm thông qua.
Ông Thiện cho biết, đây là thông tư thứ hai của Bộ Xây dựng liên quan đến bất động sản. Ngày 8/3 vừa qua, Bộ này đã ban hành thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
Cũng tại cuộc tọa đàm trên, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước, cho biết thông tư quy định chính sách cho vay nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ vừa được Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng hoàn thiện và dự kiến sẽ được kí và ban hành trong một vài ngày tới.
Theo thông tư này, Ngân hàng Nhà nước sẽ dành khoảng 30.000 tỉ đồng để cho các đối tượng là cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, đối tượng thu nhập thấp vay để mua, thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội và cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội... vay với lãi suất thấp (6%/năm) và thời hạn dài (khoảng 10 năm đối với cá nhân, hộ gia đình và 5 năm đối với doanh nghiệp).
Bình luận về gói tín dụng 30.000 tỉ trên, ông Nguyễn Trí Hiếu, thành viên HĐQT Ngân hàng Đại Dương (OceanBank) – chuyên gia ngân hàng có kinh nghiệp lâu năm làm việc tại Mỹ - cho rằng, gói tín dụng lãi suất cố định 6% cho 3 năm, thời gian trả nợ là 10 năm là chưa hợp lý, chưa đủ tạo lòng tin cho người mua nhà. Ông Hiếu dẫn chứng, hiện ở Mỹ tín dụng cho mua một căn nhà cho thời gian 30 năm, lãi suất cố định trong toàn bộ thời gian này là 3,37%. “Do đó, Việt Nam nên kéo lãi các khoản vay này xuống dưới 6% với thời gian cố định lãi suất lên 15 - 20, thậm chí là 30 năm,” ông Hiếu nói.
Hiệu quả của chính sách
Ông Thiện của Bộ Xây dựng nhận định, việc triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ đã bước đầu phát huy hiệu quả tích cực. Theo ông Thiện, tính đến tháng 4/2013 đã có gần 50 chủ đầu tư (chủ yếu ở tại hai thành phố lớn là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) xin điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với 31.000 căn hộ. Tình hình tín dụng bất động sản hiện nay, so với thời điểm tháng tháng 10/2012, đã bắt đầu chuyển biến tích cực hơn; cơ cấu và tỷ trọng dư nợ bất động sản đang thay đổi theo hướng hợp lý.
Ông Thiện cho biết, qua số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhưng tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm đáng kể. Thứ ba, tình hình chung thị trường bất động sản trong quí 1 và tháng 4 đã có một số chuyển biến tích cực: cơ cấu nguồn cung hàng hóa đã bắt đầu có sự điều chỉnh đề phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường, tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. “Hy vọng thị trường bất động sản cuối năm nay và năm 2014 sẽ có chiều hướng phát triển,” ông Thiện nói.
Còn ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC, cho rằng, với các quyết sách cụ thể về giảm thuế đang chờ Quốc hội xem xét quyết định trong kỳ họp tháng 5 này và gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng với lãi suất 6% đã được Chính phủ thông qua, thị trường bất động sản hy vọng sẽ có những chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm 2013.
Hy vọng khởi sắc vào cuối năm
“Nhiều khả năng trong thời gian tới sẽ có nhiều tác động làm tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản; song, dấu hiệu phục hồi có rõ ràng hay không còn phụ thuộc vào việc sớm hoàn thiện và triển khai áp dụng đồng bộ hệ thống thể chế liên quan đến bất động sản, thúc đẩy được quá trình tái cấu trúc trong lĩnh vực bất động sản và từng bước lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, để từ đó khơi được nguồn vốn tiềm ẩn trong dân, dòng vốn nước ngoài đã và đang chực chờ đổ vào thị trường Việt Nam,” ông Quyết nói.
Ông Quyết còn cho rằng, với sự ra đời và đi vào hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản (từ ngày 01/7/2013 theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính), thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư bất động sản. Các chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản sẽ là tâm điểm chú ý cho các nhà đầu tư cả cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản bởi tính hấp dẫn của mô hình này. Theo quy định thì quỹ đầu tư bất động sản phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó, cùng với quá trình tái cấu trúc chung của toàn bộ nền kinh tế thì chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời gian tới.
Haad.vn
Nguồn: cafeland.vn

Nhãn:

