3 điều kiện để được giao đất, cho thuê đất thực hiện đầu tư dự án

Điều 14 tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP vừa ban hành quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án.

Thứ nhất, dự án sử dụng đất phải là Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh BĐS gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Thứ hai, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Cụ thể, phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối vói dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Thứ ba, việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được xác định dựa trên các căn cứ sau: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Theo Nghị định, thời điểm thẩm định các điều kiện quy định trên được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư....Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hỉện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.

Haad.vn

Nguồn: TTVN

Thế chấp nhà trên giấy: Người dân và doanh nghiệp cùng hưởng lợi

Thay vì việc phải có tài sản đảm bảo sẵn có như trước đây để vay mua nhà thì đến nay, người dân sẽ được thế chấp ngay căn nhà sắp hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là “cú hích” đột phá của Bộ Xây dựng bởi, người nghèo sẽ dễ dàng có được căn nhà mơ ước và DN cũng dễ dàng hơn trong việc huy động vốn để hoàn thiện dự án đúng tiến độ.

“Dễ thở” hơn cho người thu nhập thấp

“An cư lạc nghiệp” lâu nay, đã trở thành mục tiêu lớn của đời người. Tuy nhiên, việc mua nhà phải có tài sản thế chấp đã hình thành thì không phải ai cũng dễ dàng biến mơ ước đó thành hiện thực, đặc biệt là những người làm công ăn lương, người thu nhập thấp.

Kết hôn đã 10 năm nhưng đến năm 2010, vợ chồng chị Trần Thị Lan Anh (TP Vinh - Nghệ An) mới dành dụm được số tiền ít ỏi để mua căn hộ trả góp tại dự án chung cư Bắc Hà Tower - Lê Văn Lương kéo dài (Từ Liêm - Hà Nội). Vậy nhưng, đến năm 2012 do điều kiện kinh tế khó khăn, không thể tiếp tục đóng tiền theo đúng tiến độ hợp đồng, chị đành phải qua sàn giao dịch BĐS nhờ nhượng lại.

“Ngoài tiền vay ngân hàng thì vợ chồng tôi phải vay thêm họ hàng để mua nhà trả góp. Vì kinh tế khó khăn, việc “cõng trên lưng” lãi suất ngân hàng hàng tháng đã khiến vợ chồng tôi không thể kham nổi, trong khi đó, muốn thế chấp nhà cho ngân hàng thì sổ hồng lại chưa có”, chị Lan Anh chia sẻ.

Trước thực tế trên, Bộ Xây dựng đã cho thông qua đề xuất được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, một phần nhằm xóa bỏ khoảng cách giàu nghèo, mặt khác sẽ khiến người thu nhập thấp dễ dàng hơn trước quyết định mua nhà. “Nỗi cực đi thuê nhà nhiều năm đã khiến chúng tôi quá mệt mỏi. Nếu cho áp dụng chính sách cho thế chấp nhà sắp hình thành trong tương lai để có được ngôi nhà riêng cho mình thì thực sự, những người thu nhập thấp như chúng tôi đã cảm thấy “dễ thở”. Hai con tôi cũng đã lớn, chúng rất cần có một căn nhà để yên tâm học tập”, chị Lan Anh chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM kiêm Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, “sáng kiến” cho thế chấp nhà hình thành trong tương lai là bước đột phá lớn của Bộ Xây dựng trong vấn đề giải quyết an sinh xã hội. “Giải pháp này sẽ giúp người nghèo, người thu nhập thấp sớm có căn nhà đầu tiên, thay vì trước đây họ phải có tài sản đảm bảo, tức là có căn nhà đầu tiên thế chấp thì mới có được căn nhà thứ hai”, ông nói.

Doanh nghiệp hưởng những gì?

Theo đánh giá của các chuyên gia, đề xuất này sẽ tạo được nhiều hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS. “Việc thế chấp nhà từ lâu đã được nhiều nước trên thế giới cho áp dụng và đạt được những hiệu ứng tích cực, khiến lượng người mua nhà tăng cao, họ không còn bị ràng buộc bởi những tài sản đảm bảo sẵn có như trước đây. Điều này cũng đồng nghĩa với việc DN sớm bán được hàng và có thêm vốn tích lũy để hoàn thiện dự án”, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Minh Quang - Tổng giám đốc TCty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC cho rằng: “Đây là một giải pháp hợp lý, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, huy động vốn, tích lũy vốn để sớm hoàn thiện được tiến độ dự án”.

Trước một số ý kiến cho rằng việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tăng độ rủi ro lên gấp bội, GS Đặng Hùng Võ đưa quan điểm: “Thế chấp nhà là một hình thức tự nguyện và do ngân hàng tự quyết định, bởi với tư cách là nhà giám định thì họ sẽ có đủ sự “thông minh” để tin tưởng, hỗ trợ các DN có “nội lực” cũng như uy tín để quyết định việc có cho vay hoặc có cho thế chấp hay không. Vậy nên, có rủi ro hay không thì chủ yếu phụ thuộc vào quyết định của ngân hàng”.

Hiện, vấn đề đang được dư luận bàn thảo sôi nổi, song phần nhiều đều cho rằng, đây là giải pháp đột phá cho thị trường BĐS và rủi ro chỉ chiếm phần rất nhỏ. “Có thể xuất hiện rủi ro nhưng chỉ là một phần rất nhỏ. Trường hợp rủi ro xấu nhất là như người mua không đủ tiền đóng theo tiến độ hợp đồng hoặc chủ đầu tư không thể hoàn thiện dự án, thì ngân hàng có thể đứng ra triển khai bằng cách cho chuyển nhượng, đấu giá hoặc thanh lý…”, ông Nguyễn Minh Quang nhận định.

Haad.vn

Nguồn: Báo Xây Dựng

Tâm lý tiêu dùng tiếp tục "khống chế" thị trường nhà đất Hà Nội

Nếu biết cách vận dụng chính sách tốt, các doanh nghiệp địa ốc đã có lý do để hy vọng và tin tưởng cho "đầu ra" sản phẩm. Tuy nhiên, tâm lý giằng co vẫn diễn ra ở nhiều người mua nhà và cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Từ đầu năm 2014, thanh khoản thị trường nhà ở đón nhận dấu hiệu tích cực rõ rệt ở phân khúc chung cư thương mại giá trung bình (17-21 triệu đồng/m2). Trung tuần tháng 5/2014, dòng tiền đổ vào địa ốc (đến từ người mua nhà ở thực) được kích thích bởi rất nhiều dự án bung hàng và các chính sách hỗ trợ tín dụng phát huy tối đa hiệu quả.

