09/08/2013

Chung cư mini tăng "mạch đập" thị trường

Thị trường đang có dấu hiệu nhích lên theo chiều hướng tích cực, đây là thông tin phát đi từ nhiều chuyên gia trong ngành. Triển vọng đáng mừng ấy cũng được phản ánh trong hội thảo "Kinh tế Vĩ mô và thị trường bất động sản" do Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand phối hợp với CBRE Việt Nam, ngày 26/7/2013. Thể hiện rõ nhất là tính thanh khoản của các sản phẩm để ở có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2. Tuy không được nhắc tới nhiều nhưng chung cư mini (CCMN) tại hai đầu thị trường Tp.HCM và Hà Nội đang ghi nhận chuyển biến tích cực trong mức độ giao dịch và mức giá bán. Song song với những bàn cãi, tranh luận về tính "tồn tại hay không tồn tại" của dòng sản phẩm CCMN, không thể phủ nhận sức sống mãnh liệt của loại hình nhà ở này. Phóng viên Thời báo Kinh doanh có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH BĐS & Dịch vụ địa chính Hà Nội về vấn đề này.
Thưa ông, đánh giá của ông về mức độ giao dịch hiện nay của chung cư mini (CCMN)?
So với thời kỳ bất động sản (BĐS) còn thịnh vượng, giao dịch CCMN đang chậm lại. Nhưng trong bối cảnh chậm chung, mức độ thanh khoản đến đâu còn phụ thuộc vào từng chủ đầu tư, từng dự án (trong đó yếu tố vị trí là rất quan trọng). Thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư cũng giữ vai trò quyết định sống còn của dự án (DA). Ở một số khu vực vị trí đẹp, với những chủ đầu tư có kinh nghiệm, được khách hàng tin cậy và đưa ra mức giá phù hợp thì vẫn bán được (ở mức chậm). Đơn cử, một CCMN 22 căn ở khu Nhật Tảo (Tây Hồ, Hà Nội) của chúng tôi đã bán được 50% chỉ trong 2 tháng.
Có những CCMN tăng giá từ 50-100 triệu đồng/căn (ngang với sản phẩm cao cấp). Phải chăng CCMN đang đi ngược lại xu hướng giảm giá của thị trường căn hộ bình dân?
So với nhà thu nhập thấp, tùy theo vị trí sẽ có CCMN giá rẻ hơn, ngang bằng thậm chí cao hơn. Vấn đề vẫn là vị trí DA. Nếu so CCMN ở quận Đống Đa với chung cư thương mại ở quận Hà Đông, đương nhiên giá CCMN sẽ cao hơn. Ví dụ, một CCMN khi mua đất để xây dựng đã mất khoảng 80 triệu đồng/m2, chủ đầu tư sẽ phải bán căn hộ với giá 20 triệu/m2, so với khu Văn Phú, Xa La, giá NƠTM vào khoảng 15-17 triệu đồng/m2. Còn nếu ở khu Ngọc Đại, Đại Mỗ, giá CCMN chỉ vào khoảng 10 triệu đồng/m2. Ngược lại, NƠTM ở khu vực quận Đống Đa, Y1,Y2,Y3 Thái Hà vẫn đang được bán với giá 32 triệu đồng/m2, MIPEC 38-40 triệu đồng/m2, Royal City vẫn bán với 35-40 triệu đồng/m2…
Tuy nhiên, CCMN có sự tăng giá là đúng. Bởi thị trường có "ấm" lên, giao dịch từ cuối quý I/2013 đến nay tốt hơn nhiều với chung cư thương mại nội thành đã hoàn thiện. Nhu cầu người dân không thể trì hoãn nữa, và khách hàng cảm thấy giá đã tới mức phù hợp. Tâm lý đó tạo nên luồng mua vào, áp lực với chủ đầu tư theo đó giảm xuống, đương nhiên giá sẽ nhích nhẹ, khoảng vài chục triệu/căn.
Những CCMN ở Trâu Quỳ (Gia Lâm, Hà Nội) thời điểm cuối 2012 mới chỉ xây xong 2-3 tầng, khách mua vẫn rất cầm chừng, dù mức giá giảm còn 10 triệu đồng/m2. Đến nay, khi công trình đi vào hoàn thiện, hạ tầng xung quanh cơ bản đầy đủ, kèm theo yếu tố tâm lý thị trường tốt lên, đương nhiên giá sẽ khác.