11/05/2013

Báo cáo thị trường căn hộ tháng 4/2013


Tháng 4, căn hộ bình dân là phân khúc được chào bán nhiều nhất tại TP.HCM và tăng đột biến so với trước đó. Tại Hà Nội, cũng có có một dự án căn hộ bình dân được chào bán nhưng tương đối ít. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cũng tung nhiều chiêu để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, các chính sách hỗ trợ thị trường vẫn chưa rõ ràng.
Tháng 4 vừa qua chúng ta tiếp tục chứng kiến sự khó khăn của nền kinh tế. Chỉ số sản xuất công nghiệp tiếp tục tăng ở mức thấp, trong khi đó hàng tồn kho lại tăng mạnh. Tuy nhiên, có một vài điểm tích cực đáng ghi nhận là CPI tiếp tục tăng ở mức thấp như dự báo. Điều này là cơ sở để NHNN tiếp tục hạ lãi suất và thực hiện chính sách tiền tệ mở rộng để hỗ trợ cho nền kinh tế.
Thị trường bất động sản Tháng 4 có nhiều chuyển biến khá tích cực khi các chủ đầu tư liên tục tung ra bán căn hộ ở phân khúc giá thấp. Tại TP.HCM, phân khúc bình dân chào bán 515 căn trong tổng số 826 căn hộ mới được chào bán. Nguồn cung căn hộ mới trong tháng qua đến từ 8 dự án, trong đó có nhiều dự án đã hoàn thành/bán đợt cuối.
Chỉ riêng trong tháng 4, số căn hộ mới chào bán đã bằng 68% so với cả quý 1 nhưng giá bán thấp hơn so với thời gian trước. Có dự án giảm giá đến 30% như căn hộ Hoàng Anh Sài Gòn.
Tại Hà Nội, có 776 căn hộ mới chào bán, trong đó căn hộ bình dân chiếm 144 căn (20%). Nguồn cung mới này đến từ 5 dự án, và so với cả quý vừa rồi thì bằng khoảng 35%.
Xu hướng chung tại cả hai thị trường là những căn hộ bình dân có mức giá dưới 1 tỷ đang chiếm ưu thế. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng khá tích cực trong việc “kích cầu” bằng cách hỗ trợ lãi suất, giảm giá gián tiếp qua khuyến mại, thậm chí là giảm giá trực tiếp. Trong khi đó, Chính phủ vẫn chưa có những động thái rõ ràng để hỗ trợ cho thị trường. Người tiêu dùng thì đang mất lòng tin thấy rõ


Haad.vn
Nguồn:cafeland.vn.


Nhãn:

Thị trường bất động sản le lói tia hy vọng ?

Trong ba tháng qua, tất cả các phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản Tp.HCM đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn. Đó là nhận định chung từ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Tp.HCM quý 1/2013 do công ty CBRE Việt Nam thực hiện, công bố ngày 4/4.


Đến nay, giá văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng 2,5% so với những tháng cuối năm 2012, đạt mức trung bình là 21,8 USD/m2/tháng. Với diễn biến này, theo nhận định của bà Dương Dung, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, văn phòng cho thuê đang dần thoát ra khỏi vùng đáy của thị trường.

Nay, các công ty có xu hướng chuyển ra các tòa nhà xa trung tâm, do có diện tích lớn hơn mà giá cả lại thấp hơn nhiều.


Hiện tại, ngân sách mà các công ty dành cho chi trả tiền thuê mặt bằng làm việc phổ biến từ 20-25 USD/m2/tháng. Người thuê văn phòng đang có nhiều lựa chọn ở phân khúc hạng B, đây là nguồn cung có thể đáp ứng diện tích mặt sàn với mọi mức độ rộng khác nhau.


Khách thuê văn phòng vẫn tiếp tục di chuyển từ các toà nhà giá cao sang các tòa nhà có mức giá thuê và dịch vụ hợp lý. Diện tích thuê mới trong 3 tháng qua được đánh giá là cao đạt 31.873 m2, trong khi quý 4/2012 chỉ đạt 17.133 m2.


Tuy nhiên, nguồn cầu vẫn là khách hàng hiện hữu có nhu cầu nâng cấp hoặc mở rộng, gom các văn phòng nhỏ lẻ quy về một mối, còn người đi thuê mặt bằng lần đầu rất ít. Dù diện tích thuê có tăng cao hơn nhưng phân khúc tòa nhà hạng B vẫn chịu áp lực về tỷ lệ mặt bằng để trống, do nguồn cung của các tòa nhà mới đưa vào hoạt động. Trong quý vừa qua, thị trường văn phòng đón 3 tòa nhà hạng B tham gia là Empress Tower: 26.049 m2, President Place, Pico Saigon Plaza: 11.400 m2.