Chưa vội mua nhà

Sau thời gian dài thanh khoản đứng yên, cộng thêm rổ hàng hóa thiếu cân bằng, BĐS Hà Nội đang "nóng" hơn bao giờ hết. Dòng tiền mua nhà đã dần tìm về với các dự án chung cư thương mại giá rẻ, tổ hợp thương mại dịch vụ đầy đủ tiện ích tối thiểu có phân khúc giá chấp nhận được (dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ). Thậm chí, nhà ở xã hội cũng trở nên "dễ thở" hơn nhờ Nghị định 188 của Bộ Xây dựng được rốt ráo thực thi. Những khách hàng ở ngoại tỉnh, hay người lao động bám trụ lâu năm ở Thủ đô có thêm nhiều lựa chọn về sản phẩm "vừa túi tiền, hợp nhu cầu", nhờ công cụ hỗ trợ tài chính của hệ thống ngân hàng thương mại tham gia vào các gói tín dụng dành cho BĐS.

Tháng 5/2014, cả nước "nóng" với biến cố liên quan tới chủ quyền biển đảo. Còn DN, vẫn không "quên" khuấy động thị trường nhà đất bằng hàng loạt dự án "hót" bung hàng. Đơn cử, dự án chung cư CT Number One, Vân Canh (từ 840 triệu đồng/căn), chung cư cao cấp Bắc Hà Tower (khoảng 1,35 tỷ đồng/căn từ 56,5 đến 115 m2), Hud 3 Tower (Nguyễn Trãi, Hà Đông), CT1 Trung Văn (từ 21 triệu đồng/m2 cho các căn 72-93m2)… kèm theo các chương trình khuyến mãi về nội thất, tiến độ thanh toán, phương án vay với lãi suất ưu đãi dài hạn.

Thậm chí, BĐS Thủ đô ghi nhận dấu hiệu khan hàng từ vài tuần qua. Bất chấp không ít ý kiến cho rằng đây chỉ là "cơn hưng phấn nhất thời" của một bộ phận chủ đầu tư phối hợp với các đơn vị phân phối tạo ra, tình trạng người mua nhà để ở phải chấp nhận tiền chênh (suất mua) vẫn diễn ra đều đều.

Báo cáo tài chính quý I-2014 cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp BĐS đang làm ăn thất bát dưới nhiều dạng thức khác nhau. Tiêu biểu: Địa ốc Khang An, IDJ, Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam, hay Công ty Đầu tư & Kinh doanh nhà Intresco (lợi nhuận quý I-2014 xấp xỉ 0,6 tỷ đồng). Ngay cả những "ông lớn" như Địa ốc Hoàng Quân, Thủ Đức House, Hà Đô… cũng gặp vấn đề về lợi nhuận kinh doanh.

Thêm nữa, môi trường đầu tư vào Việt Nam đang ít nhiều giảm độ hấp dẫn đối với các cá nhân, tổ chức doanh nghiệp nước ngoài "nhăm nhe" tìm "miền đất hứa" mang tên BĐS. Như vậy, dòng tiền nuôi dưỡng thị trường đang phụ thuộc chính yếu vào chính người mua nhà để ở (mức thu nhập trung bình tới thấp), thay vì những luồng FDI "cuồn cuộn" hay hầu bao của nhà băng như trước. Tuy nhiên, khó cho doanh nghiệp, lại là điều "mừng" cho người nghèo cần nhà: giá BĐS sẽ tiếp tục giảm trong ngắn hạn.

Tình trạng người dân nhiều ngày qua vội vã mua vàng, ngoại tệ mạnh để tích trữ do căng thẳng chính trị là điều dễ hiểu. Tâm lý đó đã được khắc phục tích cực nhờ sự vào cuộc kịp thời của NHNN, cũng như các cơ quan chức năng hữu quan. Rất may mắn, kịch bản tương tự không xảy ra với thị trường BĐS.

Bán càng nhanh, càng... được giá

Theo quan sát, cộng thêm tìm hiểu thông qua nhiều môi giới nhà đất "giàu kinh nghiệm", thị trường địa ốc Thủ đô đến nay chưa xuất hiện cảnh "nhà nhà đua bán tháo". Tại các điểm "nóng" về giá thổ cư như Q.Đống Đa, Thanh Xuân, những gia chủ cần bán nhà, đất vẫn chắc giá với mức dao động 100-500 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, diện tích, giấy tờ sở hữu...). Còn ở những địa bàn vừa được quy hoạch theo hướng đô thị hóa hiện đại như Q.Cầu Giấy, Long Biên, giá đất ngày càng "leo thang" . Tại mặt ngõ rộng 2 ô tô con tránh nhau trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy), một căn thổ cư 3 tầng, diện tích 45m2, sổ đỏ chính chủ có giá xuýt soát 20 tỷ đồng (hồi đầu tháng 2/2014 là 15 tỷ đồng).

Thị trường nhà đất Hà Nội luôn như vậy. Các BĐS (nhà, thổ cư hay chung cư) nằm tại khu vực trung tâm (từ vành đai 3 trở vào bờ hồ Hoàn Kiếm ), đủ tiện ích về "điện, đường, trường, trạm", luôn đắt khách dù giá thuê, mua cao "ngất trời". Ngược lại, sản phẩm ở "vùng sâu, vùng xa" như Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai… chưa bao giờ hết "ế" dù chủ đầu tư, môi giới ra rả quảng cáo, tiếp thị.

Điều đáng nói, trào lưu bán cắt lỗ, chuyển nhượng căn hộ chung cư đang mạnh hơn bao giờ hết. Ở góc độ đầu tư, nguyên giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở khu vực Lê Đức Thọ cho rằng, đây là hiệu ứng dây chuyền nhưng không phải theo dạng a dua "bầy đàn". Bởi lẽ, chỉ dân đầu tư rất "thính" về địa ốc mới dám cắt lỗ trong thời điểm hàng hóa đang khan "ảo". Hàng tốt vẫn ra đều đều, nhưng hàng phù hợp với khả năng của người mua vẫn thiếu.

Trong khi doanh nghiệp (còn khó khăn) và dân đầu cơ vội vã "làm giá", chắc chắn người mua sẽ chẳng dại gì lao vào ma trận "giá, thông tin" được "giăng sẵn". Như vậy, doanh nghiệp lại tiếp tục giảm giá, người mua sau có lợi hơn người đi trước. Bán nhà thành công lúc này, càng nhanh càng tốt là như vậy.

Haad.vn

Nguồn: batdongsan

BĐS đổi phương án kinh doanh

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tại, việc DN BĐS đầu tư mới hay hợp tác với khối ngoại để triển khai các dự án nên nhìn cụ thể vào dự án, đánh giá độ tin cậy của đôi bên, cũng như triển vọng lợi nhuận của dự án về dài hạn...

Lên chiến lược phân bổ đầu tư

Dù thận trọng, qua con số báo cáo có thể thấy, các DN vẫn ngấm ngầm triển khai kế hoạch xây dựng, thậm chí còn chuyển hướng đầu tư để tạo lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm bất động sản (BĐS) của mình. Đáng chú ý là xu hướng này không hiếm thấy.

