25/06/2013

Bắt đầu là thời điểm để mua nhà?

Dù bây giờ chưa phải là đáy của thị trường thì cũng đã bắt đầu là thời điểm tốt để mua nhà cho người có nhu cầu thật.
Đó là nhận định của ông Lương Trí Thìn, TGĐ Đất Xanh Group về thị trường bất động sản hiện nay. Theo nghiên cứu của Tập đoàn Đất Xanh, dù thị trường sụt giảm nhưng lượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ ở thật vẫn luôn rất cao, bao gồm phân khúc căn hộ giá thấp và cao cấp.
Thế nhưng căn hộ vẫn khó bán, đặc biệt nằm ở phân khúc cao cấp, ngoài lý do về kinh tế gặp khó khăn, lý do quan trọng khác chính là người dân đang mất niềm tin vào thị trường bất động sản, mà cụ thể là họ mất niềm tin vào các dự án, vào tiến độ, chất lượng xây dựng. Do vậy, điều quan trọng là làm sao lấy được niềm tin từ người mua thì thị trường BĐS mới có khả năng phục hồi.
Làm gì để lấy lại niềm tin?
Với quá nhiều hình thức “gài bẫy” khách hàng, thị trường bất động sản đang trở nên lao đao khi niềm tin của người mua dành cho địa ốc ngày càng suy giảm. Tuy nhiên, những tháng đầu 2013 với nhiều động thái tích cực, sự quan tâm của Chính phủ đến BĐS, thị trường đang dần lấy lại niềm tin.
Bên cạnh đó, để thị trường thực sự có thể phục hồi trở lại và phát triển bền vững, thì nợ xấu phải được xử lý, dần tháo gỡ tồn kho cho các DN. Hiện nay số lượng tồn kho căn hộ theo thống kê sơ bộ (những căn hoàn thiện) đã lên 40.000-50.000 căn, nợ xấu ở mức khoảng 5,68% dư nợ BĐS (khoảng 210.000 tỷ), tổng giá trị BĐS tồn kho theo thống kê của Bộ Xây dựng khoảng 125.450 tỷ…
Ngày 18/5 vừa qua Chính phủ ban hành công ty quản lý tài sản VAMC và đi vào hoạt động từ 9/7/2013, đây là một tín hiệu tốt giúp khối nợ tồn đọng bấy lâu nay bắt đầu được dịch chuyển và sẽ giúp cho thị trường hoạt động hiệu quả hơn.
Theo ông Lương Trí Thìn, thị trường TP.HCM năm 2013 đang tập trung vào căn hộ trung cấp, doanh nghiệp muốn thắng phải có chiến lược phù hợp về giá cả - dịch vụ - chất lượng – tiến độ - mẫu mã - hệ thống tài chính cho khách hàng và cả uy tín của chính doanh nghiệp đó, phân khúc căn hộ trung cấp hứa hẹn sẽ là nhân tố giúp thị trường bất động sản ấm lên.
Căn hộ trung cấp sẽ làm ấm thị trường
Thời gian gần đây thị trường cả HN và Tp.HCM chủ yếu tập trung vào nhà ở trung cấp dưới 2 tỷ đồng, bởi hiện nhà xã hội mặc dù đang được hỗ trợ ưu đãi rất lớn từ Chính phủ, tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc này còn hạn chế, phải khoảng hơn 1 năm nữa mới bùng nổ nguồn cung loại nhà ở này.
Rất nhiều chủ đầu tư đang bung hàng ở phân khúc này như Sunview 3, 4S Linh Đông (TP.HCM), Goldhill (Đồng Nai), Ehome, Cheery,…
Kèm theo đó là chính sách giảm giá với hình thức khuyến mại như mua nhà tặng Ipad, Iphone5, tivi... vẫn là hình thức được nhiều chủ đầu tư tin dùng. Thực tế cho thấy, khách mua đang nhắm đến những căn hộ giá trung bình và đủ điều kiện để vay được tiền từ ngân hàng.
Do đó, về cơ bản, những căn hộ diện tích dưới 70m2, với mức giá trên dưới 17 triệu đồng một m2 được chú ý và có giao dịch. Còn với những phân khúc trên 20 triệu đã bắt đầu có thanh khoản nhưng còn chậm.
Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án thuộc dòng sản phẩm này đang được khách mua quan tâm giao dịch thành công nhiều như Thăng Long Garden (quận Hoàng Mai), CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm), CT3 (Cổ Nhuế), Tây Hà (Từ Liêm), 136 Hồ Tùng Mậu (Từ Liêm), Sails Tower(Hà Đông).
Hiện mức giá nhiều phân khúc căn hộ đã khá phù hợp với khả năng người dân, do vậy, sẽ xuất hiện hiệu ứng mua chọn lọc những căn hộ phù hợp, vị trí đẹp.
“Với các động thái của Chính phủ trong tình hình hiện nay, cùng với sự năng động, tìm tòi của các doanh nghiệp bất động sản nhằm đáp ứng cho thị trường các phân khúc sản phẩm trung bình, phù hợp với khách hàng, tôi tin rằng thị trường từ đây đến cuối năm sẽ khởi sắc hơn.”Ông Thìn nhận định.