Hiện tượng tăng giá CCMN (đối với DA, chủ đầu tư có uy tín và thương hiệu) là đương nhiên, thậm chí còn được khách hàng "tranh mua" với giá cao hơn mức đã mặc cả từ trước đó vài tháng. Khách hàng ngày càng hiểu biết hơn, nên tâm lý e ngại vấn đề sổ đỏ cũng không còn quá nặng nề. Niềm tin của khách hàng với chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu mới là điều quyết định.
Việc nhích lên của thị trường BĐS nói chung, phân khúc căn hộ để ở với mức tiền dưới 20 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2 (bao gồm cả CCMN) nguyên nhân từ đâu, thưa ông?
Nguyên nhân nằm ở sự gặp nhau giữa tâm lý khách hàng và khả năng "chịu đựng" của các chủ đầu tư. Từ nửa cuối 2011 đến nay, thị trường BĐS chứng kiến sự sa sút về thanh khoản song hành với những đợt giảm giá mạnh của chủ đầu tư. Có những DN đã giảm giá gần hết cỡ, có những DN giảm đến mức tận cùng chịu đựng, người mua cũng đã đến lúc cảm thấy mặt bằng giá đó là mua được với túi tiền của họ, nếu muốn rẻ nữa phải đợi thêm 6 tháng tới 1 năm nữa. Kèm theo đó là tâm lý lo sợ thời điểm phục hồi BĐS sẽ khiến giá tăng lên. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thể đến rộng rãi với người dân, hãn hữu có đến với một vài doanh nghiệp. Cũng cần nhắc tới hỗ trợ "linh động" từ phía ngân hàng (lãi suất rẻ, tạo điều kiện cho vay) nhưng rất ít người tìm tới nhà băng, bởi có quá nhiều bài học từ việc đi vay ngân hàng để mua nhà. Dòng tiền đổ vào thị trường hiện nay chủ yếu vẫn đến từ trong dân.
Đâu là những nguy cơ khách hàng mua CCMN gặp phải khi trót mua sản phẩm của các chủ đầu tư làm ăn thiếu nghiêm túc?
Với những khách hàng kiến thức pháp lý về BĐS không đầy đủ, hệ lụy xảy ra là rất đáng cân nhắc. Khi mua CCMN, đương nhiên chủ đầu tư sẽ đưa tên khách hàng vào sổ đỏ chung của khu nhà. Sau đó, chủ nhân căn hộ muốn chuyển nhượng cho một người khác. Việc sang tên chắc chắn gặp không ít gian nan. Bởi sổ đỏ khu nhà gồm 30 hộ gia đình. Vì một lý do nào đó, chỉ cần 1 trong số 29 hộ còn lại không ký đồng ý, giao dịch không thể hoàn tất. Trường hợp thế chấp ngân hàng sẽ càng khó khả thi. Sổ đỏ chung chắc chắn không thể thế chấp được bởi đòi hỏi cả 30 hộ cùng thế chấp.
Những điều này, rất ít chủ đầu tư nói với khách hàng. Có chăng, chủ đầu tư chỉ nói thẳng về việc không có sổ đỏ của căn vượt tầng, chỉ có sổ chung. Khách thiếu hiểu biết vẫn quyết định mua.
Haad.vn
Nguồn: thoibaokinhdoanh.vn

Nhãn: ,

0 Nhận xét:

Đăng nhận xét

Đăng ký Đăng Nhận xét [Atom]

Các liên kết với bài này:

Tạo một Liên kết

<< Trang chủ