Bàn thảo nhiều chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nhà ở xã hội

Hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội đang được tạo dựng, đó là dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, Bộ Xây dựng - cơ quan được Chính phủ giao xây dựng dự thảo - đã phác thảo những quy định “thoáng” hơn nhằm đưa phân khúc này tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế và diễn biến thị trường bất động sản.

Cá nhân xây nhà ở xã hội được hỗ trợ

Dự thảo Nghị định quy định vềviệc phát triển và quản lý, sử dụng nhàởxã hội dành cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường được mua, thuê, thuê mua nhà ở, bao gồm cảnhàởdo Nhà nước hoặc các thành phần kinh tếtham gia đầu tư xây dựng theo dự án và nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng.

Đối chiếu với quy định hiện hành, dự thảo Nghị định này mở rộng thêm phạm vi điều chỉnh, bao gồm cả nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng. Thực tế thời gian vừa qua trên địa bàn cả nước đã có rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề, người lao động nghèo ngoại tỉnh thuê. Tuy nhiên, việc hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà cho thuê chủ yếu mang tính tự phát, thiếu sự định hướng, quản lý, kiểm tra của các cơ quan chức năng, đồng thời Nhà nước cũng chưa có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cũng như quản lý có hiệu quả đối với hoạt động cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân. Do đó, việc mở rộng đối tượng hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ, ưu đãi khi tham gia phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết.

Nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu cơ bản về hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với tiêu chuẩn tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật về đất đai để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân trên phạm vi địa bàn tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, việc phát triển nhàởxã hội được thực hiện theo các hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ các dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận các căn hộ trong các dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức BT để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để bán, cho thuê, cho thuê mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định; Các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng quy định thuê, thuê mua hoặc mua và được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định của Nghị định này.

Diện tích tối thiểu 25m2

Dự thảo Nghị định cũng quy định chi tiết tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, theo đó, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; tại khu vực khác thì có thể xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì dự thảo được sửa đổi, bổ sung theo nguyên tắc tại các đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II thì phải là nhà chung cư, không khống chế số tầng. Tiêu chuẩn thiết kế diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư tối thiểu là25m2, tối đa không quá 70 m2. Như vậy, so với quy định hiện hành thì diện tích tối thiểu được giảm bớt (quy định hiện hành là 30 m2 ). Theo cơ quan soạn thảo, việc giảm tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội tối thiểu so với quy định hiện hành là cần thiết, nhằm giảm chi phí nhà ở cho các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp và người nghèo.

Đểcóquỹđất phát triển nha ̀ở xã hội, dư ̣thảo quy định yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp... phải dành quỹđất đểxây dựng nhàởxã hội. Đối với các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội mà chưa đáp ứng đủ quỹ đất thì cần bố trí bổ sung các khu đất dành để xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Đối với các dựán phát triển nhàở, khu đô thịmới, theo quy định hiện hành (Nghị định 71/2010, Nghị quyết 18/CP của Chính phủ và các Quyết định số 66, 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ) chỉ quy định các dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua đã có nhiều địa phương (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh...) đề nghị các dự án dưới 10 ha cũng phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Do đó trong dự thảo Nghị định này đã bổ sung quy định tất cả các dự án phát triển nhàở, khu đô thịmới (không phân biệt quy mô diện tích sửdụng đất) tại các đô thị từ loại 3 (kể cả khu vực quy hoạch là đô thị loại 3) trở lên phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Dựthảo còn quy định cho phép đối với các dự án có quy mô diện tích đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% nêu trên, chủ đầu tư có thể áp dụng hình thức nộp bằng quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% phải nộp (tính theo khu giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Nhiều chính sách hỗ trợ chủ đầu tư

Hiện nay, việc quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế chủ yếu gồm: Cho phép các dự án phát triển nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm các loại thuế có liên quan và được vay vốn ưu đãi từ các nguồn theo quy định. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua các dự án phát triển nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư hầu như mới chỉ được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất. Việc áp dụng cơ chế miễn, giảm Thuế thu nhập doanh nghiệp, Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở xã hội còn gặp khó khăn, bất cập, bởi vì chưa được quy định cụ thể trong các đạo luật có liên quan do Quốc hội ban hành. Việc vay vốn ưu đãi từ các nguồn quy định, như: Ngân hàng phát triển Việt Nam, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư phát triển... cũng như từ các nguồn vay tín dụng thương mại đều gặp khó khăn, chủ yếu do các nguồn cho vay hạn chế và vướng mắc về thủ tục thế chấp.

Dư ̣thảo Nghị định này đã bổ sung nhiều cơ chế hỗ trợ, ưu đãi đối với các đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cu ̣thể, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc đã nộp tiền sửdụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhànước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước. Dự án nhà ở xã hội được áp dụng thuê ́suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

Dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: Vay tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định từ nguồn ngân sách Trung ương; vay tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có) theo quy định của pháp luật; vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách của địa phương, nguồn phát hành trái phiếu chính quyền địa phương; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay từ ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội và được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được tính chi phí đầu tư xây dựng, mua nhà ở hoặc chi phí thuê nhà ở để bố trí cho công nhân, người lao động tại khu công nghiệp là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó; được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu và được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu có).

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định còn bổ sung một số cơ chế hỗ trợ, ưu đãi khác, như: Cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; bổ sung cơ chế ưu đãi đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê và hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

Một quy định khác cũng được cả chủ đầu tư và người mua nhà quan tâm, là Dự thảo cũng nêu rõ, trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì người thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được nộp theo thời hạn do bên cho thuê mua quy định nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Haad.vn

Nguồn: nhandan.com.vn