Haad.vn
Nguồn:tinmoi.vn

Nhãn:

19/06/2013

NHNN muốn gì ở gói 30.000 tỷ?

"Thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ đã không rõ ràng về mục tiêu, chính sách. Nó chỉ là giải pháp tình thế cho một đối tượng nào đấy."
"Nó không có ý nghĩa gì như một chính sách quan trọng trong một tình thế, hoàn cảnh nghiêm trọng của vấn đề BĐS" - Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành nhận định.
Sáng ngày 15/5, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phát đi thông cáo cho biết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ký ban hành thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02.
Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành đã đặt ra nhiều câu hỏi cũng như chỉ rõ những bất cập cần được NHNN giải đáp ở gói hỗ trợ 30.000 tỷ.
1- NHNN đưa ra gói 30.000 tỷ trong đó dành tối đa 30% trong vòng 10 năm để cho vay đối với các doanh nghiệp là chủ dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại nhưng được chuyển đổi công năng sang NOXH, với thời hạn giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày thông tư hiệu lực (1/6/2013).
Tại sao không làm những chính sách riêng cho DN cần tiền để đầu tư xây dựng những dự án NOXH? Mà giờ lại ghép vào với những người dân cần vay tiền để mua nhà? Nhu cầu người dân cần mua căn hộ để ở, với nhu cầu DN cần tiền để xây dựng lên căn hộ có cùng chung với nhau không mà ghép vào cùng giải quyết?

Cái anh làm nhà tại sao lại được vay ưu đãi lãi suất thấp? Anh là kinh doanh thì phải theo lãi suất kinh doanh, phải làm ăn thế nào, tính lãi suất kinh doanh thế nào để làm ra sản phẩm để bán. Còn nếu thực sự làm căn hộ với giá 15 triệu đồng/1m2 là quá sức, nếu không được sự hỗ trợ bằng lãi suất thì không thể làm được, sẽ là một chuyện khác. Nhưng hiện nay rất nhiều DN đã cho chúng ta biết, họ hoàn toàn có thể vay với lãi suất bình thường nhưng làm ra những căn hộ 15 triệu/1m2, thậm chí có DN còn làm dưới 10 triệu/1m2.

Vậy tại sao Nhà nước lại tính toán cho DN vay với lãi suất 6% để sản xuất ra những sản phầm hoàn toàn có thể làm được với lãi suất bình thường? Lãi suất này sẽ cho DN nào vay?

Nếu bỏ qua vấn đề này, thì 30% của 30.000 tỷ đồng, tương đương với 9.000 tỷ sẽ giải quyết được cái gì? Trong khi các DN muốn xây dựng NOXH thì cần đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, vậy cái 9.000 tỷ sẽ giúp được cho ai? Giúp được cái gì? Nó không tương xứng với nhu cầu của DN cần được cung cấp vốn để xây dựng lên những NOXH hay chuyển từ nhà ở thương mại sang NOXH. Đây cũng chẳng khác gì là việc nhu cầu là con voi, còn Nhà nước thì chỉ đẻ ra con chuột nhắt để giải quyết.

Suy nghĩ sâu xa một chút, nếu đã không đáp ứng được nhu cầu thì thật ra Nhà nước muốn làm cái gì? Cần phải đặt ra câu hỏi đối với NHNN.

2- Về vấn đề thời gian cho vay: Thông tư nói rằng với đối tượng thuê, mua NOXH là tối thiểu là 10 năm, đối với doanh nghiệp tối đa là 5 năm.

Như vậy, ít nhất là người thu nhập thấp phải vay trong vòng 10 năm, hoặc trên 10 năm là 20 năm, 30 năm. Thế nhưng khi người ta ký hợp đồng vay tiền mua nhà rồi, nhưng chỉ 2 - 3 năm sau người ta làm ăn được, hoặc người ta trúng số 5 - 7 tỷ đồng và người ta muốn dừng hợp đồng thì sao? Họ có quyền được chấm dứt hợp đồng thì tại sao lại bắt họ phải ôm cái hợp đồng đấy cho đủ 10 năm? Họ đâu có nhu cầu đi vay nữa? Trong trường hợp đấy, NH sẽ xử lý ra sao?

Ở một số nước trên thế giới, bình thường người dân mua nhà ít nhất 20 - 30 năm. Nhưng trong hợp đồng cho vay có điều khoản: người đứng ra vay tiền có thể chấm dứt hợp đồng sau thời hạn 1 - 2 năm, và trả 1 khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 1 -2 tháng tiền lãi gì đó. Như vậy người ta quy định rất rõ ràng, còn Thông tư của chúng ta nói tối thiểu là phải 10 năm thì nghĩa là làm sao? Điều này không hợp lý.