Ngược lại, phân khúc hạng A tỷ lệ trống đã giảm. Hiện tại, giá thuê ở các tòa nhà văn phòng hạng sang tại Tp.HCM và Hà Nội đang tiến gần đến mức giá của các quốc gia lân cận, giá thuê trung bình ở mức 40 USD/m2/tháng.


Theo dự báo của CBRE Việt Nam, một số dự án chưa thể tham gia thị trường theo kế hoạch. Trong tương lai thị trường sẽ đón thêm khoảng gần 70.000 m2 với các dự án Saigon Airport Plaza (11.000 m2), Times Square (12.704 m2), Lim Tower (22.000 m2), Le Meridien (9.125 m2).


Không chỉ thị trường văn phòng mà ngay cả thị trường căn hộ bán tại Tp.HCM cũng ấm hơn. Trong ba tháng qua, 4 dự án đã đưa ra chào bán với tổng số 784 căn hộ, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 70% và 30% là phân khúc bình dân. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã phần nào lấy lại niềm tin vào thị trường nên mạnh dạn tung hàng ra chào bán.


Kết quả là, các giao dịch khá tốt nhờ giá cả cạnh tranh, như tìm hiểu dự án Happy Valley tọa lạc tại Phú Mỹ Hưng dù là phân khúc cao cấp nhưng đã bán được 80%/163 căn; ở phân khúc bình dân có dự án Metro Apartment (quận 2) đã bán được 85%, dự án Nhất Lan cũng tiêu thụ được 72%. Giá chào bán đã thực tế và cạnh tranh hơn, căn hộ cao cấp ở mức 1.300 USD/m2, còn căn hộ bình dân giá đang tiến về mức 600 USD/m2.


Đối với thị trường thứ cấp, giảm giá vẫn là hiện tượng phổ biến trên thị trường. So với quý trước, phân khúc hạng sang giá đã giảm 2,2%, cao cấp giảm 0,8%, trung cấp giảm 0,1%, riêng phân khúc bình dân dẫn ổn định cả về giá lẫn nhu cầu.


CBRE Việt Nam nhận định, thử thách trên thị trường căn hộ vẫn còn nhiều. Giá trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm nữa, nhưng thay cho giảm giá, các chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, quà tặng và chiết khấu.


Đã có nhiều thay đổi trên thị trường căn hộ trong phương thức bàn giao, thay vì bán và giao nhà hoàn thiện, nay chuyển sang giao nhà thô để chủ đầu tư xoay vòng nhanh đồng vốn và người mua nhà có thể thiết kế căn hộ của mình hợp ý hơn. Tuy nhiên, tài chính vẫn là thách thức lớn của thị trường căn hộ.


Cơ hội trên thị trường vẫn chưa hé, nhưng niềm tin dường như đã ổn định phần nào. Theo tìm hiểu của CBRE Việt Nam, có những nhà đầu tư sẵn sàng mua ngay một lúc 4-5 căn hộ và thanh toán bằng tiền mặt một lần để được hưởng những chính sách ưu đãi. Các nhà đầu tư đang có xu hướng mua để làm mới danh mục đầu tư, và các chủ dự án cũng đã biết định vị dự án của mình trên thị trường, nên giá trị sản phẩm đảm bảo hơn.


Một số sàn bất động sản cũng đã tranh thủ tìm kiếm và mua lại những dự án dở dang để hoàn thiện, làm mới và phân phối.


Do áp lực cạnh tranh về nguồn cung mới, giá cho thuê của căn hộ dịch vụ hạng A đã giảm 1,2%, có 8/9 tòa nhà đồng loạt điều chỉnh giảm giá cho thuê, giá hiện tại đã giảm 16,8% so với mức giá cao nhất trước đây, giá trung bình ở mức trên 35 USD nhưng dưới 40 USD/m2/tháng. Giá của tòa nhà dịch vụ hạng B cũng giảm 4,5%.


72% nhu cầu thuê nhà đến từ người Nhật, Mỹ, Úc và Italia. So với căn hộ dịch vụ, nhà chung cư giá thuê rẻ hơn và rất linh hoạt, các điều kiện điều khoản cũng thoải mái hơn.


Tuy nhiên, nhìn về tương lai, căn hộ dịch vụ vẫn có cửa để phát triển. Thị trường đã đón nhận hai thương hiệu quốc tế tham gia thêm vào thị trường, Somerset mua 100 căn hộ của The Vista để kinh doanh, và Capri đầu tư tòa nhà 175 căn tại quận 7.


Cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đang rất kỳ vọng khi lạm phát được kiềm chế, nền kinh tế phát triển trở lại, thì thị trường bất động sản sẽ khá hơn hiện nay. 
 Haad.vn
Nguồn: Sưu tầm

Nhãn: ,