Điển hình như CTCP Đầu tư Nam Long. Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT, bắt nguồn từ thành công của hạng mục nhà phố vườn tại E Home 4 Bắc Sài Gòn, đạt tỷ lệ tiêu thụ 100%, Nam Long đề ra sản phẩm chiến lược Nam Long Home với tiêu chí nhỏ hơn, rẻ hơn. Theo đó, dòng sản phẩm Nam Long Home (nhà gắn liền với đất) sẽ có từ 2-4 phòng ngủ, chỗ đậu xe riêng, khu tiệc nướng... với giá bán từ 150.000 - 200.000 USD/căn, cao hơn giá nhà phố vườn E Home 4 (45.000 USD/căn). Khách hàng mà sản phẩm này hướng đến là các nhà quản lý trẻ, có thu nhập từ 2.000 USD/tháng trở lên và mong muốn sở hữu ô tô.

Ngược lại, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) trước nay được biết đến với thương hiệu gắn liền sản phẩm nhà ở cao cấp, nay đang tạo bất ngờ cho thị trường với dự án Bình Chiểu (quận Thủ Đức) nằm xa trung tâm. Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT, tùy theo từng vị trí của các dự án mà công ty sẽ triển khai sản phẩm phù hợp. Thời điểm này, Thuduc House chọn phương án phát triển sản phẩm nhà giá thấp.

Không chỉ các DN nội địa thay đổi chiến thuật, ngay cả các nhà đầu tư (NĐT) ngoại cũng góp phần tạo nên làn sóng cạnh tranh ngầm khi liên tục tìm kiếm quỹ đất mới để đổ vốn đầu tư. Mới đây nhất, trường hợp CTCP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) - Liên doanh giữa CTCP TAG (Singapore) và Công ty TNHH NIBC Investment (Hàn Quốc) - đã bất ngờ công bố đầu tư 14 dự án nhà ở thương mại với tổng quỹ đất 230 ha. Tổng mức đầu tư lên tới 20.612 tỷ đồng. Trong số các dự án này, có những dự án N.H.O mua lại, có những dự án hợp tác phát triển với chủ đầu tư trong nước.

Theo chia sẻ của ông Kim Kyoo Chul, thành viên ban điều hành N.H.O - một trong những mục tiêu quan trọng của công ty là phát triển thương hiệu nhà ở First Home dành cho người có thu nhập trung bình. Theo đó, những căn hộ này có giá trị thấp hơn 20% giá thị trường. Với mức giá mà đơn vị này đưa ra, rõ ràng nó sẽ là điểm mấu chốt để cạnh tranh với các DN trong nước thời gian tới, nếu các DN này không tính toán lại cơ cấu sản phẩm, giá bán...

Nhìn vào sự thay đổi chiến lược của DN BĐS thời gian này, dễ thấy đây là bước đi thận trọng của các DN, khi bám sát hơn nhu cầu thị trường. Nó thể hiện tín hiệu tích cực, khi chủ đầu tư quan tâm hơn đến nhu cầu và khả năng của khách hàng để gia tăng nguồn cung trong thời gian tới. Chẳng hạn, chỉ tính ở khu vực Nam Sài Gòn, ngoài nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, thị trường sắp tới sẽ đón nhận thêm nhiều hạng mục nhà ở từ Công ty Vạn Phát Hưng, Phát Đạt, Keppel Land...

Riêng Vạn Phát Hưng xác định, ngoài căn hộ thuộc dự án La Casa (quận 7) tiếp tục chào bán trong năm nay, công ty sẽ hoàn tất việc phê duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án khu dân cư sinh thái Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) để sớm đưa đất nền ra thị trường. Theo số liệu suy đoán của Savills Việt Nam, trong 2 quý tới, TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm 1.700 căn hộ tham gia thị trường.

Rủi ro vẫn còn

Tuy nhiên, nhìn vào diễn biến của thị trường, nhiều chuyên gia không khỏi hoài nghi về tính thực tiễn của nó. Thậm chí, nhiều người đặt giả thiết, nếu các DN đồng loạt chuyển hướng chạy theo một phân khúc nhà ở mà cụ thể là căn hộ bình dân ở thời điểm này có thể sẽ đi theo vết xe đổ của căn hộ cao cấp trước đây. Cho dù, vấn đề hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam là nguồn cung căn hộ có giá bình dân luôn thiếu.

Nói như vậy vì theo một nguồn số liệu khác, những dự án giá bình dân hiện nay cũng đã xuất hiện tồn kho. Số lượng bán ra phần lớn đều được NĐT thứ cấp mua để đầu cơ nên giá bán của các dự án vẫn vượt xa tầm với của người mua nhà để ở thật sự. Do vậy, nếu các DN tập trung vốn để triển khai tiếp dự án, tạo nguồn cung nhưng không cải thiện vấn đề giá thì mọi việc xem như vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Nhìn về phía dòng vốn ngoại, dù có tiềm lực mạnh về vốn, công nghệ, vật liệu mới nhằm tiết giảm giá thành, nhưng trên thực tế, họ vẫn vướng phải rất nhiều khó khăn trong việc tìm quỹ đất, cũng như hợp tác với DN nội địa. Thừa nhận điều này, ông Kim Kyoo Chul nói rằng, dù có không ít dự án chào mời hợp tác, nhưng thị trường vẫn chưa cung cấp nhiều dự án tốt để NĐT nước ngoài xuống tiền. Những trở ngại trong công tác giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính cũng là rào cản lớn để NĐT nước ngoài có thể tham gia sâu vào thị trường BĐS. Hơn nữa, hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS chưa nới cho NĐT nước ngoài. Khi mua lại dự án của đối tác trong nước, NĐT nước ngoài cũng gặp nhiều vấn đề.

Theo ông Timothy Horton, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, hầu hết các NĐT quốc tế đến Việt Nam đều mong muốn sự ổn định về chính sách, chính trị và về lãi suất. Thuận lợi của Việt Nam là chính trị ổn định, nhưng quan ngại về lãi suất còn lớn. Khác với đầu tư chứng khoán, BĐS không mang lại nhiều lợi nhuận nhanh chóng. Mỗi chu kỳ kéo dài 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Do vậy, không loại trừ trường hợp các NĐT ngoại sẽ nản lòng giữa chừng. Việc rút tiền ra khỏi thị trường khi xem xét khả năng sinh lời của dự án không đạt kỳ vọng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tại, việc DN đầu tư mới hay hợp tác với khối ngoại để triển khai các dự án nên nhìn cụ thể vào dự án, đánh giá độ tin cậy của đôi bên, cũng như triển vọng lợi nhuận của dự án về dài hạn...

Haad.vn

Nguồn: batdongsan

Xây mới chung cư cũ: Dân được lợi

Cư dân đang sở hữu căn hộ tại các chung cư xuống cấp có thể được đổi một căn hộ mới có cùng diện tích và không phải trả thêm tiền.

“Được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn đầu tư; mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất tăng 1,5 lần so với quy chuẩn tiêu chuẩn hiện hành” là những ưu đãi đối với chủ đầu tư được Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất trong dự thảo về Cơ chế, giải pháp thực hiện cải tạo, sửa chữa, xây mới các chung cư cũ, hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP. Dự thảo đang được tổ chức lấy ý kiến để trình TP thông qua.

Miễn tiền sử dụng đất

Đối với chung cư có vị trí bất lợi, thấp tầng, xen cài trong khu dân cư, diện tích đất nhỏ hẹp…, Sở Xây dựng đề nghị TP chấp thuận cho chủ đầu tư được mở biên, mở ranh dự án để đầu tư xây dựng theo quy hoạch, kết nối đồng bộ hạ tầng nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án.

Dự thảo còn đưa ra nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư tham gia đầu tư xây mới chung cư cũ, như được hỗ trợ 50% lãi vay với mức tiền không quá 100 tỉ đồng trong ba năm; được áp dụng thuế suất 0% với thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và lệ phí trước bạ trong năm năm kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh.

Sở Xây dựng cũng đề xuất miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả diện tích đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án. “Riêng những chung cư không đủ diện tích xây mới, cũng không thể mở biên, không kêu gọi xã hội hóa được thì UBND quận, huyện có thể chuyển đổi từ chức năng nhà ở sang thương mại, dịch vụ và đưa ra bán đấu giá. Tiền bán đấu giá dùng để mua lại quỹ nhà tái định cư và bồi thường cho các hộ dân bị di dời giải tỏa”, dự thảo đề xuất.

Người dân được lợi

Về phía người dân, dự thảo đề cập: Nếu pháp lý căn hộ thuộc sở hữu tư nhân thì áp dụng đổi ngang diện tích căn hộ bị giải tỏa với diện tích căn tái định cư. Trường hợp này người dân không phải trả thêm tiền. Nếu diện tích hộ tái định cư lớn hơn thì phần chênh lệch được bán theo giá thị trường. Riêng các căn hộ tại tầng trệt còn được hỗ trợ bằng tiền về lợi thế thương mại.

Các hộ đang thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước sẽ được tái bố trí tối thiểu bằng diện tích căn đang thuê, không thấp hơn diện tích tái định cư tối thiểu mà không phải bù thêm tiền. Người thuê căn hộ được quyền chọn mua hoặc tiếp tục thuê căn hộ mới.

Sở Xây dựng cho biết nguyên tắc xây mới các chung cư cũ hư hỏng là thực hiện theo cơ chế xã hội hóa, hạn chế tối đa sử dụng vốn ngân sách. TP đã đề ra mục tiêu 2011-2015 cần xây mới 65 chung cư cũ với tổng số 7.242 căn hộ. Từ năm 2011 đến 2013, TP đã xây mới 26 chung cư, số chung cư còn lại sẽ được tháo dỡ, xây mới trong năm 2014 và 2015.

“Sở sẽ công khai danh mục các chung cư cũ kèm theo thông tin về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, pháp lý, tình trạng sở hữu nhà… trên các phương tiện thông tin đại chúng để kêu gọi đầu tư” - Sở Xây dựng cho hay.

Haad.vn

Nguồn: cafef.vn

Lãi suất giảm, xu hướng đầu tư vào căn hộ cho thuê tăng

Việc ngân hàng giảm lãi suất đã khiến nhiều người có tiền nhàn rỗi quyết định chuyển hướng sang mua căn hộ để cho thuê kiếm lời. Theo tính toán của một số nhà đầu tư, việc chuyển hướng như vậy không chỉ giúp họ bảo đảm lợi nhuận mà còn mang tính bền vững.

Phân khúc bất động sản cao cấp những quý đầu năm 2014 với nhiều giao dịch sôi động khi ngân hàng giảm lãi suất tiền gửi, các nhà đầu tư tập trung nhiều vào căn hộ cao cấp để cho đối tượng khách nước ngoài và Việt kiều thuê.

Từ cuối năm 2013 đến nay, giao dịch tại nhiều dự án căn hộ ở Hà Nội đã được cải thiện đáng kể. Đặc biệt kể từ khi ngân hàng quyết định cắt giảm lãi suất tiền gửi chỉ còn dao động trong khoảng 6% và giá vàng giảm 15% tính từ đầu năm thì sự khởi sắc trong các giao dịch càng thấy rõ rệt.

Trong đó, những dự án có vị trí đẹp, cơ sở hạ tầng tốt, tiện ích đồng bộ đang được khách hàng luôn nhận được nhiều sự quan tâm. Theo anh Nguyễn Văn Phong (một nhà đầu tư ở quận Ba Đình – Hà Nội), chính bài toán lợi nhuận đã quyết định việc thay đổi “chiến thuật” trong từng thời điểm. Vì giá trị lợi nhuận mang lại không những cao hơn mà việc đầu tư vào một căn hộ còn mang lại giá trị lâu dài.

Có lẽ đây cũng là xu hướng chung của nhiều nhà đầu tư. Theo khảo sát tại nhiều sàn giao dịch bất động sản cho thấy, bên cạnh những khách hàng có nhu cầu ở thật sự, không ít khách hàng của các dự án còn mua căn hộ nhằm mục đích cho thuê lại kiếm lời trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm đã không còn hấp dẫn hoặc tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Một trong những dự án được minh chứng cho sự khôn ngoan của giới đầu tư chính là Indochina Plaza Hanoi. Với việc cho thuê từ dự án này, lợi tức trên các căn hộ thực tế luôn đạt từ 6-8%/năm theo giá trị căn hộ. Khách thuê chủ yếu là Nhật Bản, những người không chỉ có ý thức cao giữ gìn căn hộ mình đang ở thuê mà còn có khả năng tài chính bền vững, họ sẵn sàng chi trả tiền thuê cao để được sống trong một môi trường đẳng cấp và tiện nghi.

Dự án phức hợp Indochina Plaza Hanoi hiện đang dẫn đầu về chất lượng quản lý chung cư tại Hà Nội. Các dịch vụ được cung cấp tại Indochina Plaza Hanoi luôn bảo đảm cho người ở một môi trường sống an toàn, sạch sẽ và tận hưởng mọi tiện ích một cách tốt nhất.

Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt cho rằng việc lựa chọn phân khúc cao cấp để mua là bởi họ muốn nhắm đến những đối tượng khách hàng là những người nước ngoài, việt kiều hay doanh nhân, những người đang hoạt động trong giới showbiz… đang sinh sống tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ thuê như thế nào để tương xứng với đồng tiền mà đối tượng khách thuê này bỏ ra là không hề đơn giản. Đó cũng chính là lý do các nhà đầu tư luôn tìm về các dự án có chủ đầu tư uy tínĐâycũng chính là yếu tố quan trọng góp phần thành công cho những nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê. Điều này đúng như nhưng gì mà đại diện Công ty CBRE Việt Nam từng nhận định: “Việc đầu tư vào bất động sản của những doanh nghiệp uy tín, đặc biệt là với những dự án có khả năng cho thuê đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ”.

Haad.vn

Nguồn: dantri

Bán nhà thời khó: Càng khó càng phải linh động!

Dù thị trường bất động sản "sốt" nóng, hay tới lúc "giá lạnh" và có dấu hiệu hồi phục như hiện nay, giới tạo lập BĐS và những ai nuôi mộng làm giàu từ đất cát đều rất am tường phương pháp bán hàng, đẩy hàng, làm giá (dù có thể chưa qua bất cứ trường lớp đào tạo nào).

Từ đầu năm đến nay, hầu hết các dự án "hot" mở bán tại Hà Nội đều chưa ghi nhận sức mua theo kỳ vọng của doanh nghiệp. Theo đó, các ông chủ địa ốc và giới trung gian đầu tư vẫn "trung thành" với cách bung hàng, găm hàng, "làm thị trường" truyền thống.

Nghệ thuật mở bán

Dư luận vẫn nhớ, đầu hè 2010, toàn thị trường BĐS Hà Nội "sôi sục" vì dự án KĐT Thanh Hà. Ít thì vài trăm triệu đồng, nhiều cũng lên đến 2-3 tỷ đồng, là số tiền hàng loạt nhà đầu tư đổ vào các lô đất, căn nhà mới chỉ nằm trên …giấy tại dự án siêu khủng này của Tập đoàn Cienco 5. Những lô đất "tưởng tượng" được Cienco 5 Land, Công ty 1-5, Công ty Hoàng Hải thoải mái ký hợp đồng mua bán với người mua dưới dạng "đặt mua" hoặc "huy động vốn", dù công tác GPMB dự án còn dang dở. Đó là thời nhà đất giao dịch bằng… tin đồn, giấy viết tay, qua điện thoại, nên mới có chuyện "bán khống" dễ dàng như vụ Thanh Hà Cienco 5.

Đến khi BĐS không còn "long lanh" và doanh nghiệp phải… "xuống nước" để tìm mọi cách tiếp thị, kéo người mua trở lại thị trường: bài bản cũ được tái diễn dưới dạng khác. Địa ốc không khác xưa về bề ngoài: dự án vẫn được doanh nghiệp "chịu khó" mở bán, căn hộ, lô đất vẫn mải miết "gõ cửa" từng gia đình qua lời tư vấn, chào mời của trung gian, đầu tư "lướt sóng".

Thông tin giờ đã minh bạch và công khai, và như một quy tắc ngầm trong thương trường: chủ đầu tư không bao giờ mở bán toàn bộ dự án. Nói như ông Bình, phó giám đốc một đơn vị chuyên xây chung cư giá rẻ dưới 90m2 ở Hà Nội, tung toàn bộ sản phẩm căn hộ dự án ra thị trường tại một thời điểm, không khác gì "tự sát". Mở bán từng phần, chính là cách thăm dò phản ứng thị trường tiêu dùng. Ngoài ra, lúc khó khăn càng cần phải "làm thị trường", "làm giá" mới mong bán được hàng.

Ôm hàng "thí điểm"

Theo nhận định của một số "trùm" đất tại Thủ đô, đây chỉ là một trong số nhiều cách làm thị trường của chủ đầu tư. GPMB hoàn tất, thi công trọn vẹn móng và đổ sàn tầng 1, dự án đã đủ điều kiện pháp lý để đưa ra thương trường. Ngay cả phân khúc chung cư thương mại giá rẻ, bình dân – vốn gặt hái thành công rõ nhất hơn 1 năm qua, cũng cho thấy sự cẩn trọng của doanh nghiệp khi bung hàng.

Tiêu biểu, dự án chung cư VP5 Linh Đàm của Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu: mở bán chính thức đợt đầu vào tháng 7/2013, với giá dao động từ 15-16 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), tới tháng 11/2013, mở bán đợt cuối, với giá như trên, nhưng khách hàng thường phải mua chênh từ 50 tới ngót 200 triệu đồng/suất ngay tại sàn Mường Thanh. Đó là cách bán hàng "hiểu tâm lý khách mua" của doanh nghiệp đã có vị trí trên thị trường bằng dự án Đại Thanh trước đó.

Nhưng thị trường cũng không ít ngoại lệ. Tháng 10/2011, tổ hợp Star Tower của CFTD được mở bán hoành tráng tại khách sạn Deawoo, với giá chào 40 triệu đồng/m2 căn hộ cao cấp. 1 năm sau, chủ đầu tư tổ chức cất nóc dự án và chào bán với mức giá mới: 31 triệu đồng/m2. Chậm tiến độ theo dự kiến, doanh nghiệp này đã may mắn "đẩy hàng" trọn vẹn nhờ CBRE, sau khi hàng loạt kế hoạch truyền thông, bán hàng "chết yểu".

Thực tế thị trường đang chứng kiến cách làm "gửi hàng", "ôm sàn" của doanh nghiệp, nhà đầu tư, sàn giao dịch. Theo tìm hiểu, một sàn giao dịch BĐS tại Q.Cầu Giấy đã đăng ký trọn gói khoảng 50 căn dự án chung cư trung cấp ở khu vực Giải Phóng – ngã tư Vọng, với giá ưu đãi (thấp hơn 1-2 triệu đồng so với giá công bố của chủ đầu tư).

Đáng nói, dù đã ký hợp đồng phân phối độc quyền với đơn vị khác, chủ đầu tư vẫn sẵn sàng "rải" mỗi sàn vài chục căn. Sau đó, chính mạng lưới bán hàng của các sàn, đơn vị phân phối sẽ "khuấy" thị trường bằng giá bán thấp hơn giá doanh nghiệp công bố (nhưng vẫn có lãi cho trung gian).

Lượng hàng "thí điểm" này luôn "nhảy" giá từng ngày – tình trạng khan hiếm hàng xảy ra diện rộng – doanh nghiệp mở bán đợt 2 với giá cao hơn là điều dễ hiểu. Điều khác biệt duy nhất, chỉ những cá nhân, đơn vị sàn đủ lực tài chính và "liều" mới dám "ôm hàng" kiểu này, vì "chơi dao có ngày đứt tay".

Haad.vn

Nguồn: batdongsan

Số phận chung cư mini vẫn còn bỏ ngỏ

Số phận của hàng trăm tòa nhà được xây dựng dưới dạng chung cư mini vẫn còn bỏ ngỏ mặc dù đã được công nhận về mặt pháp lý và Luật Nhà ở sửa đổi có thể sắp được ban hành.

Bắt đầu xuất hiện trên thị trường từ năm 2005 và nở rộ không ngừng vài năm sau đó khi giá nhà ở trở nên đắt đỏ, chung cư mini từng được đánh giá là điểm sáng trên thị trường BĐS, lối thoát cho hàng ngàn người dân đô thị đang cần nhà ở. Đặc biệt, sau giai đoạn phát triển tự phát, loại hình nhà ở này bắt đầu có chỗ đứng trên thị trường khi được công nhận về mặt pháp lý ở Nghị định 71, Thông tư 16, thậm chí TP Hà Nội đã ban hành quyết định về hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp sổ hồng căn hộ trong dự án.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở thương mại giá thấp đã nhanh chóng đẩy chung cư mini vào tình cảnh không lối thoát. Những dự án nhà có diện tích quá nhỏ, chật chội, không đảm bảo các điều kiện an toàn, không được cấp sổ đỏ... đã bị người dân quay lưng và đến thời điểm hiện tại gần như bị lãng quên. Nhiều dự án chủ đầu tư đã phải hạ giá bán hay chuyển sang cho thuê nhằm thu hồi vốn.

Thậm chí, ngay cả khi Luật Nhà ở sửa đổi có những quy định rất rõ ràng “trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó”, nhưng nỗi lo của hàng ngàn người dân đã chấp nhận chọn những căn hộ này vẫn không hề vơi.

Theo anh Nguyễn Quốc Phương, chủ nhân căn hộ 35m2 tại chung cư mini ở Cổ Nhuế (Hà Nội), nhiều người đang có tâm trạng tiếc rẻ khi đã vội vàng mua chung cư mini. Bởi lẽ số tiền gần 1 tỷ đồng bỏ ra thời điểm vài năm trước để sở hữu nhà ở được xem là rẻ, nhưng lại quá đắt nếu so với các dự án chung cư thương mại giá rẻ hiện nay. “Vấn đề là không có giấy chứng nhận không khác gì bỏ tiền tỷ ra để ở trọ, không thể chuyển nhượng nhà, cũng không thể thế chấp để vay vốn, muốn đổi sang căn hộ rộng rãi tiện nghi hơn cũng không thể bán được vì chẳng ai mua” - anh Phương cho biết.

Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini không dễ dàng. Ngay cả khi Hà Nội đã có hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp sổ đỏ và tiến hành thực hiện thí điểm cấp sổ đỏ, đến nay cũng chỉ có 2 dự án may mắn được thực hiện, hàng trăm dự án còn lại tiếp tục chờ đợi. Đáng nói hơn, luôn có sự đùn đẩy, đổ lỗi giữa cơ quan chức năng và chủ đầu tư trong nhiều năm qua.

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, việc không thể cấp sổ đỏ cho chung cư mini xuất phát từ sai phạm của các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng, như xây dựng không phép, xây vượt số tầng, cơi nới diện tích xây dựng, không hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước...

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại cho rằng việc cơ quan chức năng đưa ra những lý do trên không khác nào trốn tránh trách nhiệm, bởi chính quận, huyện là đơn vị cấp phép, quản lý các chung cư mini. Và như vậy, bên thứ 3 - người dân - gần như đã dốc kiệt hầu bao vào các căn hộ này đang phải chịu thiệt.

Theo các chuyên gia BĐS, do đã được công nhận, thậm chí chuẩn bị được luật hóa và người dân vẫn tiếp tục sinh sống, cơ quan quản lý cần có biện pháp dứt khoát đối với những căn hộ bị liệt vào dạng “sai phép” do lỗi của chủ đầu tư. Trước tiên, cần phân loại theo từng dạng sai phạm để có biện pháp xử lý cụ thể.

Thí dụ, có thể xử phạt nặng chủ đầu tư, bắt buộc họ phải thỏa thuận lại với người dân để thực hiện đúng theo quy định của Nhà nước, từ đó tiến hành cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Bởi lẽ, các căn hộ trong chung cư mini sai phạm không được cấp sổ đỏ nhưng trên thực tế vẫn phát sinh giao dịch mua bán, thừa kế… Nếu không có biện pháp giải quyết sẽ hình thành nên một phân khúc “ngoài luồng” mà cơ quan nhà nước không thể quản lý được.

Tuy nhiên, để có được bước lột xác này, sớm nhất cũng phải đợi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn được ban hành.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, cho biết chiểu theo Nghị định 71, hầu hết chung cư mini trên địa bàn Hà Nội đều không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận và sở cũng không thể cấp bừa được. Và như vậy, ít nhất phải đến năm 2015 số phận chung cư mini mới có thể ngã ngũ.

Haad.vn

Nguồn: batdongsan

BĐS Việt Nam: Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

Ông Arsh Chaudhry, Giám đốc Điều hành Cushman & Wakefield Đông Nam Á, cho rằng BĐS Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực từ nội tại của thị trường cũng như các chính sách hỗ trợ của nhà nước và thực sự đang là môi trường hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

- Giới chuyên môn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Là người theo dõi thị trường ông nhìn nhận như thế nào?

Sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Việt Nam cũng như các nước đều gặp khó khăn. Đặc biệt, nợ xấu, lạm phát cao và lãi suất tăng đã kìm hãm sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hơn một năm qua, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu thấy dấu hiệu hồi phục tích cực. Theo đó, tác động đến thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, lãi suất giảm, tạo điều kiện cho người mua nhà, tăng niềm tin nhà đầu tư,. Những nỗ lực của chính phủ và ngân hàng khi giải ngân 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ và đề xuất gói vay 50 nghìn tỷ đồng cũng được đánh giá cao. Vốn hỗ trợ cho vay là một giải pháp tích cực, tuy nhiên, cần phải xem xét kênh phân phối vốn sao cho đúng vào dự án khả thi, góp phần giải quyết nợ xấu.

Những dự án khả thi là những dự án mà chủ đầu tư có khả năng hoàn thiện và tiêu thụ sản phẩm trên thị trường. Để làm được điều này, chính phủ, các ngân hàng cũng như các chủ đầu tư phải lường trước và đánh giá đúng được khả năng tiêu thụ của thị trường, xác định đúng khung giá, dự tính trước khả năng xấu đi của thị trường. Nếu vốn hỗ trợ bơm vào những dự án phi thực tế trên, vấn đề sẽ còn tiếp tục tồn đọng.

- Vậy theo ông, phân khúc nào hiện nay đang khởi sắc?

Nếu nhìn vào tất cả các phân khúc của BĐS hiện nay, các phân khúc đều có những diễn biến khác nhau. Theo số liệu thực tế, BĐS bán lẻ đang là bức tranh sáng nhất bởi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trên đà phục hồi, đẩy giá thuê cao tại cả TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá thuê văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm vẫn đang giảm. Tốc độ giảm đã chậm hơn so với vài năm qua nhưng trong vài tháng tới, giá thuê được duy trì ổn định.

Ở phân khúc căn hộ, căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội là hai mảng sôi động nhất hiện nay. Phân khúc cao cấp vẫn có những thanh khoản và giao dịch nhất định. Theo đó thị trường phục hồi vào cuối năm, khởi sắc hơn rất nhiều so với năm 2013.

- So với các nước Đông Nam Á khác, điểm mạnh của BĐS Việt Nam là gì?

Điểm mạnh của nền kinh tế Việt Nam là kết cấu dân số trẻ, điều này sẽ trở thành một con át chủ bài quan trọng trong vòng 7 năm tới mà các nhà đầu tư đang ngấp nghé vào sẽ được hưởng lợi. Hiện ngoài xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thì cũng đang có xu hướng đầu tư vào BĐS đang có dòng tiền đảm bảo (BĐS đang hoạt động).

- Thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến, nhưng chưa hẳn hết khó khăn. Ông nghĩ BĐS Việt Nam đang phải đối mặt với điều gì?

 Nói về những khó khăn, có hai cách nhìn nhận: Thứ nhất là tình hình nguồn cung, đặc biệt là những hạng mục chất lượng có sẵn để đầu tư, những hạng mục này khá hạn chế chưa thấy nhiều động thái từ các chủ sở hữu. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư muốn mua một tòa nhà văn phòng đề tái đầu tư thì sẽ xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung và có sự chênh lệch trong cung cầu. Thứ hai là chính sách. Nhiều nhà đầu tư khi đến Việt Nam, họ muốn sự ổn định về chính sách, chính trị và về lãi suất.

Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn Việt Nam cũng có nhiều điều kiện thuận lợi mà không phải quốc gia nào cũng có. Đó là một nền chính trị ổn định, tỉ giá VNĐ vẫn rất ổn định duy trì tốt giá trị so với đồng USD. Tiền đồng và tỷ giá hối đoái hiện tại ít biến động sẽ thu hút các nhà đầu tư bởi họ không những không mất tiền và còn có thể kiếm lời lớn nếu mang tiền khi đầu tư vào Việt Nam.

- Hiện giá BĐS đã giảm rất nhiều, ông nghĩ giá có thể giảm thêm nữa không? Liệu đã về giá trị thực chưa?

Thị trường Việt Nam những năm vừa qua có thể nói gặp rất nhiều khó khăn, nhưng cũng chính nhờ đó mà giá cả được điều chỉnh chính xác với thực tế hơn. Các nhà phát triển cũng bắt đầu hiểu nguyên tắc vận hành của thị trường hơn trước và có những điều chỉnh thích hợp. Gần đây, những dự án có giá quá cao hoặc thiết kế không phù hợp đã có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, quá trình giảm giá này diễn ra dần dần. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư trong khu vực sẽ bắt đầu tiếp cận được với dự án tại Việt Nam phù hợp với kinh phí của họ.

Chính phủ cũng có nhiều động thái hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường. Với những điều chỉnh về giá cả, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều điều kiện để phát triển bền vững và vận hành hiệu quả hơn. Chu kỳ phát triển trước của thị trường BĐS Việt Nam lên xuống và kết thúc khá nhanh, song tới đây, những thay đổi trong chính sách và hệ thống ngân hàng sẽ hỗ trợ cho thị trường phát triển ổn định và diễn tiến tích cực hơn với số vốn giải ngân phù hợp.

Thị trường hiện tại đã có nhiều dấu hiệu phục hồi với số lượng gia tăng đáng kể nhu cầu thuê và mua, đầu tư từ các khách thuê và các nhà đầu tư. Về phía khách thuê, họ đang khá sốt ruột với tình hình cung cầu hiện tại. Từ nay đến cuối năm 2014, giá thuê văn phòng sẽ tăng nhẹ do như cầu thuê văn phòng gia tăng. Về phía nhà đầu tư, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Vài năm trước đây, họ không có nhu cầu đầu tư tại Việt Nam, nhưng tại thời điểm này, càng ngày càng có nhiều nhà đầu tư quay trở lại thị trường và bày tỏ mong muốn đầu tư vào đa dạng các loại dự án bất động sản.

- Vậy theo ông, nhà đầu tư đã nên vào thị trường lúc này hay đợi thêm một thời gian nữa?

Tuy thị trường sẽ còn giảm giá trong một thời gian ngắn nữa nhưng đây đúng là thời điểm hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Song cũng cần phải lưu ý rằng thị trường BĐS không hoạt động như thị trường chứng khoán, không mang lại lợi nhuận nhiều và chóng vánh như chứng khoán. Chu kỳ đầu tư BĐS thường kéo dài từ 5 đến 7 năm, thậm chí là 10 năm. Chính vì điều này mà việc đầu tư vào khối BĐS nào, vị trí nằm tại đâu là một điều vô cùng quan trọng. Đầu tư vào thời điểm này có nên hay không, còn tùy thuộc vào đặc điểm và vị trí của từng dự án nữa.

Mặt khác, mỗi nhà đầu tư có một mục tiêu và kế hoạch đầu tư khác nhau, cũng như rủi ro khác nhau. Họ đặt mục tiêu hòa vốn trong khoảng thời gian khác nhau. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kĩ khi đầu tư vào khoảng thời gian này, xem xét nên mua hay nên bán. Bởi hiện có thể là khoảng thời gian thích hợp với một số nhà đầu tư này nhưng cũng có thể không thích hợp với các nhà đầu tư khác, với chu kỳ đầu tư và giới hạn thời gian hòa vốn khác biệt.

- Xin cảm ơn ông!

Haad.vn

Nguồn: batdongsan

Bắt mạch thực trạng thị trường BĐS hiện nay

Rục rịch tăng giá, găm hàng đẩy giá lên cao, loạn giá chênh khi thấy thị trường nhen nhóm vài tín hiệu tốt, căn bệnh cố hữu của BĐS đang trở lại và gây hại thêm cho những bước tiến tiếp theo của thị trường bất động sản (BĐS) mà theo nhiều chuyên gia, còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trên con đường hồi phục.

Theo một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận Hà Nội tăng nhẹ 1 - 3% so với quý cuối cùng của năm 2013.Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của Savills Việt Nam, trong quý I/2014, chỉ số giá nhà ở tại Tp.HCM cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước. Dựa vào lý do nguồn cung hạn chế, nhu cầu ở thực tăng, chứng khoán khởi sắc và lãi suất ngân hàng giảm để khẳng định thị trường sẽ sớm có đột phá rồi tung hàng, tăng giá và chơi chiêu là cách nhanh nhất các doanh nghiệp đưa BĐS trở lại vũng lầy. Nhận định một cách khách quan, BĐS đã bắt đầu tan băng, tuy nhiên vẫn còn phải đối mặt với vô vàn khó khăn phía trước, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên bám víu quá nhiều vào những biểu hiện tốt của thị trường mà phải đánh giá đúng tình trạng thực tế của BĐS.

Tồn kho chưa tìm thấy đầu ra

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I-2014 của Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho hiện tại của BĐS là 92.690 tỷ đồng giảm 1,87% so với tháng 12/2013. Hà Nội, giảm gần 369 tỷ đồng (giảm 2,8%), Tp.HCM  giảm 755 tỷ đồng (giảm 4.32%) so với tháng 12/2013. Tuy đã có giảm nhưng nhìn chung giảm cũng không đáng kể, số lượng vẫn còn rất nhỏ so với tổng tồn kho còn lại.

 Thêm vào đó, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ghi nhận lượng tồn kho sơ cấp (chủ đầu tư chưa bán được), còn tồn kho trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư đã mua, song không bán lại được) chưa được công bố, thực trạng tồn kho BĐS chưa thực sự được phản ánh chính xác. Với số lượng tồn kho lớn như hiện nay cộng thêm hàng loạt dự án mới sẽ ra mắt trong thời gian tới, nguồn cung có thật sự khan hiếm? Cứ coi như hiện nhu cầu đang đổ vào các dự án mới và thị trường thật sự khan hiếm nguồn cung mới thì tồn kho dự án cũ vẫn chưa biết tính làm sao, tăng giá bán lúc này chỉ khiến sức mua khựng lại, tồn kho tăng lên.
 

Trông chờ vào nguồn vốn FDI

Một yếu tố cũng được mong chờ sẽ có tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong quý I, FDI đã tăng 3,3 tỷ USD vốn mới, trong đó có 2,8 tỷ USD giải ngân, tăng 6% so với cùng kỳ.  Đây là yếu tố hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản do dòng vốn FDI luôn dành phần lớn đầu tư vào thị trường này.

Tuy là một nguồn lợi lơn nhưng FDI luôn ẩn chứa nhiều vấn đề và cần phải thận trọng trong đầu tư thu hút nguồn vốn này, FDI có thể cứu cánh cho BĐS nhưng cũng có thể làm tình trạng đâu cơ tăng lên, hình thành bong bóng BĐS như các năm trước đây. Lợi ích của FDI vẫn còn phải chờ vào bước đi khôn ngoan tiếp theo của thị trường. FDI có mang lại lợi ích cho BĐS hay khiến nó rơi vào thực trạng độc quyền, lũng đoạn bởi các ông lớn quốc tế, tất cả phù thuộc vào hành động khôn ngoan của nhà nước và các doanh nghiệp.

Hiện tại khó hi vọng gì vào chứng khoán

Hết quý I, khi mà thị trường chứng khoán đã có sự khởi sắc rõ ràng nhờ có thêm dòng tiền từ kênh tiết kiệm đổ sang do lãi suất tiết kiệm giảm, nhiều doanh nghiệp nhận định BĐS sẽ chờ đón tin vui vì theo quy luật dòng chảy, vốn từ  chứng khoán sẽ chạy vào BĐS, đầu tư vào chứng khoán tăng thì sớm muộn đầu tư vào BĐS cũng sẽ tăng.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tại thì hi vọng ăn ké này cũng khá mong manh. Theo ông Dương Thanh Quyết, chuyên gia phân tích thị trường nhận định, thị trường chứng khoán muốn ổn định ít nhất cũng phải chờ đến cuối năm, chỉ số Index tăng giảm liên tục khiến nhà đầu tư có phần trùng tay. Thêm vào đó đầu tư chứng khoán dễ thoát thân hơn BĐS, nhà đầu tư có thể thu hồi lại nguồn vốn và tránh không bị thiệt hại nhiều khi thị trường biến động. Với bất động sản, nguồn vốn đều phải đổ vào nuôi dự án, hao tốn nhiều thời gian và không phải chỉ chạy một dòng lệnh, chịu lỗ  là có thể thu hồi về, nếu dự án bị đình trệ thì dòng vốn coi như bị mắt kẹt, dù muốn cũng khó thể lấy lại. Bởi vậy, chưa có nhiều nhà đầu tư quay trở lại với lĩnh vực bất động sản, thị trường chủ yếu vẫn đang là cuộc chơi của những người có nhu cầu thực.

Những hệ quả thoái trào từ những năm trước đây đã dạy cho các nhà đầu tư biết cách dè chừng và khó chỉ vì một vài tín hiệu bước đầu mà kéo họ xuống tiền trong khi đầu ra chưa có gì là đảm bảo.

Mờ nhạt niềm tin với các gói hỗ trợ

Cứu BĐS bằng các gói hỗ trợ là một quyết định nhận được nhiều sự hoan nghênh, tuy nhiên đi vào quá trình thực hiện, các gói hỗ trợ bộc lộ nhiều bất cập. Tiến độ giải ngân ì ạch của gói 30 nghìn tỷ cùng với những vướng mắc về thủ tục, sự không đồng thuận giữa các bên thời gian gần đây làm doanh nghiệp và cả người dân bắt đầu nản lòng với gói cứu trợ. Lúc đầu nhiều doanh nghiệp trông chờ vào gói 30 nghìn tỷ nhưng hiện nay thì lại thiếu hẳn niềm tin, tỷ suất lợi nhuận không cao, thủ tục xin chuyển đổi là khó khăn.

Thông tin về những gói hỗ trợ mới 50 nghìn tỷ, 70 nghìn tỷ làm dấy nên quan điểm cho rằng tiền đổ vào BĐS không biết bao nhiêu mới là đủ. Nhiều người tỏ ý nghi ngờ bởi cách đây gần 1 năm thị trường bỗng ồn ào, dự đoán BĐS sẽ có nhiều khởi sắc khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được khởi động, nhưng gần 1 năm sau, số người vay được gói vốn này rất hạn chế, khi mới giải ngân chưa được 10%. Thêm vào đó, gói  gói 50 nghìn tỷ  lại tập trung rót vào “cung”,  còn nhu cầu cấp bách của thị trường hiện tại là nên bơm tiền vào “cầu”, đẩy mạnh cung lúc này chỉ càng làm trầm trọng thêm nợ xấu, làm khó người mua.

Đừng vội chơi trò mạo hiểm

Kinh tế chung vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Số liệu thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh cho thấy, doanh nghiệp đăng ký thành lập mới từ đầu năm đến nay xấp xỉ số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động. Số lượng không nhỏ doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động chủ yếu là do tồn kho, nợ xấu tăng cao, thanh khoản thị trường ở một số phân khúc còn rất khó khăn, chủ đầu tư không đủ tiềm lực để tiếp tục chạy theo cuộc chơi chưa chắc thấy điểm dừng.

Sở dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản.

Chẳng hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được. Nhiều nhà quản lý và cả giới chuyên gia đều cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến bất động sản tồn kho lớn là giá vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của người dân nên cần phải giảm tiếp. Thế nhưng giao dịch chỉ vừa mới khởi sắc một chút, đầu cơ lại đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường.
Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá rẻ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực. Vì thế, ngay cả nhà ở được cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được những người có nhu cầu thực sự. Việc một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều chỉnh giá bán tăng lên với lý giải là phù hợp với cách tính diện tích mới được cho là hình thức “té nước theo mưa”.

Giải phát tốt nhất cho thị trường lúc này chính là giữ một mức giá bán hợp lý, chủ đầu tư đừng chỉ nghĩ đến cái lợi trước mắt mà phải xây dựng uy tín thương hiệu và khích thích sức mua trở lại. Tăng giá bán, tung giá chênh chỉ càng làm loạn thị trường và khiến người người mất niềm tin vào BĐS. Trước mắt, thị trường cần phải hồi phục rồi mới tính đến chuyện tăng giá, sốt đất như những ngày hoàng kim 7-8 năm trước.

Haad.vn

Nguồn: batdongsan