Thời gian hỗ trợ tối đa là 10 năm. Vậy khi anh cho tôi vay tiền mua nhà, anh hỗ trợ tôi tối đa là 10 năm thế sau đó anh không hỗ trợ nữa thì tôi làm thế nào? Bây giờ là 6%, nhưng sau 10 năm tăng lên 9%, 10%... tức là lãi suất sau này có thể gấp đôi so với lãi suất ban đầu và người dân không có khả năng để trả lãi suất đó thì sẽ như thế nào?

Không có khả năng trả tiền gốc, tiền lãi sẽ dẫn đến quá hạn và trở thành nợ xấu. Nếu là nợ xấu thì NH có thể chấm dứt hợp đồng và siết nhà, sau đó phát mãi, bán nhà. Như vậy, người dân trả được 10 năm rồi nhưng vẫn đứng trước nguy cơ mất nhà vì lãi suất cao, vì họ không có khả năng chi trả. Và đặt người đi vay trong tình trạng mạo hiểm trước lãi suất tăng lên mà không có quy định trước. Như thế là không được.

Ở các nước khác, không khi nào họ làm cái gì mà lại thả nổi lãi suất như vậy. Lãi suất phải được ấn định, 20 năm, 30 năm tùy theo hợp đồng vay vốn.
3- Lãi suất vay năm 2013 sẽ áp dụng là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN sẽ xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho các năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng cho vay trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm.

Ý NHNN là muốn nói gì đây? Nói sẽ cho người thu nhập thấp vay với lãi suất 6%, nhưng mặt khác lại nói định kỳ hàng năm sẽ công bố lại lãi suất thì có ăn khớp với nhau? Vậy là cứ tháng 12 hàng năm, NHNN lại công bố lãi suất cho vay, sẽ tạo ra sẽ bất ổn hơn nữa.

Nếu làm rõ ý ra, NHNN quy định mức lãi suất các năm tiếp theo bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các NH cho vay trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm. Nghĩa là mức 6% là mức lãi suất tối đa. Còn nếu như những năm tiếp theo, NH cho vay lãi suất thương mại ví dụ như 9%, thì 50% của lãi suất này là 4,5%. Theo đó, lãi suất dành cho người thu nhập thấp sẽ là 4,5% chứ không còn là 6% nữa.

Khi ký hợp đồng, ngày hôm nay là 6%, thì lãi suất này phải có giá trị suốt thời gian hợp đồng. Nếu như sang năm 2014, NHNN lại thông báo lãi suất chỉ còn 4% thôi, thì liệu các NH cho vay có chấp nhận hay không? Tại vì theo hợp đồng là lãi suất 6% mà? Giờ bắt NH hạ xuống thì họ có chịu không?

Hay ý của NHNN là lãi suất này chỉ áp dụng cho những hợp đồng mới mà thôi? Chứ không áp dụng với những hợp đồng đã ký? Cái quy định này là không rõ ràng.

4- Các ngân hàng sẽ quy định vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay của khách hàng mua, thuê nhà ở, không vượt quá 20% dự án, phương án vay.

Tại sao NH lại quy định vốn tối thiểu tham gia dự án? Bây giờ tôi mua 1 căn nhà có giá 1 tỷ đồng, thì NH có thể quy định tôi phải đóng 20%, 30% hay 50%... nghĩa là NH quy định vốn tối thiểu tham gia dự án. Nhưng ở đây lại quy định vốn tổi thiểu không được vượt quá 20% là ý gì?

Bây giờ tôi mua căn nhà 1 tỷ, tôi có nhiều tiền, tôi muốn tham gia 50% chứ không phải là 20% anh có chịu không? Tôi có 50% rồi, giờ tôi chỉ có nhu cầu vay 50% thôi thì sao? Hay là phải bắt buộc theo quy định chỉ được tham gia 20%? Theo tôi cái này cũng là không rõ ràng. Đáng lý ra NHNN phải quy định người mua muốn tham gia bao nhiêu thì tham gia, còn NH thì chỉ quy định vốn tối thiểu thôi, nhưng không được vượt quá 20%.

5- Về quy định tái cấp vốn, NHNN sẽ thực hiện giải ngân cho vay tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng đối với các ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay, nhưng tối đa không quá 36 tháng. Tổng số tiền tái cấp vốn cụ thể sẽ do Thống đốc quyết định. Lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm.

Ý của NHNN là chẳng hạn năm 2014 mà NHNN công bố lãi suất cho vay là 50% lãi suất bình quân của các ngân hàng cho vay trên thị trường, ví dụ như là 4% đi, thì lãi suất tái cấp vốn sẽ là 4% - 1,5% = 2,5%.

Như vậy là NHNN sẽ cho NH thương mại vay với lãi suất 2,5% để NH thương mại cho người thu nhập thấp vay với lãi suất 4%. Vậy nếu NHNN có khả năng tái cấp vốn với lãi suất 2,5% mà không có vấn đề gì ảnh hưởng đến hoạt động của NHNN thì tại sao NHNN không làm ngay bây giờ đi? Để cho nhân dân có được lãi suất vay thấp nhất để mua nhà? Còn NHNN không có mất mát gì cả, lại còn được lãi nữa.

Trong khi đó, với lãi suất thấp như vậy, sẽ tạo thuận lợi lớn cho nhân dân mua nhà và tạo ra cái cầu để lĩnh vực BĐS phát triển ổn định, bền vững. Có thể lãi suất 6% sẽ có hàng trăm nghìn người mua nhà, nhưng lãi suất hạ xuống 2,5% thì hàng triệu người mua được. Từ đó làm tăng cái cầu của BĐS lên rất nhiều, kéo theo lĩnh vực hoạt động BĐS phát triển tốt, tạo ra bao nhiêu lao động để xây nhà đáp ứng nhu cầu, kéo theo hàng ngàn hoạt động của các lĩnh vực liên quan đến xi măng, cốt sắt, nội thất... Sẽ không còn vấn đề khủng hoảng BĐS nữa. Và giải pháp này sẽ không phải là giải pháp tình thế mà trở thành giải pháp lâu dài để hóa giải mọi khó khăn. Tại sao chúng ta lại không làm?

Tổng kết:

Với thông tư này đã không rõ ràng về mục tiêu, chính sách. Nó chỉ là giải pháp tình thế cho một đối tượng nào đấy. Nó không có ý nghĩa gì, như một chính sách quan trọng trong một tình thế, hoàn cảnh nghiêm trọng của vấn đề BĐS.

Cái mà chúng ta cần nói ở đây là nhà cho nhân dân, người có thu nhập thấp, nghĩa là không có đủ tiền mua. Đất nước Việt Nam có 90 triệu dân, thì số người cần mua NOXH sẽ không thể nào giải quyết được với số tiền 30.000 tỷ đồng, chứ chưa nói là 30% trong số đó sẽ dành cho DN, chỉ còn lại 70% dành cho người dân mua nhà.

Như vậy, số tiền này rất bé so với nhu cầu của hàng triệu người cần mua NOXH. 90 triệu dân Việt Nam thì có ít nhất vài chục triệu người có nhu cầu mua nhà ở. Vậy 30.000 tỷ đồng giải quyết được cái gì? Nếu tính ra 1 triệu hay vài triệu căn nhà như thế, số tiền cần đến phải là hàng trăm nghìn tỷ đồng, hàng triệu tỷ đồng chứ không phải là 20 - 30.000 tỷ đồng.

Nhu cầu của người dân là con voi, còn cái Nhà nước đưa ra thì bé hơn con chuột, vậy thì có hợp lý hay không?

Vấn đề mà Nhà nước cần giải quyết, nhân dân chờ đợi là hàng triệu tỷ đồng trong suốt thời gian 20 - 30 năm tới đây để cho người dân có thể tiếp cận được nguồn vốn mua NOXH. Thế mà giờ Nhà nước đưa ra gói 30.000 tỷ đồng thì nhân dân sẽ nghĩ sao trước tầm nhìn của những người đưa ra chính sách này?

Đó là sự không phù hợp và tôi không hiểu những người đưa ra chính sách này họ nghĩ gì? Hay họ nghĩ đất nước này chỉ có chừng vài trăm người cần vay tiền để mua NOXH?
Haad.vn
Nguồn: cafef.vn

Nhãn:

18/06/2013

Bàn thảo nhiều chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nhà ở xã hội

Hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội đang được tạo dựng, đó là dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, Bộ Xây dựng - cơ quan được Chính phủ giao xây dựng dự thảo - đã phác thảo những quy định “thoáng” hơn nhằm đưa phân khúc này tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế và diễn biến thị trường bất động sản.
Cá nhân xây nhà ở xã hội được hỗ trợ
Dự thảo Nghị định quy định vềviệc phát triển và quản lý, sử dụng nhàởxã hội dành cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường được mua, thuê, thuê mua nhà ở, bao gồm cảnhàởdo Nhà nước hoặc các thành phần kinh tếtham gia đầu tư xây dựng theo dự án và nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng.
Đối chiếu với quy định hiện hành, dự thảo Nghị định này mở rộng thêm phạm vi điều chỉnh, bao gồm cả nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng. Thực tế thời gian vừa qua trên địa bàn cả nước đã có rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề, người lao động nghèo ngoại tỉnh thuê. Tuy nhiên, việc hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà cho thuê chủ yếu mang tính tự phát, thiếu sự định hướng, quản lý, kiểm tra của các cơ quan chức năng, đồng thời Nhà nước cũng chưa có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cũng như quản lý có hiệu quả đối với hoạt động cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân. Do đó, việc mở rộng đối tượng hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ, ưu đãi khi tham gia phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết.
Nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật về đất đai để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân trên phạm vi địa bàn tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, việc phát triển nhàởxã hội được thực hiện theo các hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ các dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận các căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức BT để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định; Các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng quy định thuê, thuê mua hoặc mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định này.
Diện tích tối thiểu 25m2
Dự thảo Nghị định cũng quy định chi tiết tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, theo đó, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; tại khu vực khác thì có thể xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì dự thảo được sửa đổi, bổ sung theo nguyên tắc tại các đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II thì phải là nhà chung cư, không khống chế số tầng. Tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư tối thiểu là25m2, tối đa không quá 70 m2. Như vậy, so với quy định hiện hành thì diện tích tối thiểu được giảm bớt (quy định hiện hành là 30 m2 ). Theo cơ quan soạn thảo, việc giảm tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội tối thiểu so với quy định hiện hành là cần thiết, nhằm giảm chi phí nhà ở cho các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp và người nghèo.
Đểcóquỹđất phát triển nha ̀ở xã hội, dư ̣thảo quy định yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp... phải dành quỹđất đểxây dựng nhàởxã hội. Đối với các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội mà chưa đáp ứng đủ quỹ đất thì cần bố trí bổ sung các khu đất dành để xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Đối với các dựán phát triển nhàở, khu đô thịmới, theo quy định hiện hành (Nghị định 71/2010, Nghị quyết 18/CP của Chính phủ và các Quyết định số 66, 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ) chỉ quy định các dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua đã có nhiều địa phương (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh...) đề nghị các dự án dưới 10 ha cũng phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Do đó trong dự thảo Nghị định này đã bổ sung quy định tất cả các dự án phát triển nhàở, khu đô thịmới (không phân biệt quy mô diện tích sửdụng đất) tại các đô thị từ loại 3 (kể cả khu vực quy hoạch là đô thị loại 3) trở lên phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Dựthảo còn quy định cho phép đối với các dự án có quy mô diện tích đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% nêu trên, chủ đầu tư có thể áp dụng hình thức nộp bằng quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% phải nộp (tính theo khu giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
Nhiều chính sách hỗ trợ chủ đầu tư
Hiện nay, việc quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế chủ yếu gồm: Cho phép các dự án phát triển nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm các loại thuế có liên quan và được vay vốn ưu đãi từ các nguồn theo quy định. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua các dự án phát triển nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư hầu như mới chỉ được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất. Việc áp dụng cơ chế miễn, giảm Thuế thu nhập doanh nghiệp, Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở xã hội còn gặp khó khăn, bất cập, bởi vì chưa được quy định cụ thể trong các đạo luật có liên quan do Quốc hội ban hành. Việc vay vốn ưu đãi từ các nguồn quy định, như: Ngân hàng phát triển Việt Nam, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư phát triển... cũng như từ các nguồn vay tín dụng thương mại đều gặp khó khăn, chủ yếu do các nguồn cho vay hạn chế và vướng mắc về thủ tục thế chấp.
Dư ̣thảo Nghị định này đã bổ sung nhiều cơ chế hỗ trợ, ưu đãi đối với các đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cu ̣thể, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc đã nộp tiền sửdụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhànước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước. Dự án nhà ở xã hội được áp dụng thuê ́suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: Vay tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định từ nguồn ngân sách Trung ương; vay tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) theo quy định của pháp luật; vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay từ ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội và được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được tính chi phí đầu tư xây dựng, mua nhà ở hoặc chi phí thuê nhà ở để bố trí cho công nhân, người lao động tại khu công nghiệp là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó; được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu và được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu có).
Ngoài ra, Dự thảo Nghị định còn bổ sung một số cơ chế hỗ trợ, ưu đãi khác, như: Cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung cơ chế ưu đãi đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê và hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.
Một quy định khác cũng được cả chủ đầu tư và người mua nhà quan tâm, là Dự thảo cũng nêu rõ, trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì người thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được nộp theo thời hạn do bên cho thuê mua quy định nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.
Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Haad.vn
Nguồn: nhandan.com.vn

Nhãn:

17/06/2013

Cơ hội cho thị trường nhà đất

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015, cả nước cần 700.000 căn nhà ở xã hội.

Nhu cầu về nhà ở xã hội còn cao


Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng được công bố tại báo cáo trên, hiện nay và đến năm 2015 khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 mét vuông/người) và 1.715.000 công nhân có nhu cầu có chỗ ở ổn định.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Còn từ năm 2015 đến năm 2020, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn.

Trong đó, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, cụ thể như sau: Hà Nội 111.200 căn; TPHCM: 134.000 căn; Đà Nẵng: 16.000 căn;  Đồng Nai: 95.000 căn; Bình Dương: 104.000 căn… Riêng nhu cầu của 25 bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội đã khoảng 30.000 căn.

Theo Bộ Xây dựng, một số địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội, đã lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cho giai đoạn 2012 – 2015 như: Hà Nội đã đưa ra chỉ tiêu xây dựng tối thiểu khoảng 100.000 căn hộ, TPHCM khoảng 67.000 căn hộ...

Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội để từng bước đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Tính đến nay, trên toàn quốc đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỉ đồng (trong đó có 58 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỉ đồng và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, với khoảng 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 9.000 tỉ đồng).

Một số chương trình phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã được triển khai, như dự án nhà ở an sinh xã hội tại Bình Dương, với 64.000 căn, đã hoàn thành 4.700 căn. Hay dự án nhà ở công nhân Khu công nghiệp Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai, dự kiến đầu tư 20.000 căn nhà ở xã hội (trước mắt đầu tư gần 3.600 căn hộ).

Bên cạnh đó, trong thời gian cuối tháng 5 vừa qua và và trong tháng 6 này sẽ có 6 dự án nhà ở xã hội mới được khởi công như: dự án nhà ở xã hội tây nam hồ Linh đàm (Hà Nội); dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị Quốc Oai (Hà Nội); dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội; dự án Hoàng Quân Plaza, khu Nam Sài Gòn; khu nhà ở xã hội, thành phố Quy Nhơn, Bình Định; dự án khu nhà ở xã hội tại Thành phố Vinh, Nghệ An.

Nhiều dự án xin chuyển sang nhà ở xã hội

Để triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP (ngày 7/1/2013 của Chính phủ) về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD (ngày 7/1/2013) hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Tính đến nay đã có 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô 31.000 căn hộ (chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM).

Trong đó, Hà Nội có 6 dự án nhà ở thương mại đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô gần 3.500 căn, 19 dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô hơn 10.000 căn. Đến nay thành phố đã thống nhất chủ trương cho chuyển đổi 4 dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, các dự án khác đang được thẩm tra.

Còn TPHCM có 2 dự án nhà ở thương mại đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô hơn 100 căn, 20 dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô gần 10.000 căn. Tỉnh Đồng Nai có 2 dự án nhà ở thương mại xin được chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô trên 1.000 căn...

Haad.vn
Nguồn: landtoday.net


Nhãn:

BĐS tuần 2 tháng 6: Nhiều con số đáng chú ý

Giá nhà nhiều nơi rẻ bằng năm 2006, đã có 138 dự án phải tạm dừng triển khai, hiện cả nước đã đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng vào nhà ở XH...là những thông tin nổi bật của thị trường tuần qua.
Tin tức nổi bật

- Bắt đầu là thời điểm để mua nhà: Đó là nhận định của ông Lương Trí Thìn, TGĐ Đất Xanh Group về thị trường bất động sản hiện nay. Theo nghiên cứu của Tập đoàn Đất Xanh, dù thị trường sụt giảm nhưng lượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ ở thật vẫn luôn rất cao, bao gồm phân khúc căn hộ giá thấp và cao cấp.

- Hiện cả nước đã đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng vào nhà ở XH: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay trên toàn quốc đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng.  Trong đó, 58 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ đồng.

- Công ty thành viên PVN nắm 60% Dự án TTTM Chợ Ngã Tư Sở: UBND Thành phố Hà Nội vừa có Thông báo ý kiến của Phó Chủ tịch Nguyễn Văn Sửu về tình hình triển khai Dự án TTTM Chợ Ngã Tư Sở. Thành phố cũng giao cho Công ty thành viên PVN phải báo cáo Tập đoàn Dầu khí Việt Nam để có văn bản chính thức về việc cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án trong điều kiện Tập đoàn Dầu khí VN đang thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về thoái vốn đầu tư ngoài ngành.

- "Giá nhà nhiều nơi rẻ bằng năm 2006": Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhận định gần đây phân khúc nhà ở bình dân tại Hà Nội và TP.HCM đã có dấu hiệu ấm dần lên. Theo Bộ trưởng, hiện giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.  Người đứng đầu ngành xây dựng nhận định gần đây phân khúc nhà ở bình dân tại Hà Nội và TP.HCM đã có dấu hiệu ấm dần lên.

- Đã có 138 dự án phải tạm dừng triển khai: Bộ Xây dựng vừa có Báo cáo về tình hình thị trường BĐS gửi Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải. Theo đó, đến nay đã có 138 dự án dừng triển khai chiếm tổng diện tích đất xây dựng nhà ở 1.505ha, trong đó Tp.HCM có 37 dự án, Hà Nội chưa có số liệu về các dự án tạm dừng.

Dự án mở bán

 - Chào bán căn hộ Khang Gia Tân Hương: Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia cùng các đối tác vừa chào bán các căn hộ Khang Gia Tân Hương có diện tích từ 60,8 - 90,3m2 với giá từ 14,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Dự án có 338 căn hộ và khối đế là 2 tầng trung tâm thương mại.

- Mở bán Phú Thịnh Riverside: Công ty Cổ phần Bất Động Sản Danh Khôi Á Châu đã chính thức mở bán dự án Phú Thịnh Riverside do Công Ty Sản Xuất và Kinh Doanh Hai Thành làm chủ đầu tư với giá trung bình từ 10,9 triệu/m2 cho 2 loại hình đất nền nhà phố và đất nền biệt thự.

- Chào bán Khu dân cư Nhân Phú: Tổng Công ty Phong Phú kết hợp cùng 2 đơn vị phát triển dự án là Công ty Cổ phần Bất động sản Nam Việt và Công ty TNHH Hoàng Anh Sài Gòn tổ chức lễ công bố thông tin dự án Khu nhà ở liên kế thuộc dự án Khu dân cư Nhân Phú, quận 9, Tp.HCM. Khách hàng quan tâm có thể đặt mua đất nền với giá từ 11 triệu đồng/m2.

Haad.vn
Nguồn:cafef.vn

Nhãn:

14/06/2013

Cơ hội để “săn” tài sản phát mãi


Nhận định về thị trường BĐS, ông Chris Brown - CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng lúc này là cơ hội vàng cho các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn tại Việt Nam.
Bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng và có liên quan mật thiết tới các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Trong những năm qua kinh tế gặp khó khăn dẫn đến rất nhiều dự án BĐS không có vốn để triển khai khiến chủ đầu tư phải dừng dự án, cơ cấu hoặc bán bớt dự án.
Ngày 18/5 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 53 thành lập Công ty quản lý tài sản (VAMC), sự ra đời của VAMC nhằm thực hiện mua lại các khoản nợ xấu có bảo đảm bằng tài sản (phần lớn các tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Điều này sẽ giúp cho việc xử lý tài sản (trong đó có bất động sản) có tính chuyên nghiệp hơn.
Trên thực tế, rất nhiều các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang chào bán nhiều dự án như Sudico, Vinconex2, Sông Đà Thăng Long, BĐS Dầu khí, Gemadept,…
Ông Chris Brown nhận định:Thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn biến phức tạp. Việc thiếu vốn đã làm cho rất nhiều chủ đầu tư không thể tiếp tục hoặc làm nốt các dự án dang dở của họ. Nhiều chủ đầu tư đã và đang phải cơ cấu lại danh mục, bằng cách loại bỏ bớt các dự án chưa mang lại lợi nhuận ngay. Lúc này cũng chính là cơ hội vàng cho các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn tại Việt Nam tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án phát mãi.”
Theo ông Brown, hiện nay khắp Việt Nam đều có nợ xấu cần giải quyết, ông cho rằng tỷ lệ nợ xấu ở VN cao hơn 6% như đã công bố. Nếu ngân hàng và các nhà đầu tư không nhanh chóng giải quyết các khoản nợ xấu này, thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi.
Hiện nay, những nhà đầu tư thận trọng, nhiệt huyết và có khả năng tài chính tốt vẫn đang tìm kiếm những cơ hội mới ở Việt Nam và ở giai đoạn này của chu kỳ bất động sản sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.
Các dự án thanh lý đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất. Cushman & Wakefield đang nhận được nhiều yêu cầu quan tâm đầu tư từ các công ty Trung Đông và Nga, nhưng họ tập trung vào thị trường Hà Nội và TP.HCM. 
Tuy nhiên, theo vị CEO này hiện thị trường đầu tư BĐS tại VN đang gặp một rào cản lớn đối với các nhà đầu tư ngoại gia nhập thị trường đó là yếu tố giá đất. Hiện HN và Tp.HCM có mặt bằng giá đất khá cao. Ông lấy vị dụ, giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh bằng 85% so với Singapo, trong khi giá thuê văn phòng tại Singapo gấp 2,5 lần TP. Hồ Chí Minh. Nếu các khu đất này không giảm giá, dự án sẽ không khả thi vì giá thuê văn phòng hạng A đã giảm 40% so với năm 2007.
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhận thấy thị trường Việt Nam là thị trường chưa phát triển, tồn tại nhiều rủi ro. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn. Thị trường đầu tư trong nước sẽ không phục hồi nhanh chóng nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để vấn đề nợ xấu.
Haad.vn
Nguồn:cafef.vn

Nhãn:

05/06/2013

VAMC tác động thế nào đến bất động sản?


Việc Chính phủ chính thức ký nghị định thành lập Công ty quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất trong thời gian qua. Nhiều người kỳ vọng “cục máu đông” khi được xử lý sẽ tiếp sức cho nền kinh tế. Đặc biệt là giới đầu tư bất động sản kỳ vọng VAMC sẽ hâm nóng cho thị trường này sau một khoảng thời gian dài nguội lạnh. Tuy nhiên, liệu VAMC có phải là cứu cánh cho thị trường bất động sản hay không?
VAMC không thực sự xử lý nợ xấu mà là bơm tiền
Theo Ngân hàng nhà nước (NHNN), VAMC được thành lập nhằm mục đích xử lý nợ xấu và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Cụ thể, VAMC có 2 phương án mua nợ xấu. Phương án 1: VAMC mua nợ xấu theo giá thị trường dựa trên cơ chế thỏa thuận với tổ chức tín dụng (TCTD). Phương án 2: VAMC phát hành trái phiếu đặc biệt có mệnh giá đúng bằng nợ gốc còn lại sau khi đã trích lập dự phòng để mua nợ của TCTD.
Để xử lý nợ xấu sau khi mua về, VAMC có thể bán lại nợ trên thị trường thứ cấp, thanh lý tài sản đảm bảo hoặc tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp bằng cách chuyển nợ thành vốn cổ phần, bảo lãnh cho doanh nghiệp vay thêm để tái sản xuất kinh doanh để trả được nợ trong tương lai… Như vậy, VAMC đã thực hiện mọi chức năng như một công ty xử lý nợ thông thường trên thế giới.
Tuy nhiên, trên thực tế để xử lý được nợ trong lúc này không phải là một công việc đơn giản. Để bán được nợ trên thị trường cần có một quá trình định giá phức tạp, cần có một môi trường pháp lý thuận lợi hỗ trợ việc xử lý nợ. Để bán tài sản thế chấp thì cần phải có hệ thống tòa án phân xử việc tranh chấp tài sản thế chấp…. Còn để tái cấu trúc doanh nghiệp thì VAMC cần có đội ngũ nhân sự mạnh để tham gia toàn bộ quá trình này. Rõ ràng, VAMC trong ngắn hạn sẽ không thể làm được công việc xử lý nợ xấu.
Chắc chắn là những người làm đề án VAMC hiểu được điều này nên việc đưa ra phương án mua bán nợ xấu theo Phương án 1 ở trên chỉ nhằm “lấy lệ”. Trên thực tế VAMC sẽ khó thực hiện việc mua bán nợ theo phương án này vì không có nguồn vốn và cũng không thể xử lý được nợ. Phương án mua nợ khả dĩ nhất mà VAMC thực hiện chính là Phương án 2. Nợ xấu này sau khi mua lại thì VAMC cũng không xử lý mà chủ yếu là ủy quyền lại cho TCTD tự xử lý nợ.
Như vậy, mấu chốt trong hoạt động của VAMC là dùng trái phiếu đặc biệt để hoán đổi nợ xấu của ngân hàng. Ngân hàng lấy trái phiếu đặc biệt thế chấp vay nợ từ NHNN để giải quyết vấn đề thanh khoản, cấp tín dụng cho nền kinh tế. Nợ xấu tạm thời được làm sạch khỏi bảng cân đối kế toán và xử lý dần trong các năm tiếp theo. Với cách này TCTD vừa được cấp vốn vừa không phải trích lập dự phòng một cách đột ngột ảnh hưởng tức thời đến kết quả kinh doanh. Đối với doanh nghiệp thì tạm thời không phải chịu sức ép trả nợ lại có thể được vay vốn mới để tái sản xuất.
Bất động sản sẽ ra sao?
Khi trả lời phỏng vấn Vietnamnet, Phó Thủ tướng Vũ Đăng Ninh cho rằng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành được đảm bảo bằng nợ tài sản thế chấp là bất động sản. Điều này cho thấy, VAMC xử lý các món nợ chủ yếu liên quan đến bất động sản. Phó Thủ tướng cũng cho biết “bán nợ xấu lúc này rẻ như bèo”.
Như vậy, rõ ràng mục đích thành lập VAMC chủ yếu là “khoanh nợ” liên quan đến bất động sản. Điều này đồng nghĩa với làn sóng bán tài sản thế chấp là bất động sản để xử lý nợ xấu tạm thời chưa đáng lo ngại và bất động sản cũng giảm được nguy cơ sụp đổ. Điều quan trọng hơn qua đây cho thấy các nhà làm chính sách đang hướng tới việc cứu bất động sản nơi có nhiều “đại gia” đang bị sa lấy. Điều này càng được khẳng định khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản sắp được triển khai.
Trong phát biểu trước Quốc hội vào cuối tuần qua, Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết VAMC trong năm này sẽ xử lý 40.000 - 70.000 tỷ đồng nợ xấu. Điều này đồng nghĩa với việc VAMC sẽ phát hành lượng trái phiếu đặc biệt trị giá tương đương 40.000 -70.000 tỷ đồng và cũng rất có thể NHNN sẽ bơm ra một lượng tiền tương tự để tái cấp vốn cho các TCTD. Với chính sách này thì tiền sẽ được tung ra nền kinh tế khá nhiều. Chắc chắn, trong số đó sẽ có một phần không nhỏ được đổ vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, liệu VAMC và gói 30.000 tỷ có thể cứu được thị trường bất động sản hay không? “Bắt mạch” bất động sản cho thấy thị trường này đang mắc chứng bệnh “nan y” do một thời gian dài phát triển một cách lệch lạc, thiếu bền vững. Phần nhiều, doanh nghiệp bất động sản thiếu năng lực chuyên môn làm ăn theo kiểu “tay không bắt giặc” do vậy bị sa lầy là điều hoàn toàn dễ hiểu. Giá bất động sản thì tăng cao bởi làn sóng đầu cơ quá mức và việc ngân hàng bơm vốn cho thị trường một cách thiếu kiểm soát. Yếu tố để thị trường phát triển một cách bền vững là giá thành phải phù hợp với thu nhập người dân cho đến nay vẫn còn một khoảng cách quá dài.
Như vậy, nếu VAMC bơm tiền mạnh ra thị trường thì bất động sản có thể được hâm nóng phần nào. Tuy nhiên, thị trường vẫn khó tăng một cách bền vững. Quá trình đóng băng có thể còn kéo dài trong một vài năm tới. Bên cạnh đó còn cần có một sự tái cấu trúc thực sự thì thị trường mới có thể phát triển một cách lành mạnh được.
Haad.vn
Nguồn: cafeland.vn

Nhãn: