Rục rịch tăng giá, găm hàng đẩy giá lên
cao, loạn giá chênh khi thấy thị trường nhen nhóm vài tín hiệu tốt,
căn bệnh cố hữu của BĐS đang trở lại và gây hại thêm cho những bước
tiến tiếp theo của thị trường bất động sản (BĐS) mà theo nhiều chuyên
gia, còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trên con đường hồi phục.
Theo
một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận Hà Nội
tăng nhẹ 1 - 3% so với quý cuối cùng của năm 2013.Trong khi đó, theo khảo sát
mới đây của Savills Việt Nam, trong quý I/2014, chỉ số giá nhà ở tại Tp.HCM
cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước. Dựa vào lý do nguồn cung hạn chế,
nhu cầu ở thực tăng, chứng khoán khởi sắc và lãi suất ngân hàng
giảm để khẳng định thị trường sẽ sớm có đột phá rồi tung hàng,
tăng giá và chơi chiêu là cách nhanh nhất các doanh nghiệp đưa BĐS trở
lại vũng lầy. Nhận định một cách khách quan, BĐS đã bắt đầu tan
băng, tuy nhiên vẫn còn phải đối mặt với vô vàn khó khăn phía trước,
cả doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên bám víu quá nhiều vào những
biểu hiện tốt của thị trường mà phải đánh giá đúng tình trạng
thực tế của BĐS.
Tồn
kho chưa tìm thấy đầu ra
Theo
báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I-2014 của Bộ Xây dựng, tổng giá
trị tồn kho hiện tại của BĐS là 92.690 tỷ đồng giảm 1,87% so với tháng
12/2013. Hà Nội, giảm gần 369 tỷ đồng (giảm 2,8%), Tp.HCM giảm 755 tỷ
đồng (giảm 4.32%) so với tháng 12/2013. Tuy đã có giảm nhưng nhìn chung
giảm cũng không đáng kể, số lượng vẫn còn rất nhỏ so với tổng tồn
kho còn lại.
Thêm
vào đó, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ghi nhận lượng tồn kho sơ cấp (chủ đầu
tư chưa bán được), còn tồn kho trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư đã mua, song
không bán lại được) chưa được công bố, thực trạng tồn kho BĐS
chưa thực sự được phản ánh chính xác. Với số lượng tồn kho lớn như
hiện nay cộng thêm hàng loạt dự án mới sẽ ra mắt trong thời gian
tới, nguồn cung có thật sự khan hiếm? Cứ coi như hiện nhu cầu đang đổ
vào các dự án mới và thị trường thật sự khan hiếm nguồn cung mới
thì tồn kho dự án cũ vẫn chưa biết tính làm sao, tăng giá bán lúc
này chỉ khiến sức mua khựng lại, tồn kho tăng lên.
Trông
chờ vào nguồn vốn FDI
Một
yếu tố cũng được mong chờ sẽ có tác động trực tiếp lên thị trường bất động
sản là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong quý I, FDI đã tăng 3,3 tỷ USD
vốn mới, trong đó có 2,8 tỷ USD giải ngân, tăng 6% so với cùng kỳ. Đây là
yếu tố hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản do dòng vốn FDI luôn dành phần
lớn đầu tư vào thị trường này.
Tuy
là một nguồn lợi lơn nhưng FDI luôn ẩn chứa nhiều vấn đề và cần
phải thận trọng trong đầu tư thu hút nguồn vốn này, FDI có thể cứu
cánh cho BĐS nhưng cũng có thể làm tình trạng đâu cơ tăng lên, hình
thành bong bóng BĐS như các năm trước đây. Lợi ích của FDI vẫn còn
phải chờ vào bước đi khôn ngoan tiếp theo của thị trường. FDI có mang
lại lợi ích cho BĐS hay khiến nó rơi vào thực trạng độc quyền, lũng
đoạn bởi các ông lớn quốc tế, tất cả phù thuộc vào hành động khôn
ngoan của nhà nước và các doanh nghiệp.
Hiện
tại khó hi vọng gì vào chứng khoán
Hết
quý I, khi mà thị trường chứng khoán đã có sự khởi sắc rõ ràng nhờ có thêm dòng
tiền từ kênh tiết kiệm đổ sang do lãi suất tiết kiệm giảm, nhiều doanh nghiệp
nhận định BĐS sẽ chờ đón tin vui vì theo quy luật dòng chảy, vốn
từ chứng khoán sẽ chạy vào BĐS, đầu tư vào chứng khoán tăng
thì sớm muộn đầu tư vào BĐS cũng sẽ tăng.
Tuy
nhiên, nhìn vào thực tại thì hi vọng ăn ké này cũng khá mong manh.
Theo ông Dương Thanh Quyết, chuyên gia phân tích thị trường nhận định,
thị trường chứng khoán muốn ổn định ít nhất cũng phải chờ đến
cuối năm, chỉ số Index tăng giảm liên tục khiến nhà đầu tư có phần
trùng tay. Thêm vào đó đầu tư chứng khoán dễ thoát thân hơn BĐS, nhà
đầu tư có thể thu hồi lại nguồn vốn và tránh không bị thiệt hại nhiều
khi thị trường biến động. Với bất động sản, nguồn vốn đều phải đổ vào
nuôi dự án, hao tốn nhiều thời gian và không phải chỉ chạy một dòng
lệnh, chịu lỗ là có thể thu hồi về, nếu dự án bị đình trệ
thì dòng vốn coi như bị mắt kẹt, dù muốn cũng khó thể lấy lại. Bởi
vậy, chưa có nhiều nhà đầu tư quay trở lại với lĩnh vực bất động sản, thị
trường chủ yếu vẫn đang là cuộc chơi của những người có nhu cầu thực.
Những
hệ quả thoái trào từ những năm trước đây đã dạy cho các nhà đầu tư
biết cách dè chừng và khó chỉ vì một vài tín hiệu bước đầu mà
kéo họ xuống tiền trong khi đầu ra chưa có gì là đảm bảo.
Mờ
nhạt niềm tin với các gói hỗ trợ
Cứu
BĐS bằng các gói hỗ trợ là một quyết định nhận được nhiều sự hoan
nghênh, tuy nhiên đi vào quá trình thực hiện, các gói hỗ trợ bộc lộ
nhiều bất cập. Tiến độ giải ngân ì ạch của gói 30 nghìn tỷ cùng
với những vướng mắc về thủ tục, sự không đồng thuận giữa các bên
thời gian gần đây làm doanh nghiệp và cả người dân bắt đầu nản lòng
với gói cứu trợ. Lúc đầu nhiều doanh nghiệp trông chờ vào gói 30
nghìn tỷ nhưng hiện nay thì lại thiếu hẳn niềm tin, tỷ suất lợi nhuận
không cao, thủ tục xin chuyển đổi là khó khăn.
Thông
tin về những gói hỗ trợ mới 50 nghìn tỷ, 70 nghìn tỷ làm dấy nên
quan điểm cho rằng tiền đổ vào BĐS không biết bao nhiêu mới là đủ.
Nhiều người tỏ ý nghi ngờ bởi cách đây gần 1 năm thị trường bỗng ồn ào, dự đoán
BĐS sẽ có nhiều khởi sắc khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được khởi động, nhưng gần 1 năm sau,
số người vay được gói vốn này rất hạn chế, khi mới giải ngân chưa được 10%.
Thêm vào đó, gói gói 50 nghìn tỷ lại tập trung rót vào
“cung”, còn nhu cầu cấp bách của thị trường hiện tại là nên bơm
tiền vào “cầu”, đẩy mạnh cung lúc này chỉ càng làm trầm trọng thêm nợ
xấu, làm khó người mua.
Đừng
vội chơi trò mạo hiểm
Kinh
tế chung vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Số liệu thống kê của Cục Quản
lý đăng ký kinh doanh cho thấy, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới từ đầu năm
đến nay xấp xỉ số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động. Số lượng
không nhỏ doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động chủ yếu là do tồn kho, nợ
xấu tăng cao, thanh khoản thị trường ở một số phân khúc còn rất khó
khăn, chủ đầu tư không đủ tiềm lực để tiếp tục chạy theo cuộc chơi
chưa chắc thấy điểm dừng.
Sở
dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp
nhau ở nhiều loại hình bất động sản.
Chẳng
hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi của nhiều
doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được.
Nhiều nhà quản lý và cả giới chuyên gia đều cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến
bất động sản tồn kho lớn là giá vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của người
dân nên cần phải giảm tiếp. Thế nhưng giao dịch chỉ vừa mới khởi sắc một chút,
đầu cơ lại đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị
trường.
Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó
dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá rẻ) cũng tăng theo, vượt
xa giá trị thực. Vì thế, ngay cả nhà ở được cho là giá rẻ cũng không rẻ và
không thể đến được những người có nhu cầu thực sự. Việc một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều chỉnh giá bán tăng lên với lý
giải là phù hợp với cách tính diện tích mới được cho là hình thức “té nước theo
mưa”.
Giải
phát tốt nhất cho thị trường lúc này chính là giữ một mức giá bán
hợp lý, chủ đầu tư đừng chỉ nghĩ đến cái lợi trước mắt mà phải
xây dựng uy tín thương hiệu và khích thích sức mua trở lại. Tăng giá
bán, tung giá chênh chỉ càng làm loạn thị trường và khiến người
người mất niềm tin vào BĐS. Trước mắt, thị trường cần phải hồi phục rồi mới
tính đến chuyện tăng giá, sốt đất như những ngày hoàng kim 7-8 năm trước.
Haad.vn
Nguồn: batdongsan
Nhãn: Nhận định, Tin